Большинство людей приступают к покупке виллы на Пхукете, готовясь к счёту, знакомому им по родной стране, — пять-шесть процентов цены на налоги, агентство и юристов, которые уходят в день передачи ключей. В Таиланде всё устроено иначе, и разница чаще всего в пользу покупателя.
Основные налоги на сделку здесь платит продавец. Покупатель платит регистрационный сбор, немного гербового сбора и юристу. Для медианной виллы в нашей собственной базе — 21.9 млн бат, при покупке через зарегистрированную аренду на 30 лет — это примерно 278,000 бат, или около 1.3% цены.
Это хорошая новость. Плохая в том, что почти все опубликованные гиды по расходам на Пхукете приводят ставки, не говоря, от чего они считаются, а база важнее ставки. Ниже — каждая строка с законом, на котором она основана, и два места, где расчёт идёт не так.
Сначала: счёт определяется тем, что вы на самом деле покупаете
Иностранец не может владеть землёй в Таиланде. Это Section 86 Земельного кодекса, и никакая структура этого не обходит. Поэтому покупка виллы сводится к одной из двух форм, и расходы у них совершенно разные:
- Зарегистрированная аренда земли плюс право собственности на дом. Здания юридически отделены от земли под ними, поэтому дом можно оформить на своё имя, а землю взять в аренду. Section 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает аренду недвижимого имущества 30 годами, а аренда на срок более трёх лет должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте, чтобы быть обязательной для кого-либо.
- Тайская компания, владеющая землёй во фрихолде. Владеет компания; вы контролируете компанию. Этот путь дороже в создании и дороже в содержании, и он влечёт обязательства — реальные тайские акционеры, реальная отчётность, ежегодный аудит, — которые никуда не исчезают.
Всё дальнейшее предполагает путь через аренду, если не указано иное, потому что именно так оформляется большинство вилл, которые мы продаём иностранным покупателям.
Семь шагов и где с вас берут деньги
- Оферта принята. Ничего платить не нужно. Но и ничего не является обязательным.
- Депозит за бронирование. Сумма, удерживающая объект на короткий период эксклюзивности — обычно две–четыре недели, — пока идёт юридическая проверка. Возвращается ли он, если титул не пройдёт проверку, — это условие договора. Прочитайте его до того, как отправите деньги.
- Юридическая проверка. Проверка титула вашим юристом в Земельном департаменте: сам чанот, обременения, ипотека, права доступа, разрешения на строительство и то, является ли продавец тем, кто указан в чаноте. Это единственная строка, где платить больше обычно правильно.
- Договор купли-продажи и договор аренды. Составляются на двух языках. Преимущество имеет тайский текст.
- Перевод денег. Деньги поступают из-за рубежа в иностранной валюте и конвертируются по прибытии. Попросите в банке документ Foreign Exchange Transaction. Для регистрации аренды он не обязателен, но именно он позволит вам потом вывести деньги обратно, и получить его ничего не стоит.
- День в Земельном департаменте. Аренда регистрируется на чаноте, дом передаётся, сборы и налоги рассчитываются и уплачиваются на месте — банковским чеком или наличными. Обе стороны присутствуют лично или направляют представителя с надлежаще оформленной доверенностью.
- Ключи.
Что взимает государство
Значение имеют шесть ставок. Все они установлены законом, ни одна не обсуждается, и каждая начисляется на свою базу.
| Платёж | Ставка | База | Плательщик |
|---|---|---|---|
| Сбор за регистрацию перехода права | 2% | Оценочная стоимость Департамента земель | По договору |
| Специальный налог на бизнес | 3.3% | Большая из оценочной стоимости и цены договора | Продавец |
| Гербовый сбор, продажа | 0.5% | Большая из оценочной стоимости и цены договора | Продавец |
| Налог, удерживаемый у источника | Прогрессивный | Оценочная стоимость | Продавец |
| Сбор за регистрацию аренды | 1% | Общая арендная плата за весь срок | По договору |
| Гербовый сбор, аренда | 0.1% | Общая арендная плата за весь срок | Арендодатель |
| Регистрация ипотеки | 1% | Сумма кредита, не более ฿200,000 | Заёмщик |
На трёх вещах в этой таблице стоит остановиться.
Специальный налог на бизнес или гербовый сбор — но никогда оба. 3.3% применяются, если продажа носит коммерческий или извлекающий прибыль характер — на практике это продавец-компания или физическое лицо, продающее объект в течение пяти лет после приобретения. Если налог не применяется, вместо него взимается гербовый сбор 0.5%. Таким образом, продавец платит либо 3.3%, либо 0.5%, и переключателем служит пятилетний срок.
Налог, удерживаемый у источника, — не фиксированная ставка. Для продавца — физического лица он рассчитывается по Sections 48(4) и 50(5) Налогового кодекса: из суммы вычитается установленный законом вычет на расходы, зависящий от срока владения, результат делится на число лет владения, применяется шкала подоходного налога, а затем результат умножается обратно. Объект, которым владели долго, даёт небольшую сумму. Это предоплата подоходного налога продавца, а не отдельный налог.
Ничто здесь не начисляется на согласованную вами цену. Кроме сборов за аренду. Что подводит нас к ловушке.
Оценочная стоимость — это не рыночная стоимость
Сбор за переход права, налог у источника и — там, где он применяется, — гербовый сбор рассчитываются от оценочной стоимости: официальной оценки, используемой для взимания регистрационных сборов по Земельному кодексу, которую периодически устанавливает Treasury Department, а не рынок. Section 49 bis Налогового кодекса прямо указывает это для расчёта налога у источника.
На Пхукете эта оценка обычно значительно ниже того, за что вилла реально продаётся. Публиковать соотношение мы не будем, потому что у нас нет цифры, которую мы могли бы честно подтвердить на достаточном числе сделок, — оно зависит от района, от титула и от того, когда участок последний раз переоценивался. Но практическое следствие однозначно в обе стороны: рассчитать расходы при покупке во фрихолд по запрашиваемой цене нельзя, и любой гид, умножающий 2% на цену, даёт вам завышенную цифру. Запросите в Земельном департаменте оценку по конкретному чаноту. Это занимает одно утро и бесплатно.
У пути через аренду этой проблемы нет. Регистрационный сбор составляет 1% арендной платы, указанной в договоре за весь срок, — а в договоре аренды виллы на Пхукете указанная арендная плата и есть цена. Это единственное число во всей сделке, которое можно рассчитать до того, как вы на что-либо решитесь.
Пример расчёта
Медианная запрашиваемая цена 529 доступных вилл с указанной ценой в нашей базе продаж на 25 августа 2026 года — 21,900,000 бат. Половина из них стоит от 15.5 до 35 млн. Возьмём эту медианную виллу при зарегистрированной аренде на 30 лет:
| Строка | Сумма | Основание |
|---|---|---|
| Сбор за регистрацию аренды | ฿219,000 | 1% от арендной платы ฿21.9m за весь срок |
| Юридическая проверка | ฿32,100 | От ฿30,000 плюс 7% НДС |
| Гербовый сбор по аренде | ฿21,900 | 0.1% от арендной платы за весь срок |
| Составление двуязычного договора аренды | ฿5,243 | ฿4,900 плюс 7% НДС |
| Итого | ฿278,243 | 1.27% цены |
Из этой суммы гербовый сбор по закону платит арендодатель, а 219,000 — тот, кого укажет ваш договор: Земельный кодекс устанавливает размер сбора, но не того, кто его вносит. Две строки за услуги специалистов — ваши. Юридическая цифра — опубликованная стартовая цена проверки земли или дома; слабый титул, структура с компанией или регистрация суперфиция её повысят, и для виллы такой стоимости этого стоит ожидать.
Чего вы не платите: агентскую комиссию. В нашей базе комиссия согласована с продавцом. Покупателю, у которого её просят, стоит спросить, за что.
Заголовок про 0.01%, который вас не касается
Вы прочитаете, что Таиланд снизил сбор за переход права до 0.01%. Это правда — Министерство внутренних дел продлило снижение сборов за регистрацию перехода права и ипотеки с 2% и 1% до 0.01% каждый, до 30 июня 2027 года.
Оно применяется к жилой недвижимости, у которой цена, оценочная стоимость и сумма ипотеки не превышают 7 млн бат каждая, и только если покупатель — гражданин Таиланда. Иностранный покупатель под это не подпадает. Как и вилла за 21.9 млн бат. Это реальная мера и реальная экономия для тех, для кого она написана; просто написана она не для этого рынка.
Пять мест, где всё идёт не так
- Договор купли-продажи молчит о том, кто платит регистрационный сбор. Тогда вы торгуетесь об этом у окошка Земельного департамента с уже выписанным банковским чеком. Пропишите распределение в договоре.
- Цена разделена на продажу земли и договор подряда на строительство. Часто встречается в новостройках. На услуги начисляется 7% НДС; на прямую передачу недвижимости — нет. Спросите, что входит в каждую половину суммы и какой налог к ней применяется.
- Деньги поступают в батах. Конвертируйте по прибытии в Таиланд, а не до этого. Внутренний перевод в батах не создаёт записи об обмене валюты, а именно эта запись подтверждает право вывести средства потом.
- Договор аренды составлен как 30 плюс 30 плюс 30. Section 540 ограничивает аренду 30 годами, а продление может быть предоставлено только в момент продления. Заранее подписанные продления стоят ровно столько, сколько будет стоить добрая воля арендодателя в 2056 году. Оценивайте актив исходя из 30 лет.
- Путь через компанию посчитан как разовый расход. Регистрация стоит опубликованные 45,000 бат плюс государственные пошлины. Ежегодный аудит, отчётность и номинальные схемы — это регулярные расходы, и они продолжаются всё время, пока вы владеете виллой.
Чек-лист
- Получите оценку Земельного департамента по конкретному чаноту до того, как считать какие-либо расходы при фрихолде.
- Уточните, кто продавец — физическое лицо или компания — и как долго он владеет объектом: от этого зависит, 3.3% или 0.5%, и будет ли он пытаться переложить это на вас.
- Добейтесь, чтобы распределение регистрационного сбора было прописано в договоре купли-продажи.
- Закладывайте в бюджет юридические расходы по верхней границе, а не по опубликованному минимуму.
- Переводите деньги в иностранной валюте и сохраняйте документ банка.
- Читайте условие о продлении в договоре аренды, помня, что заранее согласованное продление не подлежит исполнению.
- Берите в Земельный департамент банковский чек. Карты там не принимают.
Ничто из этого не сложно. Это лишь непрозрачно, и остаётся непрозрачным потому, что цифры приводят без их баз. Если вы хотите рассчитать расходы по конкретной вилле, а не по медиане, — с реальной оценкой, реальной позицией продавца и реальным распределением, — расскажите нам, что вы ищете, и мы сделаем расчёт. Вы также можете посмотреть проекты, с которыми мы работаем, или прочитать наш гид для начинающих инвесторов в недвижимость Пхукета, в котором изложены основы всего этого.