Ein langfristiger Villenmietvertrag auf Phuket ist meist kürzer, als man erwartet. Zwei oder drei Seiten, auf Englisch, auf der Vorlage des Vermieters, und der Mieter unterschreibt ihn an einem Nachmittag.
Er ist kurz, weil das meiste bereits geschrieben ist. Die Sections 537 bis 571 des Civil and Commercial Code regeln die Miete von Sachen in Thailand, und sie gelten für Ihre Villa, ob der Vertrag sie erwähnt oder nicht. Die Klauseln, auf die es ankommt, sind daher von zweierlei Art: solche, die stillschweigend eine Standardregel zu Ihren Gunsten oder zu Ihren Lasten verdrängen, und solche, die eine Lücke füllen, die das Gesetz offenlässt. Die Kaution ist die größte dieser Lücken.
Im Folgenden: was Ihnen das Gesetz gibt, bevor irgendjemand verhandelt, was es kostet, einen langen Mietvertrag wirksam abzusichern, und die sechs Punkte, über die wir im Namen von Mietern verhandeln.
Die Drei-Jahres-Grenze
Bei drei Jahren ändert sich alles an den Formalitäten.
Eine Miete unbeweglicher Sachen ist nicht einklagbar, sofern kein schriftlicher, von der verpflichteten Partei unterzeichneter Nachweis vorliegt. Wird die Miete für mehr als drei Jahre oder auf Lebenszeit des Vermieters oder Mieters geschlossen, ist sie nur für drei Jahre durchsetzbar, sofern sie nicht schriftlich geschlossen und von der zuständigen Behörde eingetragen wird.
Civil and Commercial Code, Section 538
Bei drei Jahren oder weniger genügt ein unterschriebener schriftlicher Mietvertrag. Niemand geht zum Land Office, und nichts wird auf dem Rechtstitel vermerkt. Bei drei Jahren und einem Tag scheitert ein nicht eingetragener Mietvertrag nicht – er schrumpft. Sie behalten drei Jahre und verlieren den Rest, und das erfahren Sie genau dann, wenn Sie den Rest am dringendsten brauchen.
Die Eintragung ist nicht kostenlos. Das Land Department erhebt eine Eintragungsgebühr von 1% der Miete für die gesamte Laufzeit, und die Stempelsteuer beträgt 1 Baht pro 1,000 Baht Miete und Schlüsselgeld über die Laufzeit, also 0.1%. Zusammen 1.1% von allem, was Sie jemals unter dem Mietvertrag zahlen werden, fällig am Tag der Eintragung.
| Laufzeit | Gesamtmiete | Eintragung 1% | Stempelsteuer 0.1% | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 3 Jahre | ฿4,320,000 | — | ฿4,320 | ฿4,320 |
| 5 Jahre | ฿7,200,000 | ฿72,000 | ฿7,200 | ฿79,200 |
| 10 Jahre | ฿14,400,000 | ฿144,000 | ฿14,400 | ฿158,400 |
| 15 Jahre | ฿21,600,000 | ฿216,000 | ฿21,600 | ฿237,600 |
| 20 Jahre | ฿28,800,000 | ฿288,000 | ฿28,800 | ฿316,800 |
| 30 Jahre | ฿43,200,000 | ฿432,000 | ฿43,200 | ฿475,200 |
Berechnet für eine Villa zu ฿120,000 pro Monat – die mediane Angebotsmiete über 828 bepreiste, verfügbare Villen und Häuser mit drei Schlafzimmern in unserem Bestand am 1. September 2026. Stempelsteuer fällt auf Mietverträge jeder Laufzeit an; nur die Eintragungsgebühr von 1% wartet auf die Drei-Jahres-Grenze.
Zwei Details im eigenen Tarif des Revenue Department sollten Sie kennen, bevor Sie vereinbaren, wer zahlt. Erstens wird die Steuer der Person, die die Mietsache überlässt, auferlegt – also dem Vermieter –, und der Mieter ist verpflichtet, die Stempelmarken zu entwerten. Die Marktpraxis auf Phuket legt die gesamten 1.1% dem Mieter auf. Das ist eine Verhandlungsposition, keine rechtliche, und sie ist verhandelbar. Zweitens: Nennt der Vertrag überhaupt keine Laufzeit, gilt er steuerlich als Dreijahresvertrag; und wenn ein Mietvertrag endet, der Mieter unwidersprochen bleibt und kein neuer Vertrag unterschrieben wird, gilt der alte als verlängert, und die Steuer wird innerhalb von dreißig Tagen fällig.
Was Ihnen das Gesetz ungefragt gibt
Das sind die Ausgangspositionen Ihres Mietvertrags. Eine Klausel, die einer davon widerspricht, ist nicht zwingend nichtig – die meisten sind dispositive Regeln, von denen die Parteien abweichen dürfen –, sie sollte aber als bewusste Risikoverlagerung gelesen werden, nicht als Standardfloskel.
| Frage | Die Standardregel | Section |
|---|---|---|
| Wer repariert die Klimaanlage? | Der Vermieter führt alle Reparaturen durch, die während der Laufzeit notwendig werden. Der Mieter übernimmt die gewöhnliche Instandhaltung und Kleinreparaturen und muss die Sorgfalt walten lassen, die eine gewöhnlich umsichtige Person bei eigenem Eigentum anwenden würde | ss.550, 553 |
| Darf der Vermieter einfach hereinkommen? | Der Mieter muss Besichtigungen zu angemessenen Zeiten gestatten – nicht zu jeder Zeit | s.555 |
| Darf ich streichen oder umbauen? | Keine Veränderungen oder Anbauten ohne Erlaubnis des Vermieters | s.558 |
| Darf ich untervermieten oder einen Freund übernehmen lassen? | Nein, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht | s.544 |
| Ich bin mit der Miete im Verzug. Was passiert? | Bei monatlich oder in längeren Abständen zahlbarer Miete muss der Vermieter vor der Kündigung zunächst eine Frist von mindestens fünfzehn Tagen setzen | s.560 |
| Muss ich zum Ende der Laufzeit kündigen? | Nein. Ein befristeter Mietvertrag endet mit Fristablauf, ohne Kündigung von einer Seite | s.564 |
| Und wenn keine feste Laufzeit vereinbart ist? | Jede Seite kann zum Ende einer Mietperiode mit einer Frist von mindestens einer Mietperiode kündigen – aber nie mehr als zwei Monate | s.566 |
| Der Eigentümer verkauft die Villa. Muss ich raus? | Nein. Ein Eigentumswechsel beendet den Mietvertrag nicht; der Käufer übernimmt ihn | s.569 |
| Ich bin nach dem Enddatum geblieben, und niemand hat widersprochen. | Der Mietvertrag gilt als auf unbestimmte Zeit verlängert und ist nach s.566 kündbar | s.570 |
| Wie lange kann der Vermieter nach meinem Auszug Ansprüche geltend machen? | Sechs Monate ab Rückgabe der Mietsache | s.563 |
Section 569 ist die, die Mieter unterschätzen. Villen wechseln hier während laufender Mietverträge den Eigentümer, und der Käufer tritt in die Stellung des Verkäufers ein. Das ist auch der Grund, warum ein Versprechen, das außerhalb des Mietvertrags steht – eine mündliche Absprache zum Poolservice, eine Verständigung über das fünfte Schlafzimmer –, nicht weiter reicht als die Person, die es gegeben hat. Dieselbe Unterscheidung richtet auf der Kaufseite Schaden an, in das 30-jährige Leasehold, ehrlich erklärt.
Die Kaution, die das Gesetz nicht regelt
Suchen Sie in den Abschnitten zur Miete nach dem Wort Kaution, und Sie werden es nicht finden. Mietkautionen sind in Thailand reines Vertragsrecht: was immer der Mietvertrag sagt, vorbehaltlich allgemeiner Grundsätze der Billigkeit. Deshalb sind Streitigkeiten um die Kaution das häufigste Thema, mit dem Mieter zu uns zurückkommen.
Es gibt ein Verbraucherschutzregime, das die Lücke füllt, und es lohnt sich zu wissen, ob es Sie erfasst. Die Bekanntmachung des Contract Committee, mit der die Vermietung von Wohngebäuden zu einem vertragskontrollierten Geschäft erklärt wurde, erlassen am 30. Mai 2025, verpflichtet Betreiber, einen vom Office of the Consumer Protection Board veröffentlichten Standardvertrag zu verwenden. Der eigene Muster-Kurzzeitmietvertrag des OCPB legt unter anderem fest:
- Der Betreiber muss die Rechnung – Miete, Nebenkosten und Servicegebühren – mindestens drei Tage vor dem Zahlungstermin zusenden, und der Mieter darf prüfen, was berechnet wird.
- Ein Protokoll über den Zustand des Gebäudes und seines Inventars muss dem Mietvertrag beigefügt werden, mit einer Kopie für den Mieter.
- Am Ende des Mietverhältnisses wird die Kaution sofort zurückgezahlt, es sei denn, der Betreiber möchte auf Schäden prüfen. Gibt es keine, kommt sie innerhalb von sieben Tagen nach Vertragsende und Rückerhalt des Besitzes zurück. Gibt es Schäden, folgt der Restbetrag innerhalb von vierzehn Tagen – und für normale Nutzung, normale Abnutzung oder alles, was der Mieter nicht verschuldet hat, darf nichts abgezogen werden.
- Bei einem befristeten Mietvertrag darf der Mieter vorzeitig ausziehen, sofern er mindestens die Hälfte der Laufzeit dort gewohnt hat, dreißig Tage vorher schriftlich kündigt und keine Rückstände hat. Vorausgezahlte Miete kommt innerhalb von sieben Tagen zurück.
- Kündigt der Betreiber wegen Vertragsverletzung, muss er dies schriftlich tun und mindestens dreißig Tage zur Abhilfe einräumen – sieben Tage, wenn das Verhalten andere Bewohner unmittelbar beeinträchtigt.
Jetzt der Vorbehalt, der wichtiger ist als die Liste. Das Regime bindet Unternehmen, die Wohneinheiten ab einer festgelegten Mindestanzahl vermieten. Die Bekanntmachung von 2018, die es ersetzt, legte diese Schwelle bei fünf fest. Thailändische Kommentare zur Bekanntmachung von 2025 nennen übereinstimmend drei, doch wir konnten den Text der Royal Gazette nicht beschaffen, um das zu bestätigen, und eine Zusammenfassung nennt weiterhin fünf. Betrachten Sie die Schwelle als ungeklärt. Ein privater Eigentümer, der eine einzige Villa vermietet, fällt nach jeder Lesart nicht unter das Regime, und die meisten Villenvermieter auf Phuket sind genau das.
Die praktische Fassung: Wenn das Regime Ihren Vermieter nicht erfasst, verlangen Sie seine Bedingungen als Vertragsbedingungen. Eine Kautionsrückzahlung innerhalb von sieben Tagen, ein unterschriebenes Zustandsprotokoll mit Fotos und ein Verbot von Abzügen für normale Abnutzung stammen alle aus dem eigenen Mustervertrag des Staates und lassen sich in der Woche vor der Unterschrift weit leichter vereinbaren als in der Woche nach dem Auszug.
Was bei der Unterschrift fällig wird
Die Aufstellung, die wir bei einer Villenvermietung am häufigsten nennen, sind zwei Monatsmieten Kaution und die erste Monatsmiete im Voraus. Ihr Vermieter möchte vielleicht mehr oder weniger. Entscheidend ist die Größenordnung:
| Bezirk | Median-Angebotsmiete | Kaution + erste Monatsmiete | Stichprobe |
|---|---|---|---|
| Bang Tao | ฿150,000 | ฿450,000 | 331 |
| Kamala | ฿142,500 | ฿427,500 | 26 |
| Thalang | ฿129,000 | ฿387,000 | 50 |
| Rawai | ฿120,000 | ฿360,000 | 181 |
| Chalong | ฿100,000 | ฿300,000 | 100 |
| Pa Klok | ฿99,000 | ฿297,000 | 16 |
| Kathu | ฿90,000 | ฿270,000 | 31 |
| Ko Kaeo | ฿87,500 | ฿262,500 | 58 |
Mediane Angebotsmieten über 793 bepreiste, verfügbare Villen und Häuser mit drei Schlafzimmern in diesen acht Bezirken am 1. September 2026, von 828 inselweit. Angebotsmieten, keine vereinbarten Mieten – langfristige Vermietungen werden verhandelt, und die Nebensaison bewegt sie.
Sechs Klauseln, die stimmen müssen
- Laufzeit – und ob sie eingetragen wird. Läuft der Mietvertrag über drei Jahre, geht er entweder zum Land Office, oder Sie halten drei Jahre und eine Diskussion in der Hand. Vereinbaren Sie im Mietvertrag selbst, in Zahlen, wer die 1.1% zahlt.
- Der Kautionsmechanismus, nicht nur der Betrag. Wie viele Monatsmieten, was abgezogen werden darf, wer prüft, nach wie vielen Tagen sie zurückkommt und auf welches Konto. Eine Kautionsklausel, die nur den Betrag nennt, ist eine halbe Klausel.
- Das Zustandsprotokoll. Fotografiert, datiert, von beiden Seiten unterschrieben, dem Mietvertrag beigefügt. Das ist das Günstigste, was Sie bei der Unterschrift tun können, und das, was den Streit um die Kaution entscheidet.
- Die Reparaturgrenze in Baht. Das Gesetz teilt Reparaturen in notwendige Arbeiten (Vermieter) und Kleinreparaturen (Mieter) auf – eine Grenzzone, keine klare Linie. Setzen Sie eine Zahl fest – alles unter einem bestimmten Betrag übernimmt der Mieter, darüber der Vermieter – und legen Sie fest, wer die Verträge für Pool und Garten hält.
- Nebenkosten zum Selbstkostenpreis. Strom und Wasser zum eigenen Tarif des Versorgers nach Zählerstand abgerechnet, mit Vorlage der Rechnungen. Hängt eine Villa an einem Zähler der Wohnanlage, fragen Sie, was die Anlage aufschlägt, und lassen Sie sich den Multiplikator schriftlich geben.
- Vorzeitiger Auszug, Untervermietung und Verkauf. Eine Ausstiegsklausel mit festgelegter Kündigungsfrist, denn bei einer festen Laufzeit gibt Ihnen das Gesetz keine. Eine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung oder Vertragsübertragung, falls Sie sie brauchen könnten, denn Section 544 sagt standardmäßig Nein. Und die Zusicherung, dass der Vermieter einen Käufer über Ihren Mietvertrag informiert – Section 569 schützt Sie, aber ein Käufer, der erst bei der Übergabe von Ihnen erfährt, ist ein schlechter Start für die restliche Laufzeit.
Bevor Sie unterschreiben
- Grundbuchurkunde oder der eigene Mietvertrag des Eigentümers eingesehen und der Unterzeichner damit abgeglichen. Unterschreibt ein Makler oder Verwandter, verlangen Sie die Vollmacht.
- Jede Zahlung in Ziffern und Worten, einschließlich Kaution und etwaiger Übergabegebühr.
- Zustandsprotokoll beigefügt, mit Fotos jedes Raums, der Pooltechnik und der Zähler.
- Zählerstände am Tag abgelesen, ins Protokoll eingetragen und abgezeichnet.
- Den thailändischen Text geprüft, falls der Mietvertrag zweisprachig ist, samt Vermerk, welche Sprache maßgeblich ist.
- Eintragung beim Land Office vor Beginn der Laufzeit gebucht, falls die Laufzeit drei Jahre übersteigt.
Jeder Punkt dieser Liste lässt sich im Voraus kostenlos vereinbaren und im Nachhinein nur teuer ausstreiten.
Wir betreuen rund 1,700 Villen und Häuser zur Langzeitmiete auf ganz Phuket und setzen für die meisten davon den Mietvertrag auf. Wenn Sie eine Villa finden und ihren Vertrag ordentlich prüfen lassen möchten, bevor Sie sich binden, beginnen Sie mit unserem Angebot zur Langzeitmiete oder sagen Sie uns, was Sie brauchen.
Dieser Artikel beschreibt die allgemeine Rechtslage nach thailändischem Recht zum 1. September 2026. Er ist keine Rechtsberatung zu Ihrem Mietvertrag. Für einen konkreten Vertrag holen Sie thailändischen Rechtsrat ein.