Une famille qui s'installe à Phuket pour une école choisit en réalité deux choses : l'école, et une maison d'où l'on peut faire le trajet deux fois par jour. Notre carte des écoles a établi ce que facturent les sept écoles internationales. Cet article traite de l'autre moitié de la facture : ce que demande une villa à louer dans les quartiers autour de chaque campus, par nombre de chambres, sur un bail de douze mois.
La réponse courte est que le marché des villas autour des écoles se divise en trois. Kathu, Ko Kaeo et Chalong se situent entre 100 000 ฿ et 110 000 ฿ par mois pour une villa de trois chambres. Thalang, autour d'UWC Thailand et Glenalmond, demande 130 000 ฿. Bang Tao, autour du campus Cherngtalay de HeadStart, demande 150 000 ฿, et l'écart se creuse à chaque chambre supplémentaire.
Comment nous avons compté, et ce que nous n'avons pas pu faire
Chaque chiffre ici provient de notre propre fichier de location tel qu'il se présentait au 19 septembre 2026 : 1 855 locations longue durée au prix publié, dont 1 554 villas proposées sur un bail minimum de douze mois. Les maisons, maisons de ville et condos sont exclus, de même que la poignée de villas louées sur des durées plus courtes. Les médianes sont des loyers demandés, pas négociés. Les familles négocient, et le loyer convenu peut différer du loyer demandé.
Nous avions l'intention de filtrer le fichier par temps de trajet jusqu'à chaque portail. Nous ne pouvons pas le faire honnêtement. Nos annonces sont placées sur la carte par quartier, pas par maison, si bien que chaque villa de Bang Tao partage un même jeu de coordonnées, et un temps de trajet calculé à partir de là serait une précision que nous n'avons pas. À la place, chaque école est associée au quartier où se trouve son campus, d'après l'adresse indiquée sur le site de l'école elle-même. Tout quartier comptant moins de 15 villas pour un nombre de chambres donné est exclu plutôt que publié sur un échantillon trop mince.
Une chose que nous avons délibérément ignorée : l'étiquette « à côté de l'école ». Elle figure sur 1 347 de nos 1 855 annonces de location, ce qui indique qu'elle ne décrit presque rien. Une étiquette d'annonce n'est pas une localisation. Demandez l'adresse et faites le trajet à huit heures moins le quart.
La villa de trois chambres, quartier par quartier
Trois chambres est la configuration de villa la plus courante du fichier, 745 sur 1 554, et le seul nombre de chambres qui franchit notre seuil d'échantillon dans tous les quartiers scolaires.
| Quartier | Campus | Médiane | Moitié centrale des annonces | Villas |
|---|---|---|---|---|
| Bang Tao | HeadStart Cherngtalay | 150 000 ฿ | 120 000–200 000 ฿ | 314 |
| Thalang | UWC Thailand, Glenalmond | 130 000 ฿ | 107 500–180 000 ฿ | 47 |
| Rawai | Aucun ; frontalier de Chalong | 120 000 ฿ | 93 750–135 000 ฿ | 180 |
| Chalong | BCIS | 110 000 ฿ | 85 000–130 000 ฿ | 89 |
| Ko Kaeo | BISP | 105 000 ฿ | 90 000–142 500 ฿ | 28 |
| Kathu | KIS | 100 000 ฿ | 85 000–120 000 ฿ | 23 |
La « moitié centrale » est l'intervalle entre le 25e et le 75e centile, la fourchette où se situent réellement la plupart des villas d'un quartier. Elle compte plus que la médiane pour quiconque a un budget fixe. À Kathu, le quart le plus cher des villas de trois chambres commence à 120 000 ฿. À Bang Tao, c'est exactement là que se termine le quart le moins cher.
Trois des sept écoles nécessitent une précision sur leur rattachement :
- HeadStart Cherngtalay, UWC Thailand et Glenalmond indiquent tous Thalang comme quartier. Notre fichier traite la côte de Bang Tao et Cherng Talay comme un quartier à part, si bien que le campus de HeadStart sur Srisoonthorn Road est rattaché à Bang Tao. « Thalang » dans ces tableaux désigne le reste du quartier tel que notre fichier le classe, y compris Thepkrasattri Road, où se trouvent à la fois UWC et Glenalmond, et les plages du nord.
- Le campus Chaofah City de HeadStart et Oak Meadow sont tous deux à Wichit. Wichit ne fait pas partie des quartiers utilisés par notre fichier. Phuket Town, le plus proche qui en fasse partie, ne compte que 11 villas de trois chambres, trop peu pour une médiane. Chalong, le sous-district voisin au sud, est l'échantillon le plus proche qui franchit le seuil, nous l'utilisons donc pour les deux écoles en signalant qu'il s'agit d'une approximation.
- Rawai n'a de campus parmi aucune des sept écoles, mais il est frontalier de Chalong et compte le deuxième plus grand nombre de villas de notre fichier, il figure donc dans le tableau à titre de comparaison.
Pourquoi Ko Kaeo n'est pas aussi bon marché qu'il y paraissait
Notre carte des écoles indiquait une médiane de 85 000 ฿ pour une maison de trois chambres à Ko Kaeo, la plus basse de tous les quartiers scolaires, et c'était exact pour ce qui était mesuré. Elle comptait chaque maison de trois chambres. En répartissant les 58 biens de trois chambres actuels de Ko Kaeo par type, on obtient deux moitiés de 29 : des maisons à une médiane de 80 000 ฿, et des villas à 110 000 ฿. En ne gardant que les villas sur bail de douze mois, il en reste 28, à une médiane de 105 000 ฿.
Le loyer bon marché près de BISP est donc bien réel, mais il appartient aux maisons du quartier. Seules 8 de ces 29 maisons affichent une piscine privée, contre les 29 villas, et leur surface bâtie médiane est de 216 m² contre 290. Une famille décidée pour une villa devrait budgéter Ko Kaeo à peu près au niveau de Chalong, pas en dessous. Le quartier n'a par ailleurs aucune villa de deux chambres sur bail de douze mois dans notre fichier.
Ce qu'achète un budget
Une médiane décrit le milieu du fichier. Une famille avec un chiffre en tête a besoin de la réponse à une autre question : quelle part du fichier est réellement accessible ?
| Quartier | À 100 000 ฿ ou moins | À 150 000 ฿ ou moins |
|---|---|---|
| Kathu | 14 sur 23 (61 %) | 21 sur 23 (91 %) |
| Ko Kaeo | 14 sur 28 (50 %) | 27 sur 28 (96 %) |
| Chalong | 44 sur 89 (49 %) | 76 sur 89 (85 %) |
| Rawai | 78 sur 180 (43 %) | 151 sur 180 (84 %) |
| Thalang | 12 sur 47 (26 %) | 30 sur 47 (64 %) |
| Bang Tao | 52 sur 314 (17 %) | 160 sur 314 (51 %) |
Deux lectures, et toutes deux comptent. En proportion, un budget de 100 000 ฿ ouvre la plupart des villas de trois chambres de Kathu et une sur six à Bang Tao. En valeur absolue, Bang Tao compte tout de même 52 villas à ce prix, plus que tout le fichier de trois chambres de Kathu. Le segment bon marché d'un quartier cher peut offrir plus de choix que l'ensemble d'un quartier bon marché. Il est toutefois plus petit : les villas de trois chambres de Bang Tao à 100 000 ฿ ou moins ont une surface bâtie médiane de 250 m², contre 300 m² pour le reste.
La quatrième chambre
Les familles avec deux enfants, une aide vivant sur place ou des grands-parents de passage regardent du côté des quatre chambres, et c'est là que les quartiers s'écartent le plus.
| Quartier | 2 ch. | 3 ch. | 4 ch. | 5 ch. |
|---|---|---|---|---|
| Bang Tao | 100 000 ฿ (47) | 150 000 ฿ (314) | 230 000 ฿ (198) | 340 000 ฿ (64) |
| Thalang | n/d (9) | 130 000 ฿ (47) | 150 000 ฿ (15) | n/d (3) |
| Rawai | 90 000 ฿ (44) | 120 000 ฿ (180) | 150 000 ฿ (87) | 160 000 ฿ (34) |
| Chalong | 68 000 ฿ (23) | 110 000 ฿ (89) | 150 000 ฿ (60) | n/d (11) |
| Ko Kaeo | n/d (0) | 105 000 ฿ (28) | 137 500 ฿ (22) | n/d (7) |
| Kathu | n/d (1) | 100 000 ฿ (23) | 125 000 ฿ (18) | n/d (8) |
Loyer demandé médian mensuel, villas sur baux de douze mois, 19 septembre 2026. Effectifs des annonces entre parenthèses ; n/d en dessous de 15 villas.
Passer de trois à quatre chambres ajoute 80 000 ฿ par mois à Bang Tao. Partout ailleurs, l'écart est de 20 000 ฿ à 40 000 ฿. Sur une année, une villa de quatre chambres à Bang Tao demande environ 960 000 ฿ de plus que le même nombre de chambres à Chalong ou Rawai, soit plus qu'une année de scolarité primaire dans n'importe laquelle des sept écoles. Prenez le chiffre des quatre chambres à Thalang avec précaution : 15 annonces correspond exactement à notre seuil, et sa moitié centrale s'étend de 110 000 ฿ à 275 000 ฿.
Ce que disent les annonces, et ce qu'elles ne disent pas
Chacune des 681 villas de trois chambres des six quartiers ci-dessus affiche une piscine privée, et toutes sauf deux sont louées entièrement meublées. Sur le marché des villas, ce ne sont pas des caractéristiques à rechercher. C'est la base. Deux choses varient réellement :
- Un jardin privé est indiqué sur 57 % des villas de trois chambres de Ko Kaeo et 61 % de celles de Kathu, contre 73 % à 77 % à Rawai, Chalong et Thalang. Avec de jeunes enfants, cette pelouse mérite d'être demandée avant la visite.
- Les animaux. Entre 35 % (Bang Tao) et 57 % (Kathu) des villas de trois chambres sont étiquetées acceptant les animaux. L'absence d'étiquette ne signifie pas un refus, mais une clause sur les animaux doit figurer par écrit dans le bail. Notre guide des clauses de bail explique comment la formuler.
Loyer plus scolarité, recalculé pour les villas
La carte des écoles additionnait douze mois de loyer de quartier à la scolarité publiée d'un enfant en primaire. Voici la même somme sur les loyers des villas. Les chiffres de scolarité sont les barèmes 2026/27 tels que publiés dans cet article.
| École | Scolarité primaire | 12 mois, villa 3 ch. | Total |
|---|---|---|---|
| UWC Thailand | 753 500 ฿ | 1 560 000 ฿ (Thalang) | 2 313 500 ฿ |
| Glenalmond Phuket | 750 000 ฿ | 1 560 000 ฿ (Thalang) | 2 310 000 ฿ |
| HeadStart Cherngtalay | 480 000 ฿ | 1 800 000 ฿ (Bang Tao) | 2 280 000 ฿ |
| BISP | 767 700 ฿ | 1 260 000 ฿ (Ko Kaeo) | 2 027 700 ฿ |
| HeadStart Chaofah | 480 000 ฿ | 1 320 000 ฿ (approx. Chalong) | 1 800 000 ฿ |
| BCIS | 403 500 ฿ | 1 320 000 ฿ (Chalong) | 1 723 500 ฿ |
| Oak Meadow | 317 520 ฿ | 1 320 000 ฿ (approx. Chalong) | 1 637 520 ฿ |
| KIS | 365 000 ฿ | 1 200 000 ฿ (Kathu) | 1 565 000 ฿ |
L'ordre ne change pas, mais BISP se rapproche du trio de tête. Sur l'ensemble des logements, son total s'élevait à 1,79 million de ฿ ; sur les villas, il est de 2,03 millions de ฿, parce que le loyer bon marché de Ko Kaeo venait surtout de ses maisons. Sur chaque ligne, le logement coûte plus cher que l'école, et pour KIS, BCIS, Oak Meadow et HeadStart Cherngtalay, plus de trois fois plus cher.
Calendrier
La majeure partie du fichier est disponible dès maintenant : 1 274 des 1 554 villas ne portent aucune date de disponibilité future. Mais 110 sont annoncées disponibles à partir d'octobre 2026 ou plus tard, et 35 d'entre elles de juin à septembre 2027. Certains propriétaires font déjà de la publicité pour l'année scolaire suivante, si bien qu'une famille visant août 2027 peut déjà voir une partie de ce marché aujourd'hui.
Le fichier est également stable. Notre relevé du 3 septembre donnait les mêmes médianes de villas de trois chambres dans tous les quartiers ci-dessus sauf Chalong, passé de 105 000 ฿ à 110 000 ฿. Deux semaines, c'est trop court pour parler de tendance. Notre rapport de marché d'octobre apportera la première comparaison complète mois par mois.
Ce que cela signifie
- Pour un budget villa d'environ 100 000 ฿ par mois, les quartiers réalistes sont Kathu (KIS), Ko Kaeo (BISP) et Chalong (BCIS, et l'échantillon le plus proche pour les deux écoles de Wichit), où environ la moitié des villas de trois chambres se situent à ce niveau ou en dessous.
- Pour UWC Thailand ou Glenalmond, les villas de Thalang démarrent plus haut, et son fichier mince de quatre chambres rend plus difficile de trouver une maison plus grande à proximité.
- Pour HeadStart Cherngtalay, le logement est toute la question. L'école est de prix moyen ; le quartier est le plus cher de notre fichier, et la quatrième chambre coûte deux fois plus qu'ailleurs.
Rien de tout cela ne vous dit où vivre. De nombreuses familles traversent un quartier pour la bonne maison, et le trajet de huit heures du matin compte plus que n'importe quelle médiane. Ce que cela vous indique, c'est où un budget donné va le plus loin, et quelle part de la facture représente le logement.
Chaque villa de ces chiffres figure dans notre fichier de location longue durée, que vous pouvez parcourir par quartier : Kathu, Ko Kaeo, Chalong, Thalang, Bang Tao et Rawai. Pour les écoles elles-mêmes, consultez nos avis sur BISP et UWC Thailand. Indiquez-nous l'école, le niveau, le nombre de chambres et le mois de votre arrivée, et nous vous enverrons ce qui est disponible autour de ce campus, y compris les maisons qui n'atteignent jamais le site.