Due diligence sur une villa à Phuket : les vérifications à mener avant de signer

Une villa à Phuket arrive toujours avec une histoire : qui l'a construite, à qui appartient le terrain, ce que vaut la vue, ce qu'elle rapportera en location. La due diligence est l'étape de l'achat où vous cessez d'écouter l'histoire pour lire les registres. Ils sont moins nombreux qu'on ne le pense, et tous existent avant que vous ne versiez quoi que ce soit.

Voici l'ordre dans lequel il est logique de les consulter, et l'ordre dans lequel le rapport de votre avocat devrait vous parvenir. Ce n'est pas un avis juridique et cela ne remplace pas cet avocat. Ce texte est écrit pour que vous sachiez ce que le rapport doit contenir, et ce que signifie une ligne manquante.

Une réserve avant d'entrer dans le détail. Les textes de loi ci-dessous sont cités d'après des traductions anglaises non officielles, et la notification environnementale de Phuket d'après notre propre lecture du texte thaï publié au Royal Gazette. Seuls les textes thaïs ont force de loi, et l'encadré des sources cite chacun de ceux sur lesquels nous nous sommes appuyés.

Quand elle intervient, et pourquoi le calendrier compte

La due diligence se déroule entre le versement du dépôt de réservation et la signature du contrat de vente — en général deux à quatre semaines d'exclusivité, comme nous l'expliquons dans tous les frais entre l'offre et la remise des clés. Deux conséquences en découlent. L'accord de dépôt doit préciser ce que devient l'argent si une vérification échoue. Et les vérifications doivent être terminées avant tout versement plus important. Un problème découvert après la signature du contrat est une négociation. Le même problème découvert avant est une raison de partir en récupérant votre dépôt.

Bien la mener coûte peu au regard de l'actif. Un cabinet thaï affiche un tarif de départ de 30,000 bahts HT pour une due diligence sur un terrain ou une maison, avec pour périmètre l'historique du titre, les charges, l'accès, le zonage et le contrôle du permis de construire. TVA comprise, cela fait 32,100 bahts — environ 0.14% de 22,250,000 bahts, le prix demandé médian des 568 villas disponibles et affichées avec un prix dans notre portefeuille de vente au 15 septembre 2026. Comptez davantage pour un titre complexe ou un grand domaine.

1. Le titre : le registre du bureau foncier, pas la copie du vendeur

La photocopie d'un titre montre ce que disait le titre le jour où elle a été faite. Le registre montre ce qu'il dit aujourd'hui. La première tâche est une recherche auprès du bureau foncier où la parcelle est enregistrée, et elle doit répondre à quatre questions.

1. De quel type de document s'agit-il ? Les titres fonciers thaïs diffèrent par la précision avec laquelle la limite est fixée et par ce qui peut y être inscrit. Identifiez le type avant toute autre chose ; nous consacrons un article à part entière aux différents types de titres.
2. Qui est le propriétaire inscrit ? Le nom figurant au registre doit être celui de la personne, ou de la société, qui signe votre contrat — vérifié sur une pièce d'identité ou l'immatriculation de la société, pas sur une carte de visite.
3. Qu'est-ce qui est inscrit sur le titre ? Hypothèques, baux, usufruits, droits de superficie et servitudes sont tous mentionnés sur le titre. Une hypothèque n'est pas en soi une raison de renoncer. C'est une raison de convenir par écrit de la manière et du moment où elle sera levée au bureau foncier, et avec quel argent.
4. Où se trouve-t-il exactement, et quelle est sa surface ? Le service LandsMaps du Department of Lands place les parcelles enregistrées sur une image satellite, avec la surface et la valeur d'estimation officielle de chacune. Parcourez les bornes sur le terrain en les comparant à ce tracé, puis comparez la surface inscrite sur le titre à la taille de terrain qu'on vous a annoncée.

Cette dernière comparaison compte parce que le chiffre annoncé relève du marketing. Dans notre propre portefeuille, 559 des 568 villas à vendre indiquent une surface de terrain. Ce chiffre est celui de l'annonce, pas celui du titre — deux de ces annonces indiquent des terrains de moins de 80 mètres carrés, ce qui est une erreur de saisie et non une villa. Le titre exprime la surface en rai, ngan et square wah : un square wah vaut quatre mètres carrés, et un rai vaut 400 square wah, soit 1,600 mètres carrés.

2. Le vendeur : qui il est, et qui peut signer

Si le vendeur est un particulier, la vérification porte sur l'identité : passeport ou carte d'identité thaïe comparés au registre, et toute procuration examinée sérieusement si quelqu'un d'autre signe en son nom.

Si le vendeur est une société thaïe, le DBD DataWarehouse du Department of Business Development indique son statut d'immatriculation, ses administrateurs, son capital social et les états financiers qu'elle a déposés. Vérifiez que la société est active, que les signataires sont bien ses administrateurs inscrits, et qu'il ne s'agit pas d'un montage 51–49 au profit d'un étranger dont vous hériteriez des risques. Pourquoi cette structure constitue une infraction pour tous ceux qui la signent est expliqué dans comment les étrangers détiennent réellement un bien à Phuket.

3. L'accès : un terrain qui ne rejoint pas la route est un problème que vous achetez

À Phuket, les terrains à flanc de colline sont souvent desservis en traversant la propriété de quelqu'un d'autre. Demandez comment, puis demandez comment ce droit est consigné. Trois réponses sont acceptables.

• Une servitude inscrite. La section 1387 du Code civil et commercial (Civil and Commercial Code) permet de grever un bien au profit d'un autre, et c'est ainsi que se crée un droit de passage. Vérifiez qu'elle est effectivement mentionnée sur le titre du voisin, et pas seulement promise dans une lettre. La section 1399 éteint une servitude qui n'est pas exercée pendant dix ans.
• Un droit de passage légal. La section 1349 permet au propriétaire d'un terrain sans accès à la voie publique de passer sur les terrains voisins, et elle vise expressément le terrain isolé par une pente escarpée. C'est un véritable droit. Mais il faut le faire valoir, le voisin a droit à une indemnité, et le tracé est choisi pour causer le moins de dommage possible au voisin — pas pour arranger votre allée.
• Une voie à l'intérieur d'un lotissement autorisé. C'est la vérification suivante.

Un chemin que le voisin « a toujours laissé les gens emprunter » n'entre dans aucune de ces catégories.

4. Le domaine : s'agit-il d'un lotissement autorisé ?

De nombreuses villas sont une parcelle parmi d'autres. Dans notre portefeuille, 167 des 568 villas à vendre — 29.4% — sont proposées au sein d'un projet identifié, et c'est là que cette vérification pèse le plus souvent. Le Land Development Act B.E. 2543 détermine ce qui protège leurs acheteurs.

La section 4 définit le lotissement comme la vente d'un terrain divisé en dix sous-parcelles ou plus, et elle vise délibérément le promoteur qui divise une parcelle en moins de dix lots puis la redivise dans les trois ans pour atteindre dix. La section 21 interdit d'exercer cette activité sans autorisation du Land Development Board. La section 59 prévoit jusqu'à deux ans d'emprisonnement et une amende de 40,000 à 100,000 bahts.

La sanction vise le promoteur. La perte, s'il y en a une, est pour l'acheteur, car les protections sur lesquelles il compte sont rédigées pour les projets autorisés. Selon la section 43, les voies, jardins et équipements similaires d'un lotissement autorisé sont grevés d'une servitude au profit des parcelles, et le promoteur doit les entretenir, avec une garantie bancaire à l'appui. La section 44 ne libère le promoteur de cette obligation qu'une fois que les acheteurs ont constitué une personne morale de lotissement pour reprendre les équipements, ou par l'une des deux autres voies prévues par la loi.

Le Department of Lands publie un moteur de recherche des lotissements et copropriétés autorisés, par province et par bureau foncier. Demandez l'autorisation au promoteur, et retrouvez le projet dans cette base. Pour un grand domaine, il existe un document de plus : à Phuket, un lotissement résidentiel de 100 à 499 parcelles, ou de 19 à 100 rai, doit aussi disposer d'un rapport d'examen environnemental initial au titre de la notification provinciale de 2024.

5. La maison : a-t-elle été autorisée, et est-elle conforme à l'autorisation ?

La section 21 du Building Control Act B.E. 2522 impose à quiconque construit, modifie ou déplace un bâtiment soit d'obtenir un permis auprès de l'agent local compétent, soit d'adresser une déclaration à cet agent au titre de la section 39 bis. La section 4 désigne cet agent — hors Bangkok et Pattaya, le maire de la municipalité ou le président de l'organisation administrative provinciale ou de sous-district.

Demandez le permis et les plans approuvés, et comparez-les à la maison : niveaux, emprise au sol, hauteur, piscine, pièce construite au-dessus de l'abri voiture. Puis comprenez ce que signifie un écart.

• La section 40 permet à l'agent local d'ordonner l'arrêt des travaux illicites et l'interdiction d'utiliser le bâtiment.
• La section 41 permet de régulariser un bâtiment qui peut être mis en conformité, par une injonction accordant au moins trente jours.
• La section 42 permet d'ordonner la démolition, totale ou partielle, lorsque la mise en conformité est impossible ou que le propriétaire ne s'y est pas conformé.
• La section 65 punit la construction sans permis de trois mois d'emprisonnement au plus, d'une amende pouvant atteindre 60,000 bahts, ou des deux — plus une amende journalière pouvant atteindre 10,000 bahts jusqu'à la régularisation.

Les injonctions des sections 40 à 42 s'adressent au propriétaire ou à l'occupant du bâtiment. Après le transfert, c'est vous. Un permis manquant sur une villa achevée appelle une discussion sur le prix, une somme retenue jusqu'à la régularisation, ou une raison de partir — jamais une simple ligne notée avant de passer à autre chose.

6. Le terrain lui-même : la notification environnementale de Phuket

C'est la vérification dont la plupart des acheteurs étrangers n'ont jamais entendu parler, et sur un terrain à flanc de colline elle peut décider si le terrain vaut le prix demandé. La notification du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement désignant les zones de protection environnementale de Phuket a été publiée au Royal Gazette le 13 décembre 2024, est entrée en vigueur le lendemain, et s'applique pour cinq ans. Elle divise la province en huit zones, selon la distance au rivage et l'altitude au-dessus du niveau moyen de la mer, et fixe ce qui peut être construit dans chacune.

Trois éléments de ce tableau décident de transactions bien réelles.

L'altitude prime sur la distance au rivage. Les zones 1 à 3 sont définies de manière à exclure les zones 5 et 6. Un terrain situé à quelques centaines de mètres de la plage mais à quatre-vingt-dix mètres de hauteur sur la colline relève de la règle d'altitude, et non de la règle côtière.

Au-dessus de 80 mètres, la date d'acquisition du terrain compte. Toute construction est interdite en zone 6, avec des exceptions pour les usages publics, les réseaux et la conservation, et une exception pour les terrains privés : un terrain possédé ou détenu légalement avant l'entrée en vigueur de la notification de 2017 peut accueillir une seule maison individuelle d'une hauteur maximale de six mètres, avec une emprise au sol de 90 mètres carrés au plus et au moins 70% du terrain laissé libre. La notification précise expressément que cette exception ne s'étend pas aux terrains situés au-dessus de 140 mètres. Lisez le texte du Gazette plutôt qu'un résumé — c'est ce texte que l'agent chargé des permis applique.

Les terrains à flanc de colline sont soumis à un plafond d'emprise au sol où qu'ils se trouvent. Sur les terrains que la notification qualifie de terrains en pente — par référence aux normes du Department of Public Works and Town & Country Planning — les zones 1, 5 et 6 n'autorisent qu'une maison individuelle de six mètres au plus, et les zones 2, 3, 4 et 7 de douze mètres au plus. Sur un terrain de 100 square wah ou plus, l'emprise au sol ne peut dépasser 90 mètres carrés, avec au moins 70% de sol perméable. Sur un terrain plus petit, les limites sont de 70 mètres carrés et 50%.

Le seuil de 100 square wah correspond à 400 mètres carrés, et il coupe le marché en plein milieu : 266 des 559 villas de notre portefeuille qui indiquent une surface de terrain se situent en dessous. Cela n'en fait pas des terrains en pente — notre catalogue n'enregistre pas la déclivité. Cela signifie que, pour celles qui le sont, c'est le plafond le plus bas qui s'applique, et que la maison que le terrain peut légalement accueillir est d'autant plus modeste.

Les bâtiments existants sont protégés. La clause 19 exempte les bâtiments déjà édifiés à l'entrée en vigueur de la notification, tout en interdisant de les modifier, ou d'en changer l'usage, pour en faire quelque chose qu'elle prohibe. La clause 20 permet aux constructions autorisées déjà en cours de s'achever selon les anciennes règles. Pour une villa achevée, la question n'est donc pas de savoir si elle pourrait être construite aujourd'hui. Elle est de savoir si elle était autorisée au moment de sa construction — la vérification numéro cinq — et si l'extension que vous envisagez est encore permise, ce qui relève de celle-ci.

Ce que chaque vérification manquée met en jeu

Cinq façons dont cela tourne mal

1. Un dépôt sans condition de remboursement. La due diligence n'a d'intérêt que si une vérification manquée vous permet de vous retirer. Inscrivez-le dans l'accord de réservation avant que l'argent ne circule.
2. Une photocopie acceptée en guise de recherche. Le registre fait foi. Une copie n'est qu'une affirmation sur le registre.
3. La surface de terrain de l'annonce prise pour un fait. La nôtre comprise. Le titre détermine la surface, et la surface détermine l'emprise au sol.
4. « Le permis est en cours. » La section 21 vise le bâtiment tel qu'il existe, et les injonctions qui en découlent visent son propriétaire.
5. Un terrain en pente évalué comme constructible avant que quiconque n'ait vérifié son altitude. Au-dessus de 80 mètres, la réponse dépend de la date d'acquisition du terrain ; au-dessus de 140, il n'y a pas de réponse.

La liste de contrôle

1. Un accord de réservation qui rembourse le dépôt si la due diligence échoue.
2. Une recherche au bureau foncier : type de document, propriétaire inscrit, tout ce qui est mentionné sur le titre.
3. La parcelle retrouvée sur LandsMaps, les bornes parcourues sur le terrain, et la surface du titre rapprochée du terrain qu'on vous a annoncé.
4. L'identité du vendeur vérifiée ; pour une société, son statut et ses administrateurs au DBD.
5. Un accès par une servitude mentionnée sur le titre du voisin, ou par une voie de lotissement autorisé.
6. Pour un terrain situé dans un domaine de dix parcelles ou plus, l'autorisation de lotissement, retrouvée dans la base du Department of Lands.
7. Le permis de construire ou la déclaration au titre de la section 39 bis, avec des plans approuvés conformes à la maison.
8. L'altitude, le statut de terrain en pente et la zone de la notification, ainsi que l'emprise au sol qui en découle.
9. Le tout dans un rapport écrit de votre propre avocat, avant la signature du contrat de vente.

Aucune de ces vérifications n'est exotique, et aucune ne suppose de faire confiance au récit de quiconque sur le bien, le nôtre compris. Si vous vous intéressez à une villa en particulier et souhaitez savoir laquelle de ces vérifications risque de poser problème — le lotissement, le permis, l'altitude sur la colline — dites-nous ce que vous envisagez, ou contactez directement notre équipe. Si le bien passe ces contrôles, la question suivante est celle de la structure de détention, et le bail de 30 ans, en toute honnêteté est le bon point de départ.