Le loyer est le chiffre facile. Une villa à Phuket affiche un montant mensuel, et tout le monde le cite. Ce que l'annonce ne dit presque jamais, c'est ce qui, parmi les éléments qui rendent une villa habitable, est compris dans ce montant, et ce qui arrive ensuite sous forme de factures.
Cet écart est à l'origine de la plupart des litiges au cours de la première année de location. Ce guide vise à le combler avant de signer : ce qu'une annonce promet réellement, ce que coûtent les compteurs aux tarifs publiés, ce que coûtent les services, et ce que la loi thaïlandaise autorise un propriétaire à vous facturer.
1. Partez de ce que promet l'annonce, et remarquez ce qu'elle ne peut pas dire
Notre fichier de location comptait 1 856 locations longue durée au prix affiché et disponibles au 22 septembre 2026, dont 1 568 villas. Presque toutes sont meublées — 1 845 des 1 856 portent une étiquette « meublé », et exactement deux sont annoncées non meublées. Une piscine privée apparaît sur 1 561 des 1 568 villas. Cela fait bel et bien partie de l'accord.
Deux mises en garde sur ce graphique. La première : une étiquette est une affirmation faite au moment de l'annonce par celui qui l'a rédigée, et les étiquettes sont appliquées de façon assez libre — l'étiquette « à côté de l'école » figure sur 1 348 de ces 1 856 annonces, ce qui indique qu'elle ne signifie presque rien. La seconde compte davantage ici. Notre schéma d'annonce compte 43 étiquettes de caractéristiques, et aucune d'elles n'indique qui paie quoi. Il n'existe aucun champ pour l'électricité, l'eau, l'entretien de la piscine, le jardin, l'internet ou les charges de copropriété, ni sur notre fichier ni sur aucun portail de Phuket que nous connaissions. Une étiquette wifi dit qu'un routeur existe. Elle ne dit pas que la facture est à la charge du propriétaire.
L'annonce peut donc vous dire ce qui se trouve dans la maison. Seul le bail peut vous dire ce qui est compris dans le loyer.
2. L'électricité est au compteur, et le tarif n'appartient pas au propriétaire
Phuket est desservie par la Provincial Electricity Authority (PEA). Son barème résidentiel publié est un tarif progressif par tranches, et une villa équipée de climatiseurs et d'une pompe de piscine se retrouve toujours dans les tranches supérieures.
| Composante | Tarif |
|---|---|
| 150 premières unités par mois | 3,2484 ฿ par unité |
| 250 unités suivantes (151e à 400e) | 4,2218 ฿ par unité |
| Chaque unité au-delà de 400 | 4,4217 ฿ par unité |
| Frais de service | 24,62 ฿ par mois |
| Ajustement Ft, septembre à décembre 2026 | 0,1623 ฿ par unité |
| TVA | 7 % du total |
Une unité correspond à un kilowattheure. Le Ft est l'ajustement combustible que la Commission de régulation de l'énergie révise tous les quatre mois ; il est resté à 16,23 satang pour la période de septembre à décembre 2026. En combinant les deux tarifs, chaque unité au-delà des 400 premières coûte 4,90 ฿ TVA comprise.
En prolongeant ce barème, une villa consommant 1 000 unités par mois paie 4 689 ฿ TVA comprise ; à 2 000 unités, 9 594 ฿. Ce sont des calculs faits sur le tarif publié, pas une enquête. Nous ne disposons d'aucune donnée de compteur pour les villas louées, et la consommation dépend entièrement du nombre de climatiseurs qui tournent la nuit et de la durée des cycles de la pompe de piscine. Considérez ces chiffres comme la forme d'une facture, pas comme une prévision de la vôtre.
Le point important est celui que le tarif établit lui-même : il existe, il est publié, et il est le même pour tout le monde. Si un propriétaire vous cite un prix à l'unité qui lui est propre, il applique une marge.
3. L'eau a un palier qui touche spécifiquement les villas
L'eau courante provient de la Provincial Waterworks Authority (PWA), qui publie trois barèmes régionaux. Phuket a le sien, partagé avec Koh Samui et Koh Phangan, et c'est le plus cher des trois au-delà de 50 mètres cubes.
Un ménage utilisant l'intégralité des 50 mètres cubes paie 876 ฿ pour le mois, et le montant minimum est de 50 ฿. Le piège est la règle imprimée sous le tableau : une fois qu'un compte résidentiel dépasse 50 mètres cubes dans le mois, l'eau au-delà de ce seuil est facturée au tarif petite entreprise, qui à Phuket démarre à 24,00 ฿ le mètre cube. Une villa qui remplit une piscine pendant la saison chaude et arrose un jardin atteint ce seuil.
Deux points à vérifier avant de signer. Si la villa est bien reliée au réseau d'eau courante — nombre de domaines fonctionnent avec un puits, un contrat de camion-citerne ou une alimentation propre au domaine, aucun de ces cas ne relevant du barème de la PWA. Et si la villa se trouve derrière le compteur d'un domaine plutôt que le sien propre, ce que le domaine ajoute par-dessus.
4. Les prestations sans prix publié
L'électricité et l'eau ont des tarifs que l'on peut consulter. Le reste des coûts de fonctionnement d'une villa n'en a pas, et nous n'allons pas en publier une moyenne. Il n'existe aucun barème publié pour l'entretien des piscines à Phuket, les prix se négocient villa par villa, et un chiffre dont nous ne pourrions garantir la source vaudrait moins pour vous qu'une case vide.
Ce que nous pouvons vous donner, c'est la liste, car cette liste est toujours la même, et chaque ligne doit être attribuée à quelqu'un dans le bail :
- Entretien de la piscine. Généralement une ou deux fois par semaine, produits chimiques inclus ou non. Demandez lequel, et qui appelle le technicien quand la pompe tombe en panne.
- Jardin. Tonte et nettoyage, et séparément, si la replantation relève de la responsabilité de quelqu'un.
- Entretien de la climatisation. Filtres et vérification du gaz, généralement quelques fois par an dans ce climat.
- Lutte antiparasitaire. Les termites en particulier. Une villa sans contrat est une villa qui compte sur le locataire pour s'en apercevoir.
- Internet. Une ligne existante au nom du propriétaire, une nouvelle ligne à votre nom, ou rien du tout.
- Charges de copropriété ou de parties communes. Dans un domaine géré, la sécurité, l'éclairage des rues et l'entretien paysager commun sont facturés au propriétaire. Que cela vous soit répercuté ou non est une question de bail, et cela doit être un chiffre, pas un principe.
- Ménage. Une chambre de bonne figure sur 64 de nos 1 856 locations. Une chambre n'est pas un service.
Faites inscrire chacun de ces points dans le bail, avec un nom en face. Un accord oral sur le service de piscine ne survit pas plus longtemps que la personne qui l'a conclu, comme nous l'expliquons dans notre guide des clauses de bail qui comptent vraiment.
5. Ce que la loi vous donne, et quand elle ne vous atteint pas
La Thaïlande réglemente la location résidentielle comme une activité à contrat contrôlé. Le texte en vigueur est la Notification du Comité des contrats sur la location de bâtiments résidentiels en tant qu'activité à contrat contrôlé, B.E. 2568, publiée au Journal officiel le 6 juin 2025 et entrée en vigueur quatre-vingt-dix jours plus tard, le 4 septembre 2025. Elle a abrogé la version de 2019.
Là où elle s'applique, son bail type de courte durée interdit purement et simplement une liste de clauses. Parmi elles, un propriétaire ne peut pas :
- percevoir un loyer d'avance et un dépôt de garantie totalisant plus de trois mois de loyer ;
- facturer l'électricité ou l'eau au-delà du tarif que le fournisseur applique au propriétaire ;
- modifier le loyer ou les charges avant la fin du bail ;
- conserver le dépôt de garantie lorsque le locataire n'est pas en faute ;
- entrer pour inspecter sans préavis, sauf urgence ;
- facturer des frais à un locataire existant pour le renouvellement ;
- rendre le locataire responsable de l'usure résultant d'un usage normal.
Vient maintenant la partie qui détermine si tout cela vous concerne. La notification s'applique à un bailleur louant trois unités ou plus, dans un seul bâtiment ou plusieurs combinés. La plupart des propriétaires de villas à Phuket sont des particuliers possédant une seule maison. Si c'est le cas du vôtre, rien de cette liste ne l'engage, et votre location relève des dispositions du Code civil et commercial sur le louage de choses, ainsi que de ce que dit le contrat.
Ce n'est pas une raison pour renoncer à ces conditions. C'est une raison de les demander comme clauses contractuelles. Des charges facturées au tarif du fournisseur en regard d'un relevé de compteur photographié, un loyer fixe pour la durée convenue, et un responsable nommé pour chaque poste de service : tout cela est tiré du modèle de contrat de l'État lui-même, et tout cela est bien plus facile à négocier la semaine avant de signer que la semaine après avoir emménagé.
Les huit questions à régler avant de signer
- L'électricité est-elle facturée sur le compteur PEA propre à la villa, au tarif de la PEA, avec la facture qui vous est montrée ?
- L'eau est-elle du réseau, d'un puits, d'un camion-citerne ou de l'alimentation d'un domaine, et qui relève le compteur ?
- Si la villa est derrière le compteur d'un domaine, combien le domaine ajoute-t-il par unité ?
- Service de piscine : le contrat de qui, à quelle fréquence, produits chimiques inclus ou non, et qui paie quand la pompe tombe en panne ?
- Jardin : le contrat de qui, et à quelle fréquence ?
- Y a-t-il des charges de copropriété ou de parties communes, et vous sont-elles facturées ? En chiffres.
- Internet : la ligne de qui, quel débit, au nom de qui le compte est-il au moment de la remise des clés ?
- Des photos des compteurs le jour où vous prenez les clés, signées par les deux parties et annexées au bail.
Aucune de ces questions n'est inhabituelle, et un propriétaire qui refuse d'y répondre par écrit vous a déjà appris quelque chose d'utile.
Si vous établissez une présélection, nos annonces de location longue durée indiquent le loyer demandé et les caractéristiques propres du bien ; ce qui est inclus relève du bail, et nous l'obtiendrons par écrit avant que vous ne vous engagiez. Dites-nous ce que vous recherchez et nous poserons les questions ci-dessus au propriétaire avant que vous ne visitiez la maison.