每一本提到租赁产权的普吉岛别墅宣传册，都印着同样的三个数字：30 + 30 + 30。九十年。二十年来，这个市场里没有人有迫切的理由去追问它。
随后出现了最高法院第 4655/2566 号判决——2023 年作出，2025 年初在市场上广为人知。一份 1990 年 5 月签订的普吉岛租约——期限三十年，另外两个三十年续期已事先约定并预付——于 2020 年第一个租期届满。出租人要求承租人搬离。承租人出示了续约协议和九十年租金的收据。法院判令承租人搬离。
这一判决并未改变法律，而是适用了法律。但它消除了这里大量外国买家所持有的一种结构中最后一点令人安心的模糊空间，因此值得准确说明它意味着什么——以及它不意味着什么。
法典原文究竟怎么说
不动产租赁的期限不得超过三十年。如约定的期限更长，该期限应缩减为三十年。上述期限可以续展，但自续展之时起不得超过三十年。
《民商法典》第 540 条
两句话，而市场误读的正是第二句。续约是明确允许的。它以三十年为上限——并且自续展之时起计算。关键就在最后这个短语。续约是在一个租期结束时，由届时拥有土地的人所作出的行为。它不是可以提前办妥、存起来备用的东西。
另有一条规定决定了任何租约究竟能否强制执行：
不动产租赁，除非有负有责任一方签署的书面证据，否则不得通过诉讼强制执行。如租赁期限超过三年，或以出租人或承租人的终身为期，除非以书面形式订立并经主管官员登记，否则仅在三年内可强制执行。
《民商法典》第 538 条
超过三年的，就要在土地局登记，否则它只值三年。这一部分大家都很清楚，在我们经手的别墅中，通常也都办得妥当。出问题的是它之上的那一层。
续约条款是一项承诺，而非物权
您经登记的三十年租约是一项土地上的权利。它记载在地契上，而第 569 条规定，不动产租赁不因所有权转让而消灭——新业主取代原业主的地位，并承继其义务。即使土地在有已登记承租人的情况下被出售，承租人也仍可留下。
续约条款并不记载在地契上。也不可能记载：在续约真正获准之前，根本没有可以登记的东西。它是一项个人契约，其效力所及与个人契约完全相同——仅及于作出承诺的人，且以其仍是业主并且在世为限。
| 您持有的是 | 对谁有约束力 | 依据 |
|---|---|---|
| 已登记的 30 年租约 | 出租人、其继承人，以及土地的任何未来业主 | 《民商法典》第 569 条 |
| 尚未被接受的续约承诺 | 仅限作出承诺的人——不约束土地的买受人 | 最高法院判决 6763/2541 |
| “出租人将考虑延期” | 对任何人都没有约束力。它记录的是一种酌处权，而非义务 | 最高法院判决 3263/2535 |
| 在到期前已被接受的续约 | 出租人——且法院可命令办理登记 | 最高法院判决 1051/2514、748/2533 |
| 预先约定、延续至 60 年或 90 年的续约 | 无效 | 最高法院判决 4655/2566 |
| 到期后继续居住且无人反对 | 形成一项不定期租约，经通知即可终止 | 《民商法典》第 570 条 |
请像读第五行一样仔细地读第四行。续约选择权并非毫无价值。如果及时接受，并按双方届时商定的条款执行，它就会成为一项普通的合同义务，法院会予以强制执行。但它不是自动生效的，也不会随土地转移。
在第 31 年到来之前，这种安排失效的四种方式
- 土地被出售。第 569 条会将您已登记的租约延续至买受人。但它不会延续续约承诺，因为那从来都不是土地上的权利——新业主不受前任业主尚未被接受的延期承诺约束。对于一块地要一直留在同一家族手中而言，三十年是很长的时间。
- 出租人在您接受之前去世。尚未被接受的续约要约专属于作出要约的人，可能随其去世而失效。届时您面对的是继承人，他们只对您负有这份租约的义务，别无其他。
- 您接受得太晚。如果条款未设定行使期限，接受的意思表示必须在原租期届满前送达出租人。错过日期，便再无可接受之物。
- 您去世。在泰国法律中，租赁是一项人身性权利，最高法院曾认定租约随承租人去世而终止——继承人不能自动承继。如果合同明确允许承租人转让或转租，一项全体大法官判决曾允许继承人继承已登记租期的剩余部分。这一条款并非标准条款。请确认您的合同中是否有。
这些情形都不罕见。在三十年的时间跨度内，至少发生其中一种的可能性很大。
所以，按三十年定价
以下是恐慌情绪所忽略的部分。根据我们自己的数据，一份之后再无任何续期的三十年租约，仍然是在普吉岛安家的一种理性方式。但必须按它的本质来定价：三十年的居住权，提前买断，没有残值。
2026年8月27日，我们出售房源库中 534 套已标价、可供交易别墅的挂牌价中位数为 21,900,000 泰铢。分摊到三十年，相当于每年 730,000 泰铢，约合每月 60,800。若分摊到宣传册所承诺的九十年，则为每年 243,000。这两个数字之间的差距，就是本文全部的商业内涵。
将三十年的数字与同一栋别墅的租金按卧室数逐一对比：
| 别墅规模 | 挂牌价中位数 | 按 360 个月分摊 | 挂牌租金中位数 | 占租金比例 |
|---|---|---|---|---|
| 2 卧室 | ฿13,000,000 | ฿36,111/月 | ฿90,000/月 | 40.1% |
| 3 卧室 | ฿18,850,000 | ฿52,361/月 | ฿120,000/月 | 43.6% |
| 4 卧室 | ฿28,800,000 | ฿80,000/月 | ฿180,000/月 | 44.4% |
| 5 卧室 | ฿37,950,000 | ฿105,417/月 | ฿250,000/月 | 42.2% |
基于 2026年8月27日上述卧室数量下 507 套已标价、可供出售的别墅和 1,499 套已标价、可供出租的别墅的中位数。售价和租金中位数均按全岛范围取值，因此租金便宜、售价昂贵的区域，会与并非如此的区域混合在一起。
假设租约在第 30 年后毫无价值——这是能做出的最悲观假设——购买的成本相当于租住同一栋别墅的 40% 到 44%。四种卧室数量之间的一致性才是有用之处：这并非某一细分市场造成的偶然结果。它同样未计入承租人需要承担、而租客通常无需承担的日常持有成本，也没有说明这笔资金在三十年中还能用来做什么。这是一种居住成本的比较，而非投资论证。
但结论依然成立。不需要续约，这笔账也算得过来。您需要确保的是，续约没有被计入价格。
您应该改为争取什么
- 把三十年登记下来。本文其他所有内容，都次于地契上的这项登记记载。
- 不要为第 31 至 90 年付钱。如果价格是按九十年的持有期定的，那价格就是错的。按三十年去谈。
- 争取选择权，而不是自动续约。即一项要求签订新的三十年租约的权利，可在到期前的约定期间内行使，租金按约定的机制确定，而不是在 2026 年就固定下来。这正是法院一贯愿意强制执行的内容。
- 争取转让与继承条款。明确允许承租人转让或转租，才能让继承人承继剩余租期。没有这一条，租约就是人身性的，将随您而终止。
- 拥有房屋本身。建筑物在法律上独立于其下方的土地。建筑物可以登记在您本人名下，而它在租期届满时的价值，是一个真正值得谈判的事项。
- 问清楚土地被出售时会怎样。优先购买权，或与租约一并登记的地上权，能让这项承诺有所依托。只约束现任业主的条款，在其身后将不复存在。
- 考虑租约的形式，而不只是期限。第 541 条允许以出租人或承租人的终身为期的租赁，第 538 条也恰好设想了对这种租赁进行登记。它随当事人去世而终止，不给继承人留下任何东西——它不能替代定期租约，但值得与您的律师讨论。
还有 99 年的提案
将租约最长期限从三十年延长至九十九年的讨论自 2024 年起一直在进行。这需要修订《民商法典》和《土地法》，而截至今天它仍是一份草案，尚未通过。
凡是以九十九年为卖点的别墅，都请按三十年来看待。如果法律改变，一份起草完善的选择权条款不会让您付出任何代价，您还能从更有利的位置重新谈判。如果法律不变，您也没有为一样从未兑现的东西付钱。
本文并不反对租赁产权。我们销售它，客户们也住得很满意，而上面的数字正是原因所在。本文反对的，是为三十年的权利支付九十年的价格——这是估值错误，而非法律错误，也是两者中唯一一个您仍可以在谈判桌上纠正的错误。
如果您希望在做出承诺之前，请人认真审读某栋别墅的租约——登记情况、续约措辞、继承条款、土地实际归谁所有——告诉我们您在看哪一栋，我们会逐项为您梳理。您也可以浏览我们合作的开发项目，或阅读我们关于从出价到交房的每一项费用的详解，其中逐项列出了租赁路线的成本。