Un bail de villa longue durée à Phuket est généralement plus court qu’on ne l’imagine. Deux ou trois pages, en anglais, sur le modèle du propriétaire, que le locataire signe en un après-midi.
S’il est court, c’est que l’essentiel est déjà écrit. Les sections 537 à 571 du Code civil et commercial régissent le louage de biens en Thaïlande, et elles s’appliquent à votre villa, que le contrat les mentionne ou non. Les clauses qui comptent sont donc de deux sortes : celles qui écartent discrètement une règle par défaut, en votre faveur ou à vos dépens, et celles qui comblent un vide laissé par le Code. Le dépôt de garantie est le plus important de ces vides.
Ci-dessous : ce que la loi vous accorde avant toute négociation, ce que coûte un bail long pour être opposable, et les six points que nous négocions pour le compte des locataires.
Le seuil des trois ans
Tout ce qui touche aux formalités change à partir de trois ans.
Le louage d’un bien immobilier ne peut faire l’objet d’une action en justice que s’il existe un écrit signé par la partie obligée. Si le louage est conclu pour plus de trois ans ou pour la durée de vie du bailleur ou du preneur, il n’est opposable que pour trois ans, à moins d’être établi par écrit et enregistré auprès de l’autorité compétente.
Code civil et commercial, section 538
Pour trois ans ou moins, un bail écrit et signé suffit. Personne ne se rend au bureau foncier et rien n’est porté sur le titre de propriété. À trois ans et un jour, un bail non enregistré n’est pas nul — il se réduit. Vous conservez trois ans et perdez le reste, et vous le découvrez au moment précis où vous avez le plus besoin de la durée restante.
L’enregistrement n’est pas gratuit. Le Land Department perçoit un droit d’enregistrement de 1% des loyers sur toute la durée du bail, et le droit de timbre s’élève à 1 baht pour 1,000 baht de loyers et de pas-de-porte sur la durée, soit 0.1%. Au total, 1.1% de tout ce que vous paierez au titre du bail, exigible le jour de l’enregistrement.
| Durée | Total des loyers | Enregistrement 1% | Droit de timbre 0.1% | Total |
|---|---|---|---|---|
| 3 ans | ฿4,320,000 | — | ฿4,320 | ฿4,320 |
| 5 ans | ฿7,200,000 | ฿72,000 | ฿7,200 | ฿79,200 |
| 10 ans | ฿14,400,000 | ฿144,000 | ฿14,400 | ฿158,400 |
| 15 ans | ฿21,600,000 | ฿216,000 | ฿21,600 | ฿237,600 |
| 20 ans | ฿28,800,000 | ฿288,000 | ฿28,800 | ฿316,800 |
| 30 ans | ฿43,200,000 | ฿432,000 | ฿43,200 | ฿475,200 |
Calculé sur une villa à ฿120,000 par mois — le loyer demandé médian parmi 828 villas et maisons de trois chambres disponibles et affichées avec un prix dans notre portefeuille au 1er septembre 2026. Le droit de timbre est dû quelle que soit la durée du bail ; seul le droit d’enregistrement de 1% attend le seuil des trois ans.
Deux détails du barème du Revenue Department méritent d’être connus avant de convenir de qui paie. D’abord, le droit est mis à la charge de la personne qui donne en location — le propriétaire — et c’est le locataire qui est tenu d’oblitérer les timbres. La pratique à Phuket fait supporter l’intégralité des 1.1% au locataire. Il s’agit d’une position de négociation, non d’une obligation légale, et elle se négocie. Ensuite, si le contrat ne mentionne aucune durée, le barème le répute conclu pour trois ans aux fins du droit de timbre ; et lorsqu’un bail arrive à terme, que le locataire reste dans les lieux sans opposition et qu’aucun nouveau contrat n’est signé, l’ancien est réputé renouvelé et le droit devient exigible dans les trente jours.
Ce que le Code vous accorde sans rien demander
Voici les positions dont part votre bail. Une clause qui contredit l’une d’elles n’est pas nécessairement nulle — la plupart sont des règles supplétives que les parties peuvent modifier — mais elle doit être lue comme un transfert délibéré de risque plutôt que comme une formule type.
| Question | La règle par défaut | Section |
|---|---|---|
| Qui répare la climatisation ? | Le propriétaire effectue toutes les réparations devenues nécessaires en cours de bail. Le locataire assure l’entretien courant et les menues réparations, et doit prendre soin du bien comme une personne d’une prudence ordinaire le ferait de son propre bien | ss.550, 553 |
| Le propriétaire peut-il entrer ? | Le locataire doit permettre l’inspection à des heures raisonnables — pas à tout moment | s.555 |
| Puis-je repeindre ou transformer ? | Aucune modification ni adjonction sans l’autorisation du propriétaire | s.558 |
| Puis-je sous-louer ou céder le bail à un ami ? | Non, sauf stipulation contraire du contrat | s.544 |
| Je paie le loyer en retard. Que se passe-t-il ? | Pour un loyer payable mensuellement ou à des intervalles plus longs, le propriétaire doit d’abord adresser un préavis d’au moins quinze jours avant de résilier | s.560 |
| Dois-je donner un préavis en fin de bail ? | Non. Un bail à durée déterminée prend fin à son terme, sans préavis de part ni d’autre | s.564 |
| Et s’il n’y a pas de durée déterminée ? | Chaque partie peut y mettre fin à l’expiration d’une période de loyer, moyennant un préavis d’au moins une période de loyer — mais jamais plus de deux mois | s.566 |
| Le propriétaire vend la villa. Dois-je partir ? | Non. Le transfert de propriété n’éteint pas le bail ; l’acquéreur en hérite | s.569 |
| Je suis resté après la date de fin et personne ne s’y est opposé. | Le bail est considéré comme renouvelé pour une durée indéterminée, résiliable selon la s.566 | s.570 |
| Combien de temps le propriétaire peut-il me poursuivre après mon départ ? | Six mois à compter de la restitution du bien | s.563 |
La section 569 est celle que les locataires sous-estiment. Ici, des villas changent de mains en cours de bail et l’acquéreur prend la place du vendeur. C’est aussi pourquoi une promesse faite en dehors du bail — un arrangement verbal sur l’entretien de la piscine, une entente sur la cinquième chambre — ne va pas plus loin que la personne qui l’a faite. La même distinction fait des dégâts côté vente, comme l’explique le bail de 30 ans, en toute honnêteté.
Le dépôt de garantie, que le Code ne régit pas
Cherchez le mot « dépôt » dans les sections consacrées au louage de biens : vous ne le trouverez pas. En Thaïlande, le dépôt de garantie relève purement du contrat : il est ce que dit le bail, sous réserve des principes généraux d’équité. C’est pourquoi les litiges sur le dépôt sont, de loin, le motif le plus fréquent pour lequel les locataires reviennent vers nous.
Un régime de protection des consommateurs comble ce vide, et il vaut la peine de savoir s’il vous concerne. La notification du Contract Committee faisant de la location d’immeubles d’habitation une activité à contrats réglementés, publiée le 30 mai 2025, impose aux exploitants d’utiliser un contrat type publié par l’Office of the Consumer Protection Board. Le modèle de bail de courte durée de l’OCPB prévoit notamment :
- L’exploitant doit envoyer la facture — loyer, eau, électricité et charges de service — au moins trois jours avant la date de paiement, et le locataire peut vérifier ce qui lui est facturé.
- Un état des lieux du bâtiment et de son contenu doit être annexé au bail, avec une copie remise au locataire.
- En fin de bail, le dépôt est restitué immédiatement, sauf si l’exploitant souhaite vérifier l’absence de dégradations. En l’absence de dégradations, il est restitué dans les sept jours suivant la fin du bail et la reprise des lieux. En cas de dégradations, le solde suit dans les quatorze jours — et rien ne peut être retenu au titre de l’usage normal, de l’usure normale ou de tout ce qui n’est pas imputable au locataire.
- Dans un bail à durée déterminée, le locataire peut partir de manière anticipée, à condition d’avoir occupé les lieux pendant au moins la moitié de la durée, de donner un préavis écrit de trente jours et de ne pas avoir d’arriérés. Le loyer payé d’avance est restitué dans les sept jours.
- L’exploitant qui résilie pour manquement doit adresser un avis écrit et accorder au moins trente jours pour y remédier — sept jours lorsque le comportement affecte directement les autres résidents.
Vient maintenant la réserve, plus importante que la liste. Ce régime s’impose aux entreprises qui louent un nombre de logements égal ou supérieur à un minimum fixé. La notification de 2018 qu’il remplace fixait ce seuil à cinq. Les commentaires thaïlandais sur la notification de 2025 le situent systématiquement à trois, mais nous n’avons pas pu obtenir le texte de la Royal Gazette pour le confirmer, et un résumé mentionne encore cinq. Considérez le seuil comme incertain. Un propriétaire particulier qui loue une seule villa échappe à ce régime quelle que soit la lecture retenue, et c’est exactement le cas de la plupart des bailleurs de villas à Phuket.
En pratique : si le régime ne s’applique pas à votre propriétaire, demandez que ses conditions soient reprises comme clauses du bail. Une restitution du dépôt sous sept jours, un état des lieux signé avec photographies et l’interdiction de retenir quoi que ce soit pour l’usure normale sont tous tirés du contrat type de l’État, et tous bien plus faciles à obtenir la semaine avant la signature que la semaine après votre départ.
Ce qu’il faut prévoir à la signature
La formule que nous proposons le plus souvent pour la location d’une villa est de deux mois de dépôt de garantie et du premier mois de loyer payés d’avance. Votre propriétaire peut demander plus ou moins. C’est l’ordre de grandeur qui compte :
| District | Loyer demandé médian | Dépôt + premier mois | Échantillon |
|---|---|---|---|
| Bang Tao | ฿150,000 | ฿450,000 | 331 |
| Kamala | ฿142,500 | ฿427,500 | 26 |
| Thalang | ฿129,000 | ฿387,000 | 50 |
| Rawai | ฿120,000 | ฿360,000 | 181 |
| Chalong | ฿100,000 | ฿300,000 | 100 |
| Pa Klok | ฿99,000 | ฿297,000 | 16 |
| Kathu | ฿90,000 | ฿270,000 | 31 |
| Ko Kaeo | ฿87,500 | ฿262,500 | 58 |
Loyers demandés médians parmi 793 villas et maisons de trois chambres disponibles et affichées avec un prix dans ces huit districts au 1er septembre 2026, sur 828 pour l’ensemble de l’île. Il s’agit de loyers demandés, non de loyers signés — les locations longues se négocient, et la basse saison les fait bouger.
Six clauses à soigner
- La durée, et l’enregistrement. Si le bail dépasse trois ans, soit il passe par le bureau foncier, soit vous détenez trois ans et une promesse de discussion. Convenez dans le bail lui-même, en chiffres, de qui paie les 1.1%.
- Le mécanisme du dépôt, pas seulement son montant. Combien de mois, ce qui peut être retenu, qui fait l’état des lieux, sous combien de jours il est restitué, et sur quel compte. Une clause de dépôt qui n’indique que le montant n’est qu’une demi-clause.
- L’état des lieux. Photographié, daté, signé par les deux parties, annexé au bail. C’est la démarche la moins coûteuse à la signature, et celle qui tranche le litige sur le dépôt.
- Le seuil de réparation en baht. Le Code répartit les réparations entre travaux nécessaires (propriétaire) et menu entretien (locataire), ce qui trace une zone plutôt qu’une ligne. Fixez un montant — en dessous, le locataire s’en charge ; au-dessus, le propriétaire — et précisez qui détient les contrats d’entretien de la piscine et du jardin.
- L’eau et l’électricité au prix coûtant. Électricité et eau facturées au tarif du fournisseur d’après le compteur, factures à l’appui. Lorsqu’une villa dépend d’un compteur de résidence, demandez ce que la résidence ajoute et faites inscrire le coefficient par écrit.
- Départ anticipé, sous-location et vente. Une clause de résiliation anticipée avec un préavis défini, car le Code ne vous en accorde aucun pour un bail à durée déterminée. Une autorisation expresse de sous-louer ou de céder le bail si vous pourriez en avoir besoin, car la section 544 l’interdit par défaut. Et l’engagement du propriétaire d’informer tout acquéreur de votre bail — la section 569 vous protège, mais un acquéreur qui découvre votre existence lors de la remise des clés, c’est un mauvais départ pour la suite du bail.
Avant de signer
- Titre de propriété ou bail du propriétaire vérifié, et signataire concordant. Si un agent ou un proche signe, demandez la procuration.
- Chaque paiement indiqué en chiffres et en lettres, y compris le dépôt et d’éventuels frais de remise des clés.
- État des lieux annexé, avec photographies de chaque pièce, du local technique de la piscine et des compteurs.
- Relevés des compteurs effectués le jour même, reportés dans l’état des lieux et paraphés.
- Texte thaï vérifié si le bail est bilingue, avec mention de la langue qui prévaut.
- Enregistrement réservé au bureau foncier avant le début du bail, si la durée dépasse trois ans.
Chaque point de cette liste ne coûte rien à convenir à l’avance et coûte cher à discuter après coup.
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Cet article décrit la situation générale en droit thaïlandais au 1er septembre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique sur votre bail. Pour un contrat précis, consultez un juriste thaïlandais.