В любой момент у нас около 1,800 объектов в долгосрочной аренде и 650 объявлений о продаже по всему Пхукету. Это одна и та же база по обеим сторонам сделки, и она позволяет задать вопрос, который большинство заявлений о доходности на Пхукете тихо обходят: для одного и того же типа виллы в одном и том же районе — сколько на самом деле составляет арендная плата в процентах от запрашиваемой цены?
Ответ — от 3.4% до 9.1% в зависимости от того, где вы покупаете. Это не погрешность округления. Это разница между активом, который покрывает собственные расходы, и активом, который их не покрывает.
Валовая доходность по районам
Каждая цифра ниже сопоставлена по числу спален: аренда дома с тремя спальнями сравнивается только с продажей дома с тремя спальнями в том же районе, а цифра по району — это взвешенное сочетание таких сопоставленных пар.
| Район | Валовая доходность | Аренда | Продажа |
|---|---|---|---|
| Kathu | 9.1% | 54 | 11 |
| Rawai | 9.0% | 375 | 154 |
| Bang Tao | 8.2% | 704 | 234 |
| Ko Kaeo | 7.6% | 104 | 27 |
| Chalong | 7.5% | 202 | 69 |
| Thalang | 6.7% | 74 | 44 |
| Pa Klok | 5.9% | 37 | 16 |
| Kamala | 3.4% | 35 | 13 |
9.1% в Kathu опираются всего на 11 объявлений о продаже — считайте эту цифру ориентировочной, а не окончательной. По Kata, Пхукет-Тауну и Surin сопоставленных объявлений оказалось слишком мало, чтобы вообще что-то публиковать (Kata — 4 объявления о продаже, Пхукет-Таун — 5 объявлений о продаже, Surin — 4 объявления о продаже).
Скидка за престиж реальна, и она велика
Нагляднее всего это видно, если поставить рядом Kamala и Rawai для домов с тремя спальнями — самого глубокого и ликвидного сегмента рынка Пхукета.
Арендная плата одинакова. Цена — в два с половиной раза выше. Арендатор, выбирающий между виллой с тремя спальнями в Kamala и в Rawai, судя по нашей собственной базе, готов платить примерно одну и ту же сумму в месяц за любую из них. А покупатель платит совсем не одно и то же.
Именно это имеют в виду, когда называют пляж «престижным»: земля оценивается по редкости и виду, а арендная плата — по тому, с чем семья или долгосрочный арендатор действительно готовы расставаться каждый месяц. На мысах западного побережья эти две вещи оторвались друг от друга и так и остались порознь.
Где на самом деле доходность
Rawai и Chalong находятся на вершине достоверного диапазона, потому что спрос на аренду там структурный, а не сезонный. Это районы, где живут люди, которые живут на Пхукете, — долгосрочные экспаты, удалённые работники, семьи с договорами аренды на несколько лет. Это обеспечивает заполняемость, которая не обваливается в мае.
Bang Tao — интересная середина. 8.2% при 704 объектах аренды и 234 объявлениях о продаже — это с большим отрывом самые глубокие данные, которые у нас есть, и они выдерживают проверку: в районе Laguna достаточно настоящего круглогодового спроса на аренду, чтобы поддерживать его цены. Это единственный премиальный адрес на острове, где цифры вас не наказывают.
Kamala и Surin — это те районы, где покупатели чаще всего ожидают самой высокой доходности, потому что именно там самые впечатляющие виллы. На деле всё наоборот.
Чем это не является
Три вещи, названные прямо, потому что без них цифра доходности почти бесполезна:
- Это запрашиваемые цены, а не цены сделок. Объекты на Пхукете регулярно продаются ниже запрашиваемой цены. Там, где торг сильнее всего, реальная доходность выше, чем показано.
- Это валовая, а не чистая доходность. До того как вы что-либо увидите: управление — примерно 8–12% от собранной арендной платы, обслуживание и уход за бассейном, взносы за общие территории, если вилла находится в поселке, налог на землю и строения, страховка и простой между арендаторами. Реалистичная чистая доходность заметно ниже валовой, а у старых объектов разрыв больше.
- Это только долгосрочная аренда. Посуточная и курортная аренда — другой бизнес с другой доходностью, другими затратами на управление и — что важно — другими правовыми рисками по Закону о гостиницах (Hotel Act). Мы разберём это отдельно.
Для чего таблица действительно хороша — это для относительного сравнения. Перечисленные расходы ложатся на все районы примерно одинаково, поэтому район с 9% и район с 3.4% сохраняют тот же порядок и после расходов. Вывод — это ранжирование, а не знак после запятой.
Как мы считали
Данные взяты из нашего собственного каталога на 20 августа 2026 года: 2,446 объявлений с опубликованной ценой и указанным районом — 1,793 объекта долгосрочной аренды и 653 на продажу. Для каждого района и числа спален мы взяли медианную месячную арендную ставку и медианную запрашиваемую цену, использовали пару только при наличии не менее четырёх объявлений с каждой стороны и рассчитали валовую доходность как двенадцать месяцев медианной аренды, делённые на медианную запрашиваемую цену. Цифры по районам взвешивают каждую пару по числу спален по меньшей из двух выборок. Пары с неправдоподобными результатами (ниже 1% или выше 20%) исключены как ошибки данных, а не оставлены искажать среднее.
Если вам нужны исходные цифры по конкретному району или числу спален, спросите нас — мы пришлём.