ในแต่ละช่วงเวลา เรามีทรัพย์สินให้เช่าระยะยาวราว 1,800 รายการ และประกาศขายราว 650 รายการทั่วภูเก็ต นี่คือพอร์ตรายการเดียวกันทั้งฝั่งเช่าและฝั่งขาย ซึ่งทำให้เราถามคำถามที่ข้อกล่าวอ้างเรื่องผลตอบแทนในภูเก็ตส่วนใหญ่มักเลี่ยงอย่างเงียบๆ ได้ นั่นคือ สำหรับวิลล่าประเภทเดียวกัน ในทำเลเดียวกัน ค่าเช่าคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาเสนอขายจริงๆ?
คำตอบอยู่ระหว่าง 3.4% ถึง 9.1% ขึ้นอยู่กับว่าคุณซื้อที่ไหน นี่ไม่ใช่ความต่างจากการปัดเศษ แต่คือความต่างระหว่างสินทรัพย์ที่รายได้ครอบคลุมต้นทุนของตัวเองได้ กับสินทรัพย์ที่ทำไม่ได้
ผลตอบแทนขั้นต้นแยกตามทำเล
ตัวเลขทุกตัวด้านล่างจับคู่ตามจำนวนห้องนอน: ทรัพย์สินให้เช่าสามห้องนอนจะถูกเปรียบเทียบกับทรัพย์สินขายสามห้องนอนในทำเลเดียวกันเท่านั้น และตัวเลขของแต่ละทำเลคือค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของคู่ที่จับได้เหล่านั้น
| ทำเล | ผลตอบแทนขั้นต้น | ให้เช่า | ขาย |
|---|---|---|---|
| Kathu | 9.1% | 54 | 11 |
| Rawai | 9.0% | 375 | 154 |
| Bang Tao | 8.2% | 704 | 234 |
| Ko Kaeo | 7.6% | 104 | 27 |
| Chalong | 7.5% | 202 | 69 |
| Thalang | 6.7% | 74 | 44 |
| Pa Klok | 5.9% | 37 | 16 |
| Kamala | 3.4% | 35 | 13 |
ตัวเลข 9.1% ของ Kathu อ้างอิงจากประกาศขายเพียง 11 รายการ — ควรถือเป็นตัวเลขบ่งชี้มากกว่าข้อสรุป ส่วน Kata, เมืองภูเก็ตและ Surin มีรายการที่จับคู่ได้น้อยเกินกว่าจะเผยแพร่ (Kata (ประกาศขาย 4 รายการ), เมืองภูเก็ต (ประกาศขาย 5 รายการ), Surin (ประกาศขาย 4 รายการ))
ส่วนลดของความเป็นทำเลหรูมีอยู่จริง และมีขนาดใหญ่
วิธีที่เห็นภาพชัดที่สุดคือวาง Kamala และ Rawai เทียบกันที่ขนาดสามห้องนอน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีปริมาณมากและมีสภาพคล่องสูงที่สุดของตลาดภูเก็ต
ค่าเช่าเท่ากัน แต่ราคาสูงกว่าสองเท่าครึ่ง จากข้อมูลในพอร์ตของเราเอง ผู้เช่าที่เลือกระหว่างวิลล่าสามห้องนอนใน Kamala กับใน Rawai ยินดีจ่ายค่าเช่ารายเดือนในระดับใกล้เคียงกันสำหรับทั้งสองหลัง แต่ผู้ซื้อไม่ได้จ่ายเท่ากันเลย
นี่คือความหมายเมื่อคนพูดว่าชายหาดใด "หรูหรา" — ราคาที่ดินถูกกำหนดจากความหายากและวิว ขณะที่ค่าเช่าถูกกำหนดจากเงินที่ครอบครัวหรือผู้เช่าระยะยาวยอมจ่ายจริงในแต่ละเดือน สองสิ่งนี้แยกขาดจากกันบนแหลมต่างๆ ของชายฝั่งตะวันตก และยังคงแยกขาดกันอยู่
ผลตอบแทนที่แท้จริงอยู่ที่ไหน
Rawai และ Chalong อยู่บนสุดของช่วงตัวเลขที่น่าเชื่อถือ เพราะความต้องการเช่าที่นั่นเป็นเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่ตามฤดูกาล นี่คือทำเลที่คนที่อาศัยอยู่ในภูเก็ตเลือกอยู่ — ชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว ผู้ทำงานทางไกล และครอบครัวที่เช่าหลายปี ส่งผลให้อัตราการเข้าพักไม่ร่วงลงในเดือนพฤษภาคม
Bang Tao คือตรงกลางที่น่าสนใจ ด้วยผลตอบแทน 8.2% จากรายการให้เช่า 704 รายการและประกาศขาย 234 รายการ นี่คือชุดข้อมูลที่ลึกที่สุดที่เรามีอย่างทิ้งห่าง และตัวเลขก็ยืนยันได้: พื้นที่ Laguna มีความต้องการเช่าตลอดทั้งปีที่แท้จริงมากพอจะรองรับระดับราคา นี่คือทำเลพรีเมียมแห่งเดียวบนเกาะที่ตัวเลขไม่ลงโทษคุณ
Kamala และ Surin คือทำเลที่ผู้ซื้อมักคาดว่าจะให้ผลตอบแทนสูงที่สุด เพราะเป็นที่ตั้งของวิลล่าที่น่าประทับใจที่สุด แต่ความจริงกลับตรงกันข้าม
สิ่งที่ตัวเลขนี้ไม่ได้บอก
สามข้อที่ต้องบอกให้ชัด เพราะตัวเลขผลตอบแทนที่ไม่มีข้อเหล่านี้แทบไม่มีประโยชน์:
- นี่คือราคาเสนอขาย ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายจริง ประกาศขายในภูเก็ตมักปิดการขายต่ำกว่าราคาเสนอ ในทำเลที่มีการต่อรองมากที่สุด ผลตอบแทนจริงจะสูงกว่าที่แสดงไว้
- นี่คือผลตอบแทนขั้นต้น ไม่ใช่สุทธิ ก่อนที่คุณจะได้รับเงินใดๆ: ค่าบริหารจัดการราว 8–12% ของค่าเช่าที่เก็บได้ ค่าบำรุงรักษาและดูแลสระว่ายน้ำ ค่าส่วนกลางหากวิลล่าอยู่ในโครงการ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าประกันภัย และช่วงที่ว่างระหว่างผู้เช่า ผลตอบแทนสุทธิที่สมจริงจะต่ำกว่าตัวเลขขั้นต้นอย่างมีนัยสำคัญ และช่องว่างจะกว้างขึ้นสำหรับทรัพย์สินที่เก่ากว่า
- นี่คือการเช่าระยะยาวเท่านั้น การปล่อยเช่ารายคืนและเช่าพักผ่อนเป็นธุรกิจอีกประเภทหนึ่ง มีผลตอบแทนต่างกัน ค่าบริหารจัดการต่างกัน และที่สำคัญคือความเสี่ยงทางกฎหมายภายใต้ Hotel Act ที่ต่างกัน เราจะกล่าวถึงเรื่องนี้แยกต่างหาก
ตารางนี้มีประโยชน์สำหรับการเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์ ต้นทุนข้างต้นเกิดขึ้นกับทุกทำเลในลักษณะใกล้เคียงกัน ดังนั้นทำเลที่ให้ 9% กับทำเลที่ให้ 3.4% จะยังคงเรียงลำดับเหมือนเดิมหลังหักต้นทุน สิ่งที่ค้นพบคือลำดับ ไม่ใช่ทศนิยม
วิธีคำนวณของเรา
ข้อมูลจากแคตตาล็อกของเราเอง ณ วันที่ 20 August 2026: 2,446 รายการที่มีการประกาศราคาและระบุทำเล — ให้เช่าระยะยาว 1,793 รายการ และขาย 653 รายการ สำหรับแต่ละทำเลและจำนวนห้องนอน เราใช้ค่าเช่ารายเดือนมัธยฐานและราคาเสนอขายมัธยฐาน กำหนดให้มีอย่างน้อยสี่รายการในแต่ละฝั่งก่อนจะใช้คู่นั้น และคำนวณผลตอบแทนขั้นต้นจากค่าเช่ามัธยฐานสิบสองเดือนหารด้วยราคาเสนอขายมัธยฐาน ตัวเลขของแต่ละทำเลถ่วงน้ำหนักแต่ละคู่ห้องนอนด้วยขนาดตัวอย่างที่เล็กกว่า คู่ที่ให้ผลลัพธ์ที่ไม่สมเหตุสมผล (ต่ำกว่า 1% หรือสูงกว่า 20%) ถูกตัดออกในฐานะข้อมูลผิดพลาด แทนที่จะปล่อยให้บิดเบือนค่าเฉลี่ย
หากต้องการตัวเลขพื้นฐานของทำเลหรือจำนวนห้องนอนใดเป็นการเฉพาะ สอบถามเราได้ — เราจะส่งให้