在普吉岛签订别墅长租合同：真正要紧的条款

普吉岛的别墅长租合同通常比人们想象的要短：两三页纸，英文书写，使用房东自己的模板，租客一个下午就能签完。

之所以这么短，是因为大部分内容早已写好。泰国《民商法典》第 537 条至第 571 条规范财产租赁，无论合同是否提及，这些条文都适用于您的别墅。因此，真正要紧的条款分为两类：一类是悄然改变默认规则的条款，可能对您有利，也可能对您不利；另一类则填补法典留下的空白。押金就是其中最大的空白。

下文依次介绍：在任何人开始谈判之前法律已经给予您的权利、让长期租约真正具有约束力需要付出的成本，以及我们代表租客据理力争的六件事。

三年这条线

一旦达到三年，文书手续上的一切都会改变。

不动产租赁，除非有经负有责任的一方签字的书面证据，否则不得通过诉讼强制执行。租期超过三年或以出租人或承租人终身为期的，除非以书面形式订立并经主管官员登记，否则仅可在三年内强制执行。

《民商法典》第 538 条

租期在三年及以下的，一份签字的书面租约即已足够，无需前往土地局，地契上也不作任何背书。租期达到三年零一天时，未经登记的租约并不会失效，而是会缩水：您保留三年，失去其余部分，而且往往是在您最需要剩余租期的时候才发现这一点。

登记并非免费。土地厅按整个租期租金的 1% 收取登记费；印花税按租期内租金及顶手费每 1,000 泰铢征收 1 泰铢计算，即 0.1%。两者合计，相当于您在整份租约下将支付的全部款项的 1.1%，须在登记当天缴纳。

以月租 ฿120,000 的别墅计算——这是 2026年9月1日我们房源中 828 套已标价、可出租的三卧别墅及独栋住宅的挂牌月租中位数。任何租期的租约都须缴纳印花税；只有 1% 的登记费要等到超过三年这条线才开始适用。

在商定由谁付费之前，泰国税务厅自己的税目表中有两处细节值得了解。第一，这项税款是向提供租赁的一方——即房东——征收的，而负责注销印花的是租客。普吉岛的市场惯例是由租客承担全部 1.1%。这是谈判形成的立场，而非法律规定，因此可以协商。第二，如果合同完全没有写明租期，税目表会将其视为三年租约来计税；而当租约到期、租客在无人反对的情况下继续居住且未签新合同时，原合同被视为续期，须在三十天内缴纳税款。

法典不请自来给予您的权利

以下是您的租约的起点。与其中某项相抵触的条款不一定无效——其中大多数是双方可以约定变更的默认规则——但应将这类条款理解为有意的风险转移，而不是格式化的套话。

第 569 条是租客最容易低估的一条。在这里，别墅在租期中途易手的情况很常见，买方会接替卖方的位置。这也是为什么租约之外的承诺——例如关于泳池服务的口头约定、关于第五间卧室的默契——其效力仅及于作出承诺的那个人。同样的区别在买卖一方也会造成损失，详见坦率说说 30 年租赁产权。

押金：法典并不规范的事项

在财产租赁的条文中搜索“押金”一词，您一无所获。泰国的租赁押金完全取决于合同：租约怎么写就怎么算，仅受一般公平原则的约束。这正是押金纠纷成为租客回头找我们咨询最多的问题的原因。

有一套消费者保护制度填补了这一空白，值得弄清它是否覆盖到您。合同委员会于 2025年5月30日发布通告，将住宅建筑租赁列为合同管控业务，要求经营者使用消费者保护委员会办公室公布的标准合同。该办公室自己的短期租赁示范合同规定了以下内容（不限于此）：

• 经营者须在付款日至少提前三天发送账单——包括租金、水电费和服务费，租客有权核查所收费用。
• 建筑及其内部物品的状况记录须附于租约之后，并向租客提供一份副本。
• 租约终止时，押金须立即退还，除非经营者希望检查是否有损坏。若无损坏，须在租约终止并收回房产后七天内退还。若有损坏，余额须在十四天内退还——且不得因正常使用、正常损耗或任何非租客过错的情况扣款。
• 对于定期租约，只要租客已居住至少一半租期、提前三十天书面通知且无欠租，即可提前退租。预付的租金须在七天内退还。
• 经营者因违约而解除合同的，须发出书面通知，并给予至少三十天的纠正期——如该行为直接影响其他住户，则为七天。

接下来是一项提醒，它比上面的清单更重要。这套制度约束的是出租住宅单位数量达到或超过规定下限的经营者。被其取代的 2018 年通告将这一门槛定为五套。泰国方面对 2025 年通告的解读一致称门槛为三套，但我们未能取得《政府公报》的原文加以核实，而且仍有一份摘要引用的是五套。请将这一门槛视为尚无定论。无论按哪种解读，只出租一栋别墅的私人业主都不在该制度的范围内，而普吉岛的别墅房东大多正是如此。

务实的做法是：如果该制度覆盖不到您的房东，就要求把它的规定写进合同条款。七天内退还押金、附照片并经双方签字的房屋状况报告、禁止因合理损耗扣款——这些都出自政府自己的示范合同，而且在签约前一周商定，远比在退租后一周争执容易得多。

签约时需要准备多少资金

我们在别墅出租中最常报出的方案是两个月押金加首月租金预付。您的房东可能要求更多或更少，关键在于金额的量级：

2026年9月1日这八个区域 793 套已标价、可出租的三卧别墅及独栋住宅的挂牌月租中位数，全岛共 828 套。以上为挂牌租金，而非实际签约租金——长租可以议价，淡季也会影响价格。

必须写对的六项条款

1. 租期，以及是否登记。如果租期超过三年，要么去土地局登记，要么您手里只有三年租期外加一次“到时再谈”。在租约中以具体数字写明由谁支付这 1.1%。
2. 押金机制，而不仅仅是金额。几个月、可扣除哪些费用、由谁检查、多少天内退还、退到哪个账户。只写金额的押金条款只能算半条条款。
3. 房屋状况报告。拍照、注明日期、双方签字，并作为附件附于租约之后。这是签约时成本最低的一件事，也是决定押金争议结果的那件事。
4. 以泰铢金额划定的维修门槛。法典将维修分为必要工程（房东）和小修保养（租客），这只是一条模糊的边界，而非清晰的界线。请给它一个数字——低于某金额由租客处理，高于则由房东负责——并写明泳池和花园服务合同由谁签订。
5. 水电费按成本计。电费和水费按供应商自己的费率依电表、水表计费，并出示账单。如果别墅使用的是小区总表，要问清小区在此基础上加收多少，并把这个倍数写下来。
6. 提前退租、转租与出售。写明通知期的解约条款，因为对于定期租约，法典不赋予您这项权利。如果您可能需要转租或转让，请取得明确许可，因为第 544 条默认禁止。还要确认房东会将您的租约告知买方——第 569 条确实保护您，但买方在交房时才得知您的存在，对剩余租期而言可不是一个好开端。

签约之前

• 已查看地契或业主本人的租约，且签字人与之相符。如由代理人或亲属签字，请索取授权委托书。
• 每一笔付款均以数字和文字写明，包括押金和任何交房费用。
• 附上房屋状况报告，并附有每个房间、泳池设备和各类表具的照片。
• 当天抄录表具读数，写入报告并签上姓名缩写。
• 如租约为双语版本，核对泰文文本，并注明以哪种语言为准。
• 如租期超过三年，在租期开始前预约土地局登记。

清单上的每一项，事先商定不花一分钱，事后争执则代价高昂。

我们在普吉岛各地拥有约 1,700 套可长租的别墅和独栋住宅，其中大部分的租约由我们起草。如果您希望在做出承诺之前，由我们为您找到合适的别墅并认真审读合同，请从长租房源开始浏览，或告诉我们您的需求。

本文介绍截至 2026年9月1日泰国法律下的一般情况，并不构成针对您租约的法律意见。涉及具体合同时，请咨询泰国法律专业人士。