Die meisten Menschen gehen an den Kauf einer Villa auf Phuket mit der Gebührenrechnung im Kopf heran, die sie von zu Hause kennen – fünf oder sechs Prozent des Preises für Steuern, Makler und Anwalt, fällig am Tag der Schlüsselübergabe. Thailand funktioniert anders, und der Unterschied fällt häufiger zugunsten des Käufers aus als nicht.
Die hohen Transaktionssteuern liegen hier beim Verkäufer. Der Käufer zahlt eine Eintragungsgebühr, etwas Stempelsteuer und einen Anwalt. Bei der medianen Villa in unserem eigenen Bestand – 21.9 Millionen Baht, erworben über einen eingetragenen 30-jährigen Pachtvertrag – sind das rund 278,000 Baht oder etwa 1.3% des Preises.
Das ist die gute Nachricht. Die schlechte: Fast jeder veröffentlichte Kostenleitfaden für Phuket nennt Sätze, ohne zu sagen, worauf sie erhoben werden, und die Bemessungsgrundlage ist wichtiger als der Satz. Unten finden Sie jeden Posten mit dem Gesetz dahinter und die zwei Stellen, an denen die Rechnung schiefgeht.
Zuerst: Was Sie tatsächlich kaufen, bestimmt die Rechnung
Ein Ausländer kann in Thailand kein Land besitzen. Das ist Section 86 des Land Code, und keine Struktur umgeht das. Ein Villenkauf läuft daher auf eine von zwei Formen hinaus, und die haben völlig unterschiedliche Gebühren:
- Ein eingetragener Pachtvertrag über das Land plus Eigentum am Haus. Gebäude sind rechtlich vom Land darunter getrennt, sodass das Haus auf Ihren eigenen Namen eingetragen werden kann, während das Land gepachtet wird. Pachtverträge über unbewegliches Vermögen sind nach Section 540 des Civil and Commercial Code auf 30 Jahre begrenzt, und alles über drei Jahre muss beim Land Office eingetragen werden, um jemanden zu binden.
- Eine thailändische Gesellschaft, die das Land als Freehold hält. Die Gesellschaft ist Eigentümerin; Sie kontrollieren die Gesellschaft. Dieser Weg ist in der Gründung und im Unterhalt teurer und bringt Pflichten mit sich – echte thailändische Gesellschafter, echte Buchhaltung, eine jährliche Prüfung –, die nicht verschwinden.
Alles Folgende geht vom Pachtweg aus, sofern nicht anders angegeben, denn so laufen die meisten Villen, die wir an ausländische Käufer verkaufen, tatsächlich ab.
Die sieben Schritte – und wo Geld Ihre Hände verlässt
- Angebot angenommen. Nichts ist zu zahlen. Bindend ist aber auch nichts.
- Reservierungsanzahlung. Ein Betrag für eine kurze Exklusivitätsfrist – typischerweise zwei bis vier Wochen –, während die Due Diligence läuft. Ob er erstattet wird, wenn der Rechtstitel nicht hält, ist eine Vertragsfrage. Lesen Sie den Vertrag, bevor Sie überweisen.
- Due Diligence. Die Titelprüfung Ihres Anwalts beim Land Office: die Urkunde selbst, Belastungen, Hypotheken, Zufahrtsrechte, Baugenehmigungen und ob der Verkäufer der ist, den die Urkunde nennt. Das ist der eine Posten, bei dem mehr zu zahlen meist richtig ist.
- Kaufvertrag und Pachtvertrag. Zweisprachig aufgesetzt. Maßgeblich ist der thailändische Text.
- Überweisung. Das Geld kommt aus dem Ausland, in Fremdwährung, und wird bei Ankunft umgetauscht. Lassen Sie sich von Ihrer Bank den Foreign Exchange Transaction-Nachweis geben. Er ist keine Voraussetzung für die Eintragung eines Pachtvertrags, aber das Dokument, mit dem Sie das Geld später wieder ausführen können, und er kostet nichts.
- Termin beim Land Office. Der Pachtvertrag wird auf der Urkunde eingetragen, das Haus übertragen, Gebühren und Steuern werden festgesetzt und sofort bezahlt, per Bankscheck oder in bar. Beide Parteien erscheinen oder schicken eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht.
- Schlüssel.
Was der Staat verlangt
Sechs Sätze sind relevant. Sie sind alle gesetzlich festgelegt, keiner ist verhandelbar, und jeder wird auf eine andere Bemessungsgrundlage erhoben.
| Abgabe | Satz | Erhoben auf | Gezahlt von |
|---|---|---|---|
| Eintragungsgebühr für die Übertragung | 2% | Schätzwert des Land Department | Vertragsfrage |
| Specific Business Tax | 3.3% | Höherer Wert aus Schätzwert und Vertragspreis | Verkäufer |
| Stempelsteuer, Verkauf | 0.5% | Höherer Wert aus Schätzwert und Vertragspreis | Verkäufer |
| Quellensteuer | Gestaffelt | Schätzwert | Verkäufer |
| Eintragungsgebühr für Pachtverträge | 1% | Gesamtpacht für die gesamte Laufzeit | Vertragsfrage |
| Stempelsteuer, Pacht | 0.1% | Gesamtpacht für die gesamte Laufzeit | Verpächter |
| Eintragung einer Hypothek | 1% | Darlehensbetrag, gedeckelt bei ฿200,000 | Darlehensnehmer |
Bei drei Punkten in dieser Tabelle lohnt es sich, innezuhalten.
Specific Business Tax oder Stempelsteuer, nie beides. Die 3.3% gelten, wenn der Verkauf gewerblich oder gewinnorientiert ist – in der Praxis bei einem Verkäufer, der eine Gesellschaft ist, oder bei einer Privatperson, die innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft. Wo sie nicht gilt, fällt stattdessen die Stempelsteuer von 0.5% an. Die Rechnung des Verkäufers beträgt also entweder 3.3% oder 0.5%, und die Fünf-Jahres-Marke ist der Schalter.
Die Quellensteuer ist kein fester Satz. Bei einem privaten Verkäufer wird sie nach Sections 48(4) und 50(5) des Revenue Code berechnet: Man zieht eine gesetzliche Kostenpauschale ab, die sich nach der Besitzdauer richtet, teilt durch die Besitzjahre, wendet die Einkommensteuerstufen an und multipliziert wieder hoch. Eine lange gehaltene Immobilie ergibt eine kleine Zahl. Sie ist eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers, keine eigene Steuer.
Nichts davon wird auf den vereinbarten Preis erhoben. Außer den Pachtgebühren. Und das führt uns zur Falle.
Der Schätzwert ist nicht der Marktwert
Die Übertragungsgebühr, die Quellensteuer und – wo sie greift – die Stempelsteuer werden auf den Schätzwert erhoben: die amtliche Bewertung zur Erhebung der Eintragungsgebühren nach dem Land Code, in einem Zyklus vom Treasury Department festgesetzt, nicht vom Markt. Section 49 bis des Revenue Code stellt das für die Berechnung der Quellensteuer ausdrücklich klar.
Auf Phuket liegt dieser Schätzwert regelmäßig deutlich unter dem, wofür eine Villa tatsächlich gehandelt wird. Ein Verhältnis werden wir nicht veröffentlichen, weil wir keines haben, das wir über genügend Übertragungen ehrlich belegen könnten – es variiert nach Bezirk, nach Rechtstitel und danach, wann das Grundstück zuletzt neu bewertet wurde. Die praktische Folge ist aber in beide Richtungen eindeutig: Sie können eine Freehold-Gebührenrechnung nicht aus dem Angebotspreis berechnen, und jeder Leitfaden, der 2% mit dem Preis multipliziert, gibt Ihnen eine zu hohe Zahl. Fragen Sie beim Land Office nach dem Schätzwert für die konkrete Urkunde. Das dauert einen Vormittag und ist kostenlos.
Der Pachtweg hat dieses Problem nicht. Die Eintragungsgebühr beträgt 1% der im Pachtvertrag genannten Pacht für die gesamte Laufzeit – und bei einem Villenpachtvertrag auf Phuket ist diese genannte Pacht der Preis. Es ist die eine Zahl in der gesamten Transaktion, die Sie berechnen können, bevor Sie sich auf irgendetwas festlegen.
Das Rechenbeispiel
Der mediane Angebotspreis über die 529 bepreisten, verfügbaren Villen in unserem Verkaufsbestand am 25. August 2026 liegt bei 21,900,000 Baht. Die Hälfte davon liegt zwischen 15.5 und 35 Millionen. Nehmen wir diese mediane Villa mit einem eingetragenen 30-jährigen Pachtvertrag:
| Posten | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Eintragungsgebühr für den Pachtvertrag | ฿219,000 | 1% von ฿21.9m Pacht für die Laufzeit |
| Rechtliche Due Diligence | ฿32,100 | Ab ฿30,000 plus 7% MwSt. |
| Stempelsteuer auf den Pachtvertrag | ฿21,900 | 0.1% der Pacht für die Laufzeit |
| Zweisprachiger Pachtvertrag | ฿5,243 | ฿4,900 plus 7% MwSt. |
| Gesamt | ฿278,243 | 1.27% des Preises |
Davon trägt die Stempelsteuer von Gesetzes wegen der Verpächter, und die 219,000 trägt, wer laut Ihrem Vertrag zahlt – der Land Code legt die Gebühr fest, nicht, wer sie übergibt. Die beiden Honorarposten sind Ihre. Der Anwaltsbetrag ist ein veröffentlichter Einstiegspreis für die Due Diligence bei Land oder Haus; ein schwacher Rechtstitel, eine Gesellschaftsstruktur oder eine Superficies-Eintragung treiben ihn nach oben, und bei einer Villa in dieser Preisklasse sollten Sie damit rechnen.
Was Sie nicht zahlen: Maklerprovision. In unserem Bestand ist die Provision mit dem Verkäufer vereinbart. Ein Käufer, von dem eine verlangt wird, sollte nach dem Grund fragen.
Die Schlagzeile von 0.01%, die nicht für Sie gilt
Sie werden lesen, dass Thailand seine Übertragungsgebühr auf 0.01% gesenkt hat. Das stimmt – das Ministry of the Interior hat die Senkung der Eintragungsgebühren für Übertragungen und Hypotheken von 2% und 1% auf jeweils 0.01% verlängert, bis zum 30. Juni 2027.
Sie gilt für Wohnimmobilien, bei denen der Preis, der Schätzwert und die Hypothek jeweils 7 Millionen Baht oder weniger betragen, und nur, wenn der Käufer thailändischer Staatsbürger ist. Ein ausländischer Käufer qualifiziert sich nicht. Eine Villa für 21.9 Millionen Baht ebenso wenig. Es ist eine echte Maßnahme und eine echte Ersparnis für die Menschen, für die sie geschrieben wurde; sie wurde nur nicht für diesen Markt geschrieben.
Fünf Stellen, an denen es schiefgeht
- Der Kaufvertrag schweigt dazu, wer die Eintragungsgebühr zahlt. Dann verhandeln Sie darüber am Schalter des Land Office, mit bereits ausgestelltem Bankscheck. Legen Sie die Aufteilung im Vertrag fest.
- Der Preis wird in einen Grundstückskauf und einen Bauvertrag aufgeteilt. Bei Neubauten üblich. Dienstleistungen unterliegen 7% Mehrwertsteuer; eine reine Immobilienübertragung nicht. Fragen Sie, was jede Hälfte der Summe ist und welche Steuer darauf anfällt.
- Das Geld kommt als Baht an. Tauschen Sie bei Ankunft in Thailand um, nicht vorher. Eine inländische Baht-Überweisung erzeugt keinen Devisennachweis, und dieser Nachweis ist es, der die spätere Ausfuhr der Mittel stützt.
- Der Pachtvertrag lautet auf 30 plus 30 plus 30. Section 540 begrenzt einen Pachtvertrag auf 30 Jahre, und eine Verlängerung kann nur zum Zeitpunkt der Verlängerung gewährt werden. Vorab unterschriebene Verlängerungen sind genau so viel wert wie das Wohlwollen des Verpächters im Jahr 2056. Bewerten Sie die Anlage mit 30 Jahren.
- Der Gesellschaftsweg wird als einmalige Ausgabe kalkuliert. Die Gründung kostet veröffentlichte 45,000 Baht plus Behördengebühren. Die jährliche Prüfung, die Buchhaltung und die Gesellschafterkonstruktion sind die laufenden Kosten, und sie fallen an, solange Sie die Villa halten.
Die Checkliste
- Holen Sie den Schätzwert des Land Office für die tatsächliche Urkunde ein, bevor Sie irgendeine Freehold-Gebühr kalkulieren.
- Klären Sie, ob der Verkäufer eine Privatperson oder eine Gesellschaft ist und wie lange er die Immobilie hält – das entscheidet über 3.3% oder 0.5% und darüber, ob er versuchen wird, sie auf Sie abzuwälzen.
- Lassen Sie die Aufteilung der Eintragungsgebühr in den Kaufvertrag schreiben.
- Kalkulieren Sie die Anwaltskosten am oberen Ende, nicht beim veröffentlichten Mindestpreis.
- Überweisen Sie in Fremdwährung und bewahren Sie den Nachweis der Bank auf.
- Lesen Sie die Verlängerungsklausel des Pachtvertrags in dem Wissen, dass eine vorab vereinbarte Verlängerung nicht durchsetzbar ist.
- Nehmen Sie einen Bankscheck zum Land Office mit. Karten werden dort nicht akzeptiert.
Nichts davon ist kompliziert. Es ist nur undurchsichtig, und es bleibt undurchsichtig, weil die Zahlen ohne ihre Bemessungsgrundlagen zitiert werden. Wenn Sie die Gebührenrechnung für eine bestimmte Villa statt für einen Median durchgerechnet haben möchten – der tatsächliche Schätzwert, die tatsächliche Position des Verkäufers, die tatsächliche Aufteilung –, sagen Sie uns, was Sie suchen, und wir rechnen es durch. Sie können auch die Projekte ansehen, mit denen wir arbeiten, oder unseren Einsteigerleitfaden für Immobilieninvestitionen auf Phuket lesen, der die Grundlagen zu all dem liefert.