Due Diligence bei einer Villa auf Phuket: Die Prüfungen vor der Unterschrift

Eine Villa auf Phuket kommt mit einer Geschichte: wer sie gebaut hat, wem das Grundstück gehört, was der Ausblick wert ist, welche Miete sie bringt. Due Diligence ist die Phase des Kaufs, in der Sie aufhören, der Geschichte zuzuhören, und stattdessen die Register lesen. Es sind weniger, als viele erwarten, und jedes einzelne liegt vor, bevor Sie irgendetwas bezahlen.

Dies ist die Reihenfolge, in der es sinnvoll ist, sie abzuarbeiten, und die Reihenfolge, in der der Bericht eines Anwalts bei Ihnen ankommen sollte. Es ist keine Rechtsberatung und ersetzt diesen Anwalt nicht. Der Text soll Ihnen zeigen, was der Bericht enthalten muss und was eine fehlende Zeile darin bedeutet.

Ein Vorbehalt vor den Einzelheiten. Die unten genannten Gesetze werden nach inoffiziellen englischen Übersetzungen zitiert, die Umweltbekanntmachung für Phuket nach unserer eigenen Lektüre des thailändischen Textes in der Royal Gazette. Rechtskraft haben nur die thailändischen Texte, und der Quellenblock nennt jede Quelle, auf die wir uns gestützt haben.

Wann sie stattfindet und warum der Zeitpunkt wichtig ist

Die Due Diligence läuft im Zeitfenster zwischen der Reservierungsanzahlung und dem Kaufvertrag — typischerweise zwei bis vier Wochen Exklusivität, wie wir in jede Gebühr zwischen Angebot und Schlüsselübergabe dargelegt haben. Daraus folgen zwei Dinge. Die Reservierungsvereinbarung muss regeln, was mit dem Geld geschieht, wenn eine Prüfung scheitert. Und die Prüfungen müssen abgeschlossen sein, bevor ein größerer Betrag gezahlt wird. Ein Problem, das nach Unterzeichnung des Vertrags entdeckt wird, ist Verhandlungssache. Dasselbe Problem vor der Unterzeichnung ist ein Grund, mit Ihrer Anzahlung zu gehen.

Eine gründliche Prüfung ist im Verhältnis zum Objekt günstig. Eine thailändische Kanzlei veröffentlicht einen Einstiegspreis von 30,000 Baht zzgl. MwSt. für eine Due Diligence zu Grundstück oder Haus und nennt als Umfang Eigentumshistorie, Belastungen, Zufahrt, Flächennutzung und Baugenehmigung. Mit MwSt. sind das 32,100 Baht — etwa 0.14% von 22,250,000 Baht, dem Median-Angebotspreis der 568 verfügbaren Villen mit Preisangabe in unserem Verkaufsbestand am 15. September 2026. Bei einem komplizierten Eigentumstitel oder einer großen Anlage müssen Sie mit mehr rechnen.

1. Der Eigentumstitel: das Register des Land Office, nicht die Kopie des Verkäufers

Eine Fotokopie einer Urkunde zeigt, was die Urkunde an dem Tag aussagte, an dem sie kopiert wurde. Das Register zeigt, was sie heute aussagt. Die erste Aufgabe ist eine Recherche beim Land Office, bei dem die Parzelle eingetragen ist, und sie sollte vier Fragen beantworten.

1. Um welche Art von Dokument handelt es sich? Thailändische Grundstücksdokumente unterscheiden sich darin, wie verbindlich die Grenze festgelegt ist und was darauf eingetragen werden kann. Bestimmen Sie den Typ vor allem anderen; den Urkundenarten widmen wir einen eigenen Artikel.
2. Wer ist der eingetragene Eigentümer? Der Name im Register muss die Person oder das Unternehmen sein, die bzw. das Ihren Vertrag unterzeichnet — geprüft anhand eines Ausweisdokuments oder der Handelsregistereintragung, nicht anhand einer Visitenkarte.
3. Was ist darauf eingetragen? Hypotheken, Pachtverträge, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte (Superficies) und Dienstbarkeiten werden alle auf dem Titel vermerkt. Eine Hypothek ist an sich kein Grund, vom Kauf abzusehen. Sie ist ein Grund, schriftlich zu vereinbaren, wie und wann sie beim Land Office gelöscht wird und aus welchem Geld.
4. Wo genau liegt das Grundstück, und wie groß ist es? Der Dienst LandsMaps des Department of Lands stellt eingetragene Parzellen auf Satellitenbildern dar, jeweils mit Fläche und amtlichem Schätzwert. Gehen Sie die Grenzsteine anhand dieses Umrisses ab und vergleichen Sie dann die Fläche in der Urkunde mit der Grundstücksgröße, die Ihnen genannt wurde.

Dieser letzte Vergleich ist wichtig, weil die genannte Zahl Marketing ist. In unserem eigenen Bestand geben 559 der 568 zum Verkauf stehenden Villen eine Grundstücksfläche an. Diese Zahl ist die Angabe im Inserat, nicht die in der Urkunde — zwei dieser Inserate nennen Grundstücke unter 80 Quadratmetern, was ein Eingabefehler ist und keine Villa. Die Urkunde verzeichnet die Fläche in Rai, Ngan und Square Wah: ein Square Wah entspricht vier Quadratmetern, und ein Rai sind 400 Square Wah oder 1,600 Quadratmeter.

2. Der Verkäufer: wer er ist und wer unterschreiben darf

Ist der Verkäufer eine Privatperson, geht es um die Identität: Reisepass oder thailändischer Personalausweis im Abgleich mit dem Register, und jede Vollmacht wird sorgfältig geprüft, wenn jemand anderes in seinem Namen unterschreibt.

Ist der Verkäufer ein thailändisches Unternehmen, liefert das DBD DataWarehouse des Department of Business Development den Registrierungsstatus, die Geschäftsführer, das eingetragene Kapital und die eingereichten Jahresabschlüsse. Prüfen Sie, dass das Unternehmen aktiv ist, dass die Unterzeichnenden die eingetragenen Geschäftsführer sind und dass es sich nicht um eine 51–49-Konstruktion eines Ausländers handelt, deren Risiken Sie übernehmen würden. Warum diese Struktur für jeden, der sie unterzeichnet, eine Straftat ist, erklären wir in wie Ausländer Immobilien auf Phuket tatsächlich halten.

3. Zufahrt: Ein Grundstück ohne Zugang zur Straße ist ein Problem, das Sie mitkaufen

Grundstücke in Hanglage auf Phuket sind oft nur über fremdes Land erreichbar. Fragen Sie, wie, und fragen Sie dann, wie dieses Recht eingetragen ist. Es gibt drei Antworten, die etwas taugen.

• Eine eingetragene Dienstbarkeit. Section 1387 des Civil and Commercial Code erlaubt es, ein Grundstück zugunsten eines anderen zu belasten; so entsteht ein Wegerecht. Prüfen Sie, dass es tatsächlich auf der Urkunde des Nachbarn vermerkt ist und nicht nur in einem Schreiben zugesagt wurde. Section 1399 lässt eine Dienstbarkeit erlöschen, die zehn Jahre lang nicht ausgeübt wird.
• Ein gesetzliches Notwegerecht. Section 1349 erlaubt dem Eigentümer eines Grundstücks ohne Zugang zu einem öffentlichen Weg, das umliegende Land zu überqueren, und erstreckt sich ausdrücklich auch auf Land, das durch einen steilen Hang abgeschnitten ist. Es ist ein echtes Recht. Es muss aber auch geltend gemacht werden, dem Nachbarn steht eine Entschädigung zu, und die Route wird so gewählt, dass sie dem Nachbarn den geringsten Schaden zufügt — nicht so, dass sie zu Ihrer Einfahrt passt.
• Eine Straße innerhalb einer genehmigten Wohnanlage. Das ist die nächste Prüfung.

Ein Weg, den der Nachbar „schon immer hat benutzen lassen“, ist nichts davon.

4. Die Anlage: Ist sie eine genehmigte Grundstückserschließung?

Viele Villen sind ein Grundstück unter vielen. In unserem Bestand werden 167 der 568 zum Verkauf stehenden Villen — 29.4% — innerhalb eines benannten Projekts angeboten, und genau dort greift diese Prüfung am häufigsten. Der Land Development Act B.E. 2543 entscheidet, welchen Schutz ihre Käufer genießen.

Section 4 definiert Grundstückserschließung als den Verkauf von Land, das in zehn oder mehr Teilparzellen aufgeteilt ist, und erfasst bewusst auch den Entwickler, der eine Parzelle in weniger als zehn Teile teilt und innerhalb von drei Jahren erneut teilt, um auf zehn zu kommen. Section 21 verbietet die Tätigkeit ohne Genehmigung des Land Development Board. Section 59 legt die Strafe auf bis zu zwei Jahre Freiheitsstrafe und eine Geldstrafe von 40,000 bis 100,000 Baht fest.

Die Strafe trifft den Entwickler. Den Schaden, sofern es einen gibt, trägt der Käufer, denn die Schutzmechanismen, auf die sich ein Käufer verlässt, gelten für genehmigte Projekte. Nach Section 43 werden die Straßen, Grünanlagen und ähnliche Versorgungseinrichtungen einer genehmigten Erschließung mit einer Dienstbarkeit zugunsten der Grundstücke belastet, und der Entwickler muss sie instand halten, abgesichert durch eine Bankgarantie. Section 44 entbindet den Entwickler von dieser Pflicht erst, wenn die Käufer eine juristische Person für die Wohnanlage gegründet haben, die die Einrichtungen übernimmt, oder auf einem von zwei weiteren Wegen, die das Gesetz vorsieht.

Das Department of Lands veröffentlicht eine Suche nach genehmigten Grundstückserschließungen und Condominiums nach Provinz und Land Office. Verlangen Sie vom Entwickler die Genehmigung und suchen Sie das Projekt darin. Bei einer großen Anlage kommt ein weiteres Dokument hinzu: Auf Phuket muss eine Wohngrundstückserschließung mit 100 bis 499 Grundstücken oder mit 19 bis 100 Rai nach der Provinzbekanntmachung von 2024 zusätzlich über einen Bericht zur Umwelterstprüfung (Initial Environmental Examination) verfügen.

5. Das Haus: Wurde es genehmigt, und entspricht es der Genehmigung?

Section 21 des Building Control Act B.E. 2522 verpflichtet jeden, der ein Gebäude errichtet, verändert oder versetzt, entweder eine Genehmigung der örtlich zuständigen Behörde einzuholen oder bei dieser Behörde eine Bauanzeige nach Section 39 bis einzureichen. Section 4 bestimmt, wer diese Behörde ist — außerhalb von Bangkok und Pattaya der Bürgermeister der Gemeinde oder der Vorsitzende der Provinz- bzw. Unterbezirksverwaltung.

Verlangen Sie die Genehmigung und die genehmigten Pläne und halten Sie sie neben das Haus: Geschosse, Grundfläche, Höhe, der Pool, das über dem Carport gebaute Zimmer. Machen Sie sich dann klar, was eine Abweichung bedeutet.

• Section 40 erlaubt der örtlichen Behörde, rechtswidrige Arbeiten stoppen und das Gebäude für die Nutzung sperren zu lassen.
• Section 41 erlaubt, ein Gebäude, das nachgebessert werden kann, zu legalisieren, per Anordnung mit einer Frist von mindestens dreißig Tagen.
• Section 42 erlaubt eine Anordnung zum vollständigen oder teilweisen Abriss, wenn es nicht nachgebessert werden kann oder der Eigentümer der Anordnung nicht nachgekommen ist.
• Section 65 bestraft Bauen ohne Genehmigung mit bis zu drei Monaten Freiheitsstrafe, einer Geldstrafe von bis zu 60,000 Baht oder beidem — zuzüglich eines Tagesbußgelds von bis zu 10,000 Baht, bis der Mangel behoben ist.

Die Anordnungen nach Sections 40 bis 42 richten sich an den Eigentümer oder Nutzer des Gebäudes. Nach der Eigentumsübertragung sind das Sie. Eine fehlende Genehmigung bei einer fertigen Villa ist ein Thema für die Preisverhandlung, ein Betrag, der bis zur Legalisierung einbehalten wird, oder ein Grund, vom Kauf abzusehen — niemals eine Zeile, die man notiert und übergeht.

6. Das Grundstück selbst: die Umweltbekanntmachung für Phuket

Von dieser Prüfung haben die meisten Käufer aus dem Ausland noch nie gehört, und bei einem Grundstück in Hanglage kann sie entscheiden, ob das Land den verlangten Preis wert ist. Die Bekanntmachung des Ministry of Natural Resources and Environment zur Ausweisung von Umweltschutzgebieten auf Phuket wurde am 13. Dezember 2024 in der Royal Gazette veröffentlicht, trat am folgenden Tag in Kraft und gilt fünf Jahre. Sie teilt die Provinz nach Entfernung von der Küste und nach Höhe über dem mittleren Meeresspiegel in acht Gebiete ein und legt fest, was in jedem gebaut werden darf.

Drei Punkte in dieser Tabelle entscheiden über reale Transaktionen.

Die Höhe über dem Meeresspiegel hat Vorrang vor der Entfernung zur Küste. Die Gebiete 1 bis 3 sind so definiert, dass sie die Gebiete 5 und 6 ausschließen. Ein Grundstück, das einige hundert Meter vom Strand entfernt, aber neunzig Meter den Hang hinauf liegt, unterliegt der Höhenregel, nicht der Küstenregel.

Oberhalb von 80 Metern zählt das Datum des Grunderwerbs. Bauen in Gebiet 6 ist verboten, mit Ausnahmen für staatliche Nutzungen, Versorgungseinrichtungen und Naturschutz sowie einer für Privatland: Auf Land, das vor Inkrafttreten der Bekanntmachung von 2017 im Eigentum oder rechtmäßigen Besitz stand, darf ein einzelnes freistehendes Haus mit höchstens sechs Metern Höhe, einer Grundfläche von höchstens 90 Quadratmetern und mindestens 70% unbebauter Grundstücksfläche stehen. Die Bekanntmachung stellt ausdrücklich klar, dass diese Ausnahme nicht für Land oberhalb von 140 Metern gilt. Lesen Sie den Text der Gazette und nicht eine Zusammenfassung — es ist dieser Text, den die Genehmigungsbehörde anwendet.

Grundstücke in Hanglage unterliegen überall einer Grundflächenbegrenzung. Auf Land, das die Bekanntmachung als Hanglage behandelt — unter Bezug auf die Standards des Department of Public Works and Town & Country Planning —, erlauben die Gebiete 1, 5 und 6 nur ein freistehendes Haus bis sechs Meter, die Gebiete 2, 3, 4 und 7 bis zwölf. Auf einem Grundstück von 100 Square Wah oder mehr darf die Grundfläche 90 Quadratmeter nicht überschreiten, bei mindestens 70% versickerungsfähigem Boden. Auf einem kleineren Grundstück liegen die Grenzen bei 70 Quadratmetern und 50%.

Die Grenze von 100 Square Wah entspricht 400 Quadratmetern, und sie verläuft mitten durch den Markt: 266 der 559 Villen in unserem Bestand, die eine Grundstücksgröße angeben, liegen darunter. Das macht sie nicht zu Hanggrundstücken — unser Katalog erfasst keine Hangneigung. Es bedeutet, dass bei jedem von ihnen, das eines ist, die kleinere Obergrenze gilt und das Haus, das auf dem Grundstück rechtmäßig stehen darf, entsprechend bescheiden ausfällt.

Bestehende Gebäude genießen Bestandsschutz. Clause 19 nimmt Gebäude aus, die bei Inkrafttreten der Bekanntmachung bereits standen, verbietet aber ihren Umbau oder eine Nutzungsänderung zu etwas, das die Bekanntmachung untersagt. Clause 20 lässt genehmigte, bereits begonnene Bauarbeiten nach den alten Regeln fertigstellen. Bei einer fertigen Villa lautet die Frage also nicht, ob sie heute gebaut werden könnte. Sie lautet, ob sie zum Zeitpunkt des Baus genehmigt war — Prüfung fünf — und ob die Erweiterung, die Sie planen, noch zulässig ist, und das ist diese Prüfung.

Was bei jeder gescheiterten Prüfung auf dem Spiel steht

Fünf Arten, wie es schiefgeht

1. Eine Anzahlung ohne Rückzahlungsklausel. Due Diligence lohnt sich nur, wenn Sie bei einer gescheiterten Prüfung aussteigen können. Halten Sie das in der Reservierungsvereinbarung fest, bevor Geld fließt.
2. Eine Fotokopie als Registerauskunft akzeptiert. Das Register ist der Nachweis. Eine Kopie ist eine Behauptung über das Register.
3. Die Grundstücksgröße aus dem Inserat für bare Münze genommen. Unsere eingeschlossen. Die Urkunde bestimmt die Fläche, und die Fläche bestimmt die Grundfläche des Hauses.
4. „Die Genehmigung ist in Arbeit.“ Section 21 betrifft das bestehende Gebäude, und die daraus folgenden Anordnungen betreffen seinen Eigentümer.
5. Land in Hanglage als bebaubar bepreist, bevor jemand seine Höhe über dem Meeresspiegel geprüft hat. Oberhalb von 80 Metern hängt die Antwort davon ab, wann das Land erworben wurde; oberhalb von 140 gibt es keine Antwort.

Die Checkliste

1. Eine Reservierungsvereinbarung, die die Anzahlung zurückerstattet, wenn die Due Diligence scheitert.
2. Eine Recherche beim Land Office: Dokumenttyp, eingetragener Eigentümer, alle auf dem Titel vermerkten Eintragungen.
3. Die Parzelle auf LandsMaps gefunden, die Grenzsteine abgegangen und die Fläche laut Urkunde mit dem genannten Grundstück abgeglichen.
4. Die Identität des Verkäufers geprüft; bei einem Unternehmen dessen DBD-Status und Geschäftsführer.
5. Zufahrt über eine auf der Urkunde des Nachbarn vermerkte Dienstbarkeit oder über eine Straße einer genehmigten Anlage.
6. Bei einem Grundstück in einer Anlage mit zehn oder mehr Parzellen die Genehmigung der Grundstückserschließung, gefunden in der Suche des Department of Lands.
7. Die Baugenehmigung oder die Benachrichtigung nach Section 39 bis, mit genehmigten Plänen, die dem Haus entsprechen.
8. Höhe über dem Meeresspiegel, Hanglagen-Status und Gebiet laut Bekanntmachung sowie die daraus folgende zulässige Grundfläche.
9. Alles in einem schriftlichen Bericht Ihres eigenen Anwalts, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Keine dieser Prüfungen ist exotisch, und keine setzt voraus, dass Sie irgendjemandes Darstellung der Immobilie vertrauen, unsere eingeschlossen. Wenn Sie eine bestimmte Villa im Blick haben und wissen möchten, welche dieser Prüfungen dort greift — die Anlage, die Genehmigung, die Höhe am Hang —, sagen Sie uns, was Sie in Betracht ziehen, oder kontaktieren Sie unser Team direkt. Besteht sie die Prüfungen, ist die nächste Frage die Struktur, und der 30-jährige Leasehold, ehrlich betrachtet ist der richtige Ausgangspunkt.