Die Miete ist die einfache Zahl. Eine Villa auf Phuket wirbt mit einem Betrag im Monat, und jeder zitiert ihn. Was die Anzeige fast nie sagt: Welche der Dinge, die eine Villa bewohnbar machen, in diesem Betrag stecken und welche danach als Rechnungen ankommen.
Aus dieser Lücke stammen die meisten Streitigkeiten im ersten Mietjahr. Dieser Leitfaden hilft, sie vor der Unterschrift zu schließen: was eine Anzeige tatsächlich verspricht, was die Zähler zu den veröffentlichten Tarifen kosten, was die Dienstleistungen kosten und was das thailändische Recht einem Vermieter erlaubt, Ihnen in Rechnung zu stellen.
1. Beginnen Sie mit dem, was die Anzeige verspricht, und beachten Sie, was sie nicht sagen kann
Unsere Mietdatenbank enthielt am 22. September 2026 1.856 bepreiste, verfügbare Langzeitmieten, von denen 1.568 Villen sind. Fast alle sind möbliert — 1.845 von 1.856 tragen ein Möbliert-Tag, und genau zwei werden unmöbliert angeboten. Ein privater Pool erscheint bei 1.561 von 1.568 Villen. Das ist tatsächlich Teil des Angebots.
Zwei Vorbehalte zu diesem Diagramm. Der erste: Ein Tag ist eine Behauptung, die zum Zeitpunkt der Anzeigeerstellung von demjenigen gemacht wurde, der sie verfasst hat, und die Tags werden großzügig vergeben — ein "neben der Schule"-Tag steht bei 1.348 dieser 1.856 Anzeigen, was zeigt, dass es fast nichts bedeutet. Der zweite ist hier wichtiger. Unser Anzeigenschema hat 43 Ausstattungs-Tags, und keines davon verzeichnet, wer wofür zahlt. Es gibt kein Feld für Strom, Wasser, Poolpflege, Garten, Internet oder Anlagengebühren, weder in unserer Datenbank noch auf irgendeinem uns bekannten Phuket-Portal. Ein WLAN-Tag sagt, dass ein Router existiert. Es sagt nicht, dass die Rechnung beim Vermieter liegt.
Die Anzeige kann Ihnen also sagen, was im Haus ist. Nur der Mietvertrag kann Ihnen sagen, was in der Miete enthalten ist.
2. Strom wird gezählt, und der Tarif liegt nicht beim Vermieter
Phuket wird von der Provincial Electricity Authority (PEA) versorgt. Ihr veröffentlichter Wohntarif ist ein progressiver Staffeltarif, und eine Villa mit Klimaanlagen und Poolpumpe landet immer in den oberen Stufen.
| Komponente | Tarif |
|---|---|
| Erste 150 Einheiten im Monat | 3,2484 ฿ pro Einheit |
| Nächste 250 Einheiten (151. bis 400.) | 4,2218 ฿ pro Einheit |
| Jede Einheit über 400 | 4,4217 ฿ pro Einheit |
| Servicegebühr | 24,62 ฿ im Monat |
| Ft-Anpassung, September bis Dezember 2026 | 0,1623 ฿ auf jede Einheit |
| Mehrwertsteuer | 7 % auf die Gesamtsumme |
Eine Einheit ist eine Kilowattstunde. Das Ft ist der Brennstoffkostenzuschlag, den die Energieregulierungskommission alle vier Monate neu festlegt; er blieb im Zeitraum September bis Dezember 2026 bei 16,23 Satang. Beide Tarife zusammengenommen, kostet jede Einheit über den ersten 400 hinaus 4,90 ฿ inklusive Mehrwertsteuer.
Rechnet man das weiter, zahlt eine Villa mit 1.000 Einheiten im Monat 4.689 ฿ inklusive Mehrwertsteuer; bei 2.000 Einheiten sind es 9.594 ฿. Das ist Rechnerei auf Basis des veröffentlichten Tarifs, keine Erhebung. Wir haben keine Zählerdaten für vermietete Villen, und der Verbrauch hängt vollständig davon ab, wie viele Klimaanlagen über Nacht laufen und wie lange die Poolpumpe arbeitet. Betrachten Sie diese Zahlen als die Form einer Rechnung, nicht als Prognose für Ihre eigene.
Der wichtige Punkt ist der, den der Tarif selbst für Sie macht: Er existiert, er ist veröffentlicht, und er ist für alle gleich. Nennt Ihnen ein Vermieter einen eigenen Preis pro Einheit, schlägt er einen Aufschlag darauf.
3. Beim Wasser gibt es eine Stufe, die speziell Villen trifft
Leitungswasser kommt von der Provincial Waterworks Authority (PWA), die drei regionale Tarife veröffentlicht. Phuket hat seinen eigenen, gemeinsam mit Koh Samui und Koh Phangan, und ist oberhalb von 50 Kubikmetern der teuerste der drei.
Ein Haushalt, der die vollen 50 Kubikmeter nutzt, zahlt 876 ฿ für den Monat, die Mindestgebühr beträgt 50 ฿. Die Falle steckt in der unter der Tabelle gedruckten Regel: Sobald ein Wohnkonto im Monat 50 Kubikmeter überschreitet, wird das Wasser darüber zum Kleingewerbetarif abgerechnet, der auf Phuket bei 24,00 ฿ pro Kubikmeter beginnt. Eine Villa, die in der heißen Jahreszeit einen Pool nachfüllt und einen Garten wässert, kommt dort an.
Zwei Dinge sollten vor der Unterschrift geklärt werden. Ob die Villa überhaupt am Leitungswassernetz hängt — viele Anlagen betreiben einen eigenen Brunnen, einen Tankwagen-Vertrag oder eine anlageneigene Versorgung, die alle nicht im PWA-Tarif erfasst sind. Und, falls die Villa hinter einem Anlagenzähler statt einem eigenen liegt, was die Anlage obendrauf hinzufügt.
4. Die Leistungen ohne veröffentlichten Preis
Strom und Wasser haben nachschlagbare Tarife. Der Rest der laufenden Kosten einer Villa hat das nicht, und wir werden dafür keinen Durchschnitt drucken. Für die Poolpflege auf Phuket gibt es keinen veröffentlichten Tarif, die Preise werden villenweise vereinbart, und eine Zahl, die wir nicht belegen können, wäre für Sie weniger wert als die Leerstelle.
Was wir Ihnen sagen können, ist die Liste, denn diese Liste ist jedes Mal dieselbe, und jede Position muss im Mietvertrag jemandem zugeordnet werden:
- Poolservice. Meist wöchentlich oder zweimal wöchentlich, Chemikalien inklusive oder nicht. Fragen Sie, was genau, und wer den Techniker ruft, wenn die Pumpe ausfällt.
- Garten. Schneiden und Räumen, und getrennt davon, ob Nachpflanzen in irgendjemandes Pflicht fällt.
- Klimaanlagen-Wartung. Filter und Gasprüfung, in diesem Klima meist mehrmals im Jahr.
- Schädlingsbekämpfung. Insbesondere Termiten. Eine Villa ohne Vertrag ist eine Villa, die sich darauf verlässt, dass der Mieter es bemerkt.
- Internet. Eine bestehende Leitung im Namen des Vermieters, eine neue Leitung auf Ihren Namen, oder gar nichts.
- Anlagen- oder Gemeinschaftsgebühr. In einer verwalteten Anlage werden Sicherheit, Straßenbeleuchtung und gemeinsame Landschaftspflege dem Eigentümer in Rechnung gestellt. Ob das an Sie weitergegeben wird, ist eine Frage des Mietvertrags, und es sollte eine Zahl sein, kein Grundsatz.
- Reinigung. Ein Zimmer für Hauspersonal findet sich bei 64 unserer 1.856 Mietobjekte. Ein Zimmer ist kein Service.
Lassen Sie jeden dieser Punkte mit einem Namen dahinter in den Mietvertrag schreiben. Eine mündliche Abmachung über den Poolservice hält genau so lange wie die Person, die sie getroffen hat — wie wir in unserem Leitfaden zu den Mietvertragsklauseln, auf die es ankommt, darlegen.
5. Was das Gesetz Ihnen gibt, und wann es Sie nicht erreicht
Thailand reguliert die Wohnraumvermietung als vertragskontrolliertes Geschäft. Das aktuelle Instrument ist die Bekanntmachung des Vertragsausschusses zur Vermietung von Wohngebäuden als vertragskontrolliertes Geschäft, B.E. 2568, veröffentlicht im Königlichen Amtsblatt am 6. Juni 2025 und neunzig Tage später, am 4. September 2025, in Kraft getreten. Sie hob die Fassung von 2019 auf.
Wo sie gilt, verbietet ihr Standard-Kurzzeitmietvertrag eine Liste von Klauseln rundweg. Darunter darf ein Vermieter nicht:
- Vorauszahlung und Kaution zusammen über drei Monatsmieten hinaus verlangen;
- Strom oder Wasser über dem Tarif abrechnen, den der Versorger dem Vermieter berechnet;
- Miete oder Servicegebühren vor Vertragsende ändern;
- die Kaution einbehalten, wenn den Mieter keine Schuld trifft;
- ohne Ankündigung zur Besichtigung eintreten, außer im Notfall;
- einem bestehenden Mieter eine Gebühr für die Verlängerung berechnen;
- den Mieter für Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch haftbar machen.
Jetzt zu dem Teil, der entscheidet, ob Ihnen etwas davon hilft. Die Bekanntmachung gilt für einen Vermieter, der drei oder mehr Einheiten vermietet, sei es in einem Gebäude oder mehreren zusammen. Die meisten Villenvermieter auf Phuket sind Privatpersonen mit einem Haus. Ist das bei Ihrem der Fall, bindet ihn nichts aus der Liste oben, und Ihr Mietverhältnis läuft nach den Bestimmungen zur Vermietung von Sachen im Zivil- und Handelsgesetzbuch plus dem, was der Vertrag sagt.
Das ist kein Grund, auf diese Bedingungen zu verzichten. Es ist ein Grund, sie als Vertragsklauseln zu verlangen. Versorgungskosten zum Anbietertarif gegen einen fotografierten Zählerstand, eine feste Miete für die feste Laufzeit und ein benannter Verantwortlicher für jede Serviceposition — all das stammt aus dem eigenen Mustervertrag des Staates, und all das lässt sich in der Woche vor der Unterschrift weit leichter vereinbaren als in der Woche nach dem Einzug.
Die acht Fragen, die vor der Unterschrift geklärt werden sollten
- Wird Strom über den eigenen PEA-Zähler der Villa abgerechnet, zum PEA-Tarif, mit einer Ihnen gezeigten Rechnung?
- Ist das Wasser Leitungswasser, aus einem Brunnen, per Tankwagen oder Anlagenversorgung, und wer liest den Zähler ab?
- Wenn die Villa hinter einem Anlagenzähler liegt, was fügt die Anlage pro Einheit hinzu?
- Poolservice: wessen Vertrag, welche Häufigkeit, Chemikalien inklusive oder nicht, und wer zahlt, wenn die Pumpe ausfällt?
- Garten: wessen Vertrag, und wie oft?
- Gibt es eine Anlagen- oder Gemeinschaftsgebühr, und wird sie Ihnen berechnet? In Zahlen.
- Internet: wessen Leitung, welche Geschwindigkeit, auf wessen Namen läuft der Vertrag bei der Übergabe?
- Zählerfotos am Tag der Schlüsselübergabe, von beiden Seiten unterschrieben und dem Mietvertrag beigefügt.
Keine dieser Fragen ist ungewöhnlich, und ein Vermieter, der sie nicht schriftlich beantworten will, hat Ihnen bereits etwas Nützliches gesagt.
Wenn Sie eine Auswahl durchgehen: Unsere Langzeitmietangebote zeigen die geforderte Miete und die Eigenschaften der Immobilie; was enthalten ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag, und wir holen es schriftlich ein, bevor Sie sich festlegen. Sagen Sie uns, wonach Sie suchen, und wir stellen dem Eigentümer die obigen Fragen, bevor Sie das Haus besichtigen.