สัญญาเช่าวิลล่าในภูเก็ตต้องจดทะเบียนหรือไม่?

ต้องจดทะเบียนเฉพาะเมื่อสัญญามีระยะเวลาเกินสามปี ตามมาตรา 538 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าที่เกินสามปีและไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจะบังคับได้เพียงสามปี หากไม่เกินสามปี สัญญาเช่าเป็นหนังสือที่ลงนามโดยฝ่ายที่ต้องรับผิดก็เพียงพอ

การจดทะเบียนการเช่ามีค่าใช้จ่ายเท่าใด?

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนของกรมที่ดินร้อยละ 1 ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 1 บาทต่อค่าเช่าและเงินกินเปล่าทุก 1,000 บาท หรือ 0.1% สำหรับสัญญาเช่าห้าปีของวิลล่าค่าเช่า ฿120,000 ต่อเดือน จะเท่ากับ ฿79,200 บัญชีอัตราอากรของกรมสรรพากรกำหนดให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผิดชำระอากร แต่ธรรมเนียมในภูเก็ตมักให้ผู้เช่ารับภาระทั้งหมด ซึ่งเป็นเรื่องที่ต่อรองได้

เงินมัดจำวิลล่าในภูเก็ตปกติเท่าใด?

เงินมัดจำสองเดือนบวกค่าเช่าเดือนแรกล่วงหน้าคือรูปแบบที่เราเสนอบ่อยที่สุด กฎหมายไทยไม่ได้จำกัดเพดานสำหรับผู้ให้เช่าส่วนบุคคล บทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายไม่ได้กล่าวถึงเงินมัดจำเลย ดังนั้นจำนวนเงิน รายการที่หักได้ และกำหนดคืนเงินจึงเป็นไปตามที่สัญญาระบุ

ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด หรือขายวิลล่าในขณะที่ฉันยังเช่าอยู่ได้หรือไม่?

การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ มาตรา 569 ให้สัญญาเช่าตกไปยังผู้ซื้อ ซึ่งรับช่วงหน้าที่ของผู้ให้เช่าไปด้วย กรณีค้างค่าเช่าที่ชำระรายเดือนหรือเป็นระยะยาวกว่านั้น ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ชำระล่วงหน้าอย่างน้อยสิบห้าวันก่อนบอกเลิกสัญญาตามมาตรา 560 นอกจากนั้น สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาจะสิ้นสุดลงในวันครบกำหนดโดยไม่ต้องบอกกล่าวจากฝ่ายใด

ฉันออกจากสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาก่อนกำหนดได้หรือไม่?

ไม่ได้ เว้นแต่สัญญาจะอนุญาต สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาจะดำเนินไปจนถึงวันครบกำหนด และไม่มีสิทธิบอกเลิกก่อนกำหนดตามกฎหมาย หากผู้ให้เช่าเป็นธุรกิจที่อยู่ภายใต้ระบบคุ้มครองผู้บริโภค แบบสัญญาของรัฐอนุญาตให้ผู้เช่าออกได้หลังอยู่อาศัยครบครึ่งหนึ่งของอายุสัญญา โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าสามสิบวันและไม่มีค่าเช่าค้างชำระ แต่เจ้าของส่วนบุคคลที่ให้เช่าวิลล่าหลังเดียวอยู่นอกระบบนั้น จึงต้องต่อรองให้มีข้อสัญญาบอกเลิกก่อนกำหนดไว้ในสัญญาเช่า

เซ็นสัญญาเช่าวิลล่าระยะยาวในภูเก็ต: ข้อสัญญาที่สำคัญจริง

คู่มือการเช่า · 1 กันยายน 2026

กฎหมายไทยเขียนสัญญาเช่าวิลล่าของคุณไว้แล้วเกือบทั้งฉบับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดว่าใครต้องซ่อมอะไร ต้องบอกกล่าวล่วงหน้านานเท่าใด และจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อวิลล่าถูกขาย โดยที่สัญญาไม่ต้องเขียนไว้แม้แต่คำเดียว บทความนี้สรุปหลักเกณฑ์พื้นฐานเหล่านั้น ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนการเช่าเมื่อระยะเวลาเกินสามปี และข้อสัญญาหกข้อที่ควรต่อรองก่อนลงนาม

โดย Russell Chuchurin · 9 นาทีในการอ่าน

สัญญาเช่าวิลล่าระยะยาวในภูเก็ตมักสั้นกว่าที่หลายคนคาดไว้ มีเพียงสองหรือสามหน้า เป็นภาษาอังกฤษ ใช้แบบฟอร์มของผู้ให้เช่าเอง และผู้เช่าลงนามเสร็จได้ภายในบ่ายเดียว

ที่สัญญาสั้นก็เพราะเนื้อหาส่วนใหญ่ถูกเขียนไว้แล้ว มาตรา 537 ถึง 571 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำกับเรื่องการเช่าทรัพย์ในประเทศไทย และใช้บังคับกับวิลล่าของคุณไม่ว่าสัญญาจะกล่าวถึงหรือไม่ก็ตาม ข้อสัญญาที่สำคัญจึงมีอยู่สองประเภท ประเภทแรกคือข้อที่เงียบ ๆ เปลี่ยนหลักเกณฑ์พื้นฐานให้เป็นคุณหรือเป็นโทษต่อคุณ ประเภทที่สองคือข้อที่อุดช่องว่างซึ่งประมวลกฎหมายเปิดทิ้งไว้ และเงินมัดจำคือช่องว่างที่ใหญ่ที่สุดในบรรดาช่องว่างเหล่านั้น

ด้านล่างนี้คือสิ่งที่กฎหมายให้คุณก่อนที่ใครจะเริ่มต่อรอง ค่าใช้จ่ายที่ทำให้สัญญาเช่าระยะยาวมีผลบังคับได้จริง และหกเรื่องที่เราต่อรองแทนผู้เช่า

เส้นแบ่งสามปี

ทุกอย่างเกี่ยวกับเอกสารจะเปลี่ยนไปเมื่อถึงสามปี

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปีเท่านั้น
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

หากเช่าไม่เกินสามปี สัญญาเช่าเป็นหนังสือที่ลงนามแล้วก็เพียงพอ ไม่ต้องไปสำนักงานที่ดิน และไม่มีการสลักหลังโฉนด แต่เมื่อถึงสามปีกับอีกหนึ่งวัน สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่ได้เสียไปทั้งฉบับ หากแต่หดสั้นลง คุณยังคงได้สิทธิสามปีและเสียส่วนที่เหลือไป และคุณจะรู้เรื่องนี้ในจังหวะที่ต้องการระยะเวลาที่เหลือนั้นมากที่สุด

การจดทะเบียนมีค่าใช้จ่าย กรมที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และอากรแสตมป์คิดในอัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าและเงินกินเปล่าทุก 1,000 บาทตลอดอายุสัญญา หรือ 0.1% รวมกันคือ 1.1% ของเงินทั้งหมดที่คุณจะจ่ายตามสัญญาเช่า ซึ่งต้องชำระในวันที่จดทะเบียน

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินรวมอากรแสตมป์ สำหรับวิลล่าค่าเช่า 120,000 บาทต่อเดือน: สัญญาเช่าสามปีไม่ต้องจดทะเบียนและไม่มีค่าใช้จ่าย ห้าปีเสีย 79,000 บาทจากค่าเช่า 7.2 ล้านบาท สิบปี 158,000 สิบห้าปี 238,000 ยี่สิบปี 317,000 และสามสิบปี 475,000 บาทจากค่าเช่า 43.2 ล้านบาท — ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน 1% บวกอากรแสตมป์ 0.1% คำนวณจากวิลล่าสามห้องนอนค่าเช่ามัธยฐานในรายการเช่าของเรา ตารางด้านล่างแสดงตัวเลขเดียวกันพร้อมค่าเช่าที่ใช้เป็นฐานคำนวณ

ระยะเวลาเช่า	ค่าเช่ารวม	ค่าจดทะเบียน 1%	อากรแสตมป์ 0.1%	รวม
3 ปี	฿4,320,000	—	฿4,320	฿4,320
5 ปี	฿7,200,000	฿72,000	฿7,200	฿79,200
10 ปี	฿14,400,000	฿144,000	฿14,400	฿158,400
15 ปี	฿21,600,000	฿216,000	฿21,600	฿237,600
20 ปี	฿28,800,000	฿288,000	฿28,800	฿316,800
30 ปี	฿43,200,000	฿432,000	฿43,200	฿475,200

คำนวณจากวิลล่าค่าเช่า ฿120,000 ต่อเดือน ซึ่งเป็นค่าเช่าที่เสนอระดับมัธยฐานของวิลล่าและบ้านสามห้องนอนที่ว่างและระบุราคาจำนวน 828 หลังในรายการของเรา ณ วันที่ 1 September 2026 อากรแสตมป์ต้องชำระสำหรับสัญญาเช่าทุกระยะเวลา มีเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% เท่านั้นที่เริ่มเมื่อเกินเส้นสามปี

มีรายละเอียดสองประการในบัญชีอัตราอากรของกรมสรรพากรที่ควรรู้ก่อนตกลงว่าใครเป็นผู้จ่าย ประการแรก อากรเรียกเก็บจากผู้ให้เช่า ส่วนผู้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่ขีดฆ่าแสตมป์ ธรรมเนียมตลาดในภูเก็ตให้ผู้เช่ารับภาระ 1.1% ทั้งหมด ซึ่งเป็นจุดยืนที่เกิดจากการต่อรอง ไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมาย และสามารถต่อรองได้ ประการที่สอง หากสัญญาไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้เลย บัญชีอัตราอากรให้ถือว่าเป็นสัญญาเช่าสามปีเพื่อการคำนวณอากร และในกรณีที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้เช่ายังคงอยู่ต่อโดยไม่มีผู้คัดค้าน และไม่มีการลงนามสัญญาใหม่ ให้ถือว่าสัญญาเดิมได้รับการต่ออายุ และต้องชำระอากรภายในสามสิบวัน

สิ่งที่ประมวลกฎหมายให้คุณโดยไม่ต้องร้องขอ

ต่อไปนี้คือจุดตั้งต้นของสัญญาเช่าของคุณ ข้อสัญญาที่ขัดกับหลักเกณฑ์เหล่านี้ไม่จำเป็นต้องเป็นโมฆะ เพราะส่วนใหญ่เป็นหลักเกณฑ์พื้นฐานที่คู่สัญญาตกลงเปลี่ยนแปลงได้ แต่ควรอ่านข้อสัญญาเช่นนั้นว่าเป็นการโอนความเสี่ยงโดยเจตนา มากกว่าจะเป็นถ้อยคำสำเร็จรูปทั่วไป

คำถาม	หลักเกณฑ์พื้นฐาน	มาตรา
ใครต้องซ่อมแอร์?	ผู้ให้เช่าต้องซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นระหว่างอายุสัญญา ผู้เช่าดูแลรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อย และต้องสงวนรักษาทรัพย์สินเหมือนวิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง	ss.550, 553
ผู้ให้เช่าเข้ามาในบ้านได้หรือไม่?	ผู้เช่าต้องยอมให้ตรวจดูทรัพย์สินในเวลาอันสมควร ไม่ใช่ทุกเวลา	s.555
ฉันทาสีใหม่หรือต่อเติมได้หรือไม่?	ห้ามดัดแปลงหรือต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า	s.558
ฉันให้เช่าช่วงหรือให้เพื่อนรับช่วงต่อได้หรือไม่?	ไม่ได้ เว้นแต่สัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น	s.544
ฉันจ่ายค่าเช่าช้า จะเกิดอะไรขึ้น?	สำหรับค่าเช่าที่ชำระรายเดือนหรือเป็นระยะยาวกว่านั้น ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสิบห้าวันก่อนบอกเลิกสัญญา	s.560
ฉันต้องบอกกล่าวเมื่อสัญญาครบกำหนดหรือไม่?	ไม่ต้อง สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาจะสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนด โดยไม่ต้องบอกกล่าวจากฝ่ายใด	s.564
หากไม่มีกำหนดระยะเวลาล่ะ?	ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกได้เมื่อสิ้นระยะเวลาชำระค่าเช่างวดใดงวดหนึ่ง โดยบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งงวดค่าเช่า แต่ไม่จำเป็นต้องเกินสองเดือน	s.566
เจ้าของขายวิลล่า ฉันต้องออกหรือไม่?	ไม่ต้อง การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ ผู้ซื้อรับโอนสัญญาเช่าไปด้วย	s.569
ฉันอยู่ต่อหลังวันสิ้นสุดสัญญาและไม่มีใครคัดค้าน	ถือว่าสัญญาเช่าได้ต่ออายุโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา และบอกเลิกได้ตามมาตรา 566	s.570
ผู้ให้เช่าเรียกร้องจากฉันได้นานเท่าใดหลังย้ายออก?	หกเดือนนับแต่วันส่งคืนทรัพย์สิน	s.563

มาตรา 569 คือมาตราที่ผู้เช่ามักประเมินค่าต่ำเกินไป ที่นี่วิลล่าเปลี่ยนมือกันระหว่างอายุสัญญาเช่าอยู่บ่อยครั้ง และผู้ซื้อก็เข้ามาแทนที่ผู้ขาย มาตรานี้ยังเป็นเหตุผลที่คำมั่นซึ่งอยู่นอกสัญญาเช่า เช่น ข้อตกลงด้วยวาจาเรื่องบริการดูแลสระว่ายน้ำ หรือความเข้าใจร่วมกันเรื่องห้องนอนห้องที่ห้า จะผูกพันได้ไม่ไกลไปกว่าตัวผู้ที่ให้คำมั่นนั้น ความแตกต่างเดียวกันนี้สร้างความเสียหายในฝั่งการซื้อขายเช่นกัน ดังที่อธิบายไว้ในสิทธิการเช่า 30 ปี อย่างตรงไปตรงมา

เงินมัดจำ เรื่องที่ประมวลกฎหมายไม่ได้กำกับ

หากค้นหาคำว่าเงินมัดจำในบทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์ คุณจะไม่พบเลย เงินประกันการเช่าในประเทศไทยเป็นเรื่องของสัญญาล้วน ๆ คือเป็นไปตามที่สัญญาเช่าระบุ ภายใต้หลักความเป็นธรรมทั่วไป นี่คือเหตุผลที่ข้อพิพาทเรื่องเงินมัดจำเป็นเรื่องที่ผู้เช่ากลับมาปรึกษาเรามากที่สุด

มีระบบคุ้มครองผู้บริโภคที่เข้ามาอุดช่องว่างนี้ และควรรู้ว่าระบบนี้ครอบคลุมถึงคุณหรือไม่ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งออกเมื่อวันที่ 30 May 2025 กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจต้องใช้สัญญามาตรฐานที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเผยแพร่ แบบสัญญาเช่าระยะสั้นของ สคบ. กำหนดไว้ ได้แก่

ผู้ประกอบธุรกิจต้องส่งใบแจ้งหนี้ ทั้งค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการ ล่วงหน้าอย่างน้อยสามวันก่อนวันชำระ และผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบรายการที่เรียกเก็บ
ต้องมีบันทึกสภาพอาคารและทรัพย์สินภายในแนบท้ายสัญญาเช่า พร้อมมอบสำเนาให้ผู้เช่า
เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด ต้องคืนเงินมัดจำทันที เว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหาย หากไม่มีความเสียหาย ต้องคืนภายในเจ็ดวันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและได้รับทรัพย์สินคืน หากมีความเสียหาย ต้องคืนส่วนที่เหลือภายในสิบสี่วัน และห้ามหักค่าเสื่อมจากการใช้งานตามปกติ การเสื่อมสภาพตามปกติ หรือสิ่งใดที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า
สำหรับสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา ผู้เช่าออกก่อนกำหนดได้ หากได้อยู่อาศัยมาแล้วอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของอายุสัญญา บอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าสามสิบวัน และไม่มีค่าเช่าค้างชำระ ค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าต้องคืนภายในเจ็ดวัน
ผู้ประกอบธุรกิจที่บอกเลิกสัญญาเพราะผิดสัญญาต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือและให้เวลาแก้ไขอย่างน้อยสามสิบวัน หรือเจ็ดวันหากการกระทำนั้นกระทบผู้อยู่อาศัยรายอื่นโดยตรง

ต่อไปคือข้อควรระวัง ซึ่งสำคัญกว่ารายการข้างต้น ระบบนี้ผูกพันเฉพาะธุรกิจที่ให้เช่าห้องพักอาศัยตั้งแต่จำนวนขั้นต่ำที่กำหนดขึ้นไป ประกาศปี 2018 ที่ถูกแทนที่กำหนดเกณฑ์ไว้ที่ห้าห้อง บทวิเคราะห์ภาษาไทยเกี่ยวกับประกาศปี 2025 รายงานตรงกันว่าเกณฑ์ลดลงเหลือสามห้อง แต่เราไม่สามารถหาตัวบทในราชกิจจานุเบกษามายืนยันได้ และยังมีบทสรุปหนึ่งที่อ้างตัวเลขห้าห้อง จึงควรถือว่าเกณฑ์นี้ยังไม่แน่นอน เจ้าของส่วนบุคคลที่ให้เช่าวิลล่าหลังเดียวอยู่นอกระบบนี้ไม่ว่าจะตีความอย่างไร และผู้ให้เช่าวิลล่าในภูเก็ตส่วนใหญ่ก็เป็นเช่นนั้น

ในทางปฏิบัติ หากระบบนี้ไม่ครอบคลุมถึงผู้ให้เช่าของคุณ ให้ขอนำเงื่อนไขของระบบมาเขียนเป็นข้อสัญญา การคืนเงินมัดจำภายในเจ็ดวัน บันทึกสภาพทรัพย์สินที่ลงนามพร้อมภาพถ่าย และข้อห้ามหักเงินสำหรับการเสื่อมสภาพตามปกติ ล้วนมาจากแบบสัญญาของรัฐเอง และตกลงกันได้ง่ายกว่ามากในสัปดาห์ก่อนลงนาม เมื่อเทียบกับสัปดาห์หลังย้ายออก

เงินที่ต้องเตรียมในวันลงนาม

รูปแบบที่เราเสนอบ่อยที่สุดสำหรับการเช่าวิลล่าคือเงินมัดจำสองเดือนและค่าเช่าเดือนแรกล่วงหน้า ผู้ให้เช่าของคุณอาจต้องการมากหรือน้อยกว่านี้ แต่ประเด็นอยู่ที่ขนาดของเงิน

เงินมัดจำสองเดือนบวกค่าเช่าเดือนแรกของวิลล่าสามห้องนอนค่าเช่ามัธยฐาน: Bang Tao 450,000 บาท, Kamala 428,000, Thalang 387,000, Rawai 360,000, Chalong 300,000, Pa Klok 297,000, Kathu 270,000 และ Ko Kaeo 263,000 บาท — ค่าเช่าสามเดือน คิดจากค่าเช่าที่เสนอระดับมัธยฐานของวิลล่าสามห้องนอนในแต่ละอำเภอ ตารางด้านล่างแสดงค่ามัธยฐานและขนาดตัวอย่างที่ใช้

อำเภอ	ค่าเช่าที่เสนอระดับมัธยฐาน	เงินมัดจำ + เดือนแรก	ตัวอย่าง
Bang Tao	฿150,000	฿450,000	331
Kamala	฿142,500	฿427,500	26
Thalang	฿129,000	฿387,000	50
Rawai	฿120,000	฿360,000	181
Chalong	฿100,000	฿300,000	100
Pa Klok	฿99,000	฿297,000	16
Kathu	฿90,000	฿270,000	31
Ko Kaeo	฿87,500	฿262,500	58

ค่าเช่าที่เสนอระดับมัธยฐานของวิลล่าและบ้านสามห้องนอนที่ว่างและระบุราคาจำนวน 793 หลังในแปดพื้นที่นี้ ณ วันที่ 1 September 2026 จากทั้งหมด 828 หลังทั่วเกาะ เป็นค่าเช่าที่เสนอ ไม่ใช่ค่าเช่าที่ตกลงกันจริง การเช่าระยะยาวมีการต่อรอง และช่วงโลว์ซีซั่นก็ทำให้ราคาเปลี่ยนไป

หกข้อสัญญาที่ต้องทำให้ถูกต้อง

ระยะเวลาเช่า และการจดทะเบียน หากสัญญาเช่าเกินสามปี ต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นสิ่งที่คุณถืออยู่คือสิทธิสามปีกับการพูดคุยอีกหนึ่งครั้ง ให้ตกลงในสัญญาเช่าเองว่าใครเป็นผู้จ่าย 1.1% โดยระบุเป็นตัวเลข
กลไกของเงินมัดจำ ไม่ใช่แค่จำนวนเงิน กี่เดือน หักอะไรได้บ้าง ใครเป็นผู้ตรวจสภาพ คืนภายในกี่วัน และโอนเข้าบัญชีใด ข้อสัญญาเรื่องเงินมัดจำที่ระบุเพียงจำนวนเงินเป็นข้อสัญญาเพียงครึ่งเดียว
บันทึกสภาพทรัพย์สิน มีภาพถ่าย ลงวันที่ ลงนามทั้งสองฝ่าย และแนบท้ายสัญญาเช่า นี่คือสิ่งที่ถูกที่สุดที่คุณทำได้ในวันลงนาม และเป็นสิ่งที่ตัดสินข้อโต้แย้งเรื่องเงินมัดจำ
เกณฑ์ค่าซ่อมแซมเป็นจำนวนบาท ประมวลกฎหมายแบ่งการซ่อมแซมระหว่างงานที่จำเป็น (ผู้ให้เช่า) และการบำรุงรักษาเล็กน้อย (ผู้เช่า) ซึ่งเป็นแนวเขตคร่าว ๆ มากกว่าเส้นแบ่งที่ชัดเจน ให้กำหนดเป็นตัวเลข เช่น ค่าซ่อมต่ำกว่าจำนวนหนึ่งผู้เช่ารับผิดชอบ สูงกว่านั้นผู้ให้เช่ารับผิดชอบ และระบุว่าใครเป็นคู่สัญญากับผู้ดูแลสระว่ายน้ำและสวน
ค่าสาธารณูปโภคตามต้นทุนจริง ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำเรียกเก็บตามอัตราของผู้ให้บริการเองตามมิเตอร์ พร้อมแสดงใบแจ้งหนี้ หากวิลล่าใช้มิเตอร์ของโครงการ ให้สอบถามว่าโครงการบวกเพิ่มเท่าใด และให้เขียนตัวคูณนั้นไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
การออกก่อนกำหนด การเช่าช่วง และการขาย ข้อสัญญาบอกเลิกก่อนกำหนดที่ระบุระยะเวลาบอกกล่าว เพราะประมวลกฎหมายไม่ได้ให้สิทธินี้แก่คุณสำหรับสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา การอนุญาตให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าอย่างชัดแจ้งหากคุณอาจต้องใช้ เพราะมาตรา 544 กำหนดให้ห้ามโดยปริยาย และคำยืนยันว่าผู้ให้เช่าจะแจ้งผู้ซื้อเรื่องสัญญาเช่าของคุณ มาตรา 569 คุ้มครองคุณก็จริง แต่ผู้ซื้อที่เพิ่งรู้ว่ามีคุณอยู่ในวันส่งมอบถือเป็นจุดเริ่มต้นที่ไม่ดีสำหรับอายุสัญญาที่เหลือ

ก่อนลงนาม

ได้เห็นโฉนดที่ดินหรือสัญญาเช่าของเจ้าของเองแล้ว และผู้ลงนามตรงกับเอกสารนั้น หากตัวแทนหรือญาติเป็นผู้ลงนาม ให้ขอดูหนังสือมอบอำนาจ
การชำระเงินทุกรายการระบุทั้งตัวเลขและตัวอักษร รวมถึงเงินมัดจำและค่าธรรมเนียมส่งมอบใด ๆ
แนบบันทึกสภาพทรัพย์สิน พร้อมภาพถ่ายทุกห้อง ระบบสระว่ายน้ำ และมิเตอร์
จดเลขมิเตอร์ในวันนั้น บันทึกลงในรายงาน และลงชื่อย่อกำกับ
ตรวจสอบข้อความภาษาไทยหากสัญญาเช่าเป็นสองภาษา และระบุว่าภาษาใดมีผลเหนือกว่า
จองคิวจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินก่อนเริ่มอายุสัญญา หากสัญญาเช่าเกินสามปี

ทุกข้อในรายการนี้ตกลงกันล่วงหน้าได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย แต่มีราคาแพงหากต้องมาโต้แย้งกันภายหลัง

เรามีวิลล่าและบ้านให้เช่าระยะยาวราว 1,700 หลังทั่วภูเก็ต และเป็นผู้ร่างสัญญาเช่าให้กับส่วนใหญ่ หากต้องการให้เราหาวิลล่าและตรวจอ่านสัญญาอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ เริ่มจากรายการเช่าระยะยาว หรือบอกเราว่าคุณต้องการอะไร

บทความนี้อธิบายหลักการทั่วไปตามกฎหมายไทย ณ วันที่ 1 September 2026 และไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับสัญญาเช่าของคุณ สำหรับสัญญาเฉพาะราย โปรดขอคำปรึกษาจากนักกฎหมายไทย

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาเช่าวิลล่าในภูเก็ตต้องจดทะเบียนหรือไม่?: ต้องจดทะเบียนเฉพาะเมื่อสัญญามีระยะเวลาเกินสามปี ตามมาตรา 538 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าที่เกินสามปีและไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจะบังคับได้เพียงสามปี หากไม่เกินสามปี สัญญาเช่าเป็นหนังสือที่ลงนามโดยฝ่ายที่ต้องรับผิดก็เพียงพอ
การจดทะเบียนการเช่ามีค่าใช้จ่ายเท่าใด?: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนของกรมที่ดินร้อยละ 1 ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 1 บาทต่อค่าเช่าและเงินกินเปล่าทุก 1,000 บาท หรือ 0.1% สำหรับสัญญาเช่าห้าปีของวิลล่าค่าเช่า ฿120,000 ต่อเดือน จะเท่ากับ ฿79,200 บัญชีอัตราอากรของกรมสรรพากรกำหนดให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผิดชำระอากร แต่ธรรมเนียมในภูเก็ตมักให้ผู้เช่ารับภาระทั้งหมด ซึ่งเป็นเรื่องที่ต่อรองได้
เงินมัดจำวิลล่าในภูเก็ตปกติเท่าใด?: เงินมัดจำสองเดือนบวกค่าเช่าเดือนแรกล่วงหน้าคือรูปแบบที่เราเสนอบ่อยที่สุด กฎหมายไทยไม่ได้จำกัดเพดานสำหรับผู้ให้เช่าส่วนบุคคล บทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายไม่ได้กล่าวถึงเงินมัดจำเลย ดังนั้นจำนวนเงิน รายการที่หักได้ และกำหนดคืนเงินจึงเป็นไปตามที่สัญญาระบุ
ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด หรือขายวิลล่าในขณะที่ฉันยังเช่าอยู่ได้หรือไม่?: การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ มาตรา 569 ให้สัญญาเช่าตกไปยังผู้ซื้อ ซึ่งรับช่วงหน้าที่ของผู้ให้เช่าไปด้วย กรณีค้างค่าเช่าที่ชำระรายเดือนหรือเป็นระยะยาวกว่านั้น ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ชำระล่วงหน้าอย่างน้อยสิบห้าวันก่อนบอกเลิกสัญญาตามมาตรา 560 นอกจากนั้น สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาจะสิ้นสุดลงในวันครบกำหนดโดยไม่ต้องบอกกล่าวจากฝ่ายใด
ฉันออกจากสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาก่อนกำหนดได้หรือไม่?: ไม่ได้ เว้นแต่สัญญาจะอนุญาต สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาจะดำเนินไปจนถึงวันครบกำหนด และไม่มีสิทธิบอกเลิกก่อนกำหนดตามกฎหมาย หากผู้ให้เช่าเป็นธุรกิจที่อยู่ภายใต้ระบบคุ้มครองผู้บริโภค แบบสัญญาของรัฐอนุญาตให้ผู้เช่าออกได้หลังอยู่อาศัยครบครึ่งหนึ่งของอายุสัญญา โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าสามสิบวันและไม่มีค่าเช่าค้างชำระ แต่เจ้าของส่วนบุคคลที่ให้เช่าวิลล่าหลังเดียวอยู่นอกระบบนั้น จึงต้องต่อรองให้มีข้อสัญญาบอกเลิกก่อนกำหนดไว้ในสัญญาเช่า

แหล่งอ้างอิง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537–571 — การเช่าทรัพย์ — Unofficial English translation. Sections 538, 544, 550, 553, 555, 558, 560, 563, 564, 566, 569 and 570 quoted or relied on above. Checked 1 September 2026.
กรมสรรพากร — บัญชีอัตราอากรแสตมป์ — Official English site. Item for hire of land, building, other construction or floating house: 1 baht per 1,000 baht or fraction of the rent or key money for the entire lease period; duty payable by the person providing the rental, stamps cancelled by the person renting; a contract with no stated period is deemed three years; holding over without a new contract is a deemed renewal with duty due within thirty days. Checked 1 September 2026.
กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร — Official fee schedule. Lease registration fee 1% of the total rent throughout the term. Checked 1 September 2026.
สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค — แบบสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น (แบบ ก) — The regulator's own model contract, published alongside the Contract Committee notification making residential building leasing a contract-controlled business, B.E. 2568, issued 30 May 2025. Clauses 8, 9, 10, 11, 12, 13 and 14 relied on for the invoice notice, condition record, seven- and fourteen-day deposit returns, repair split and termination notice periods. Page checked 1 September 2026.
เกณฑ์จำนวนห้องของระบบธุรกิจควบคุมสัญญา — ยังไม่ได้รับการยืนยัน — The 2018 notification applied to operators letting five or more residential units. Thai commentary on the 2025 notification reports the threshold reduced to three, but we could not obtain the Royal Gazette text and at least one summary still gives five. Stated as unsettled in the article rather than asserted.
ฐานข้อมูลรายการของ ZEN Real Property — Snapshot 1 September 2026, public listings view. 1,844 priced, available rentals island-wide, of which 1,715 are villas, houses or townhouses. District table: 793 priced, available three-bedroom villas and houses across the eight districts shown, out of 828 island-wide; island-wide three-bedroom median ฿120,000 a month. Asking rents, not signed rents.

ดูวิลล่าเช่าระยะยาว ติดต่อทีมงานของเรา