Договор долгосрочной аренды виллы на Пхукете обычно короче, чем ожидают. Две-три страницы на английском, на собственном шаблоне арендодателя, и арендатор подписывает его за один день.
Он короткий потому, что большая его часть уже написана. Sections 537–571 Гражданского и торгового кодекса регулируют наём имущества в Таиланде и применяются к вашей вилле независимо от того, упоминает их договор или нет. Поэтому важные пункты бывают двух видов: те, что незаметно заменяют норму по умолчанию в вашу пользу или против вас, и те, что заполняют пробел, оставленный Кодексом. Самый крупный из таких пробелов — депозит.
Ниже: что закон даёт вам ещё до всяких переговоров, сколько стоит сделать долгосрочную аренду юридически прочной и шесть вопросов, о которых мы спорим от имени арендаторов.
Граница в три года
На отметке в три года в оформлении документов меняется всё.
Иск из договора найма недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если нет письменного доказательства, подписанного обязанной стороной. Если наём заключён на срок более трёх лет или на срок жизни наймодателя либо нанимателя, он подлежит исполнению только в течение трёх лет, если не заключён в письменной форме и не зарегистрирован уполномоченным должностным лицом.
Гражданский и торговый кодекс, Section 538
При сроке три года или меньше достаточно подписанного письменного договора. Никто не идёт в Земельный департамент, и на титуле ничего не отмечается. При сроке три года и один день незарегистрированный договор не становится недействительным — он сжимается. Вы сохраняете три года и теряете остальное, и узнаёте об этом в тот момент, когда остаток нужен вам больше всего.
Регистрация не бесплатна. Земельный департамент взимает регистрационный сбор в размере 1% арендной платы за весь срок, а гербовый сбор составляет 1 бат с каждых 1,000 бат арендной платы и отступных за весь срок, то есть 0.1%. Вместе — 1.1% от всего, что вы когда-либо заплатите по договору, к оплате в день регистрации.
| Срок | Общая арендная плата | Регистрация 1% | Гербовый сбор 0.1% | Итого |
|---|---|---|---|---|
| 3 года | ฿4,320,000 | — | ฿4,320 | ฿4,320 |
| 5 лет | ฿7,200,000 | ฿72,000 | ฿7,200 | ฿79,200 |
| 10 лет | ฿14,400,000 | ฿144,000 | ฿14,400 | ฿158,400 |
| 15 лет | ฿21,600,000 | ฿216,000 | ฿21,600 | ฿237,600 |
| 20 лет | ฿28,800,000 | ฿288,000 | ฿28,800 | ฿316,800 |
| 30 лет | ฿43,200,000 | ฿432,000 | ฿43,200 | ฿475,200 |
Расчёт для виллы за ฿120,000 в месяц — медианной запрашиваемой арендной ставки по 828 доступным виллам и домам с тремя спальнями с указанной ценой в нашей базе на 1 сентября 2026 года. Гербовый сбор уплачивается по договору аренды на любой срок; только регистрационный сбор 1% ждёт границы в три года.
Две детали в собственном перечне Налогового департамента стоит знать до того, как вы договоритесь, кто платит. Первая: сбор начисляется лицу, предоставляющему имущество в аренду, — арендодателю, а гасить марки обязан арендатор. Рыночная практика на Пхукете перекладывает все 1.1% на арендатора. Это договорённость, а не требование закона, и о ней можно торговаться. Вторая: если в договоре срок не указан вовсе, для целей сбора он считается договором на три года; а если договор закончился, арендатор остался жить без возражений и новый договор не подписан, старый считается продлённым, и сбор подлежит уплате в течение тридцати дней.
Что Кодекс даёт вам без всяких просьб
Это позиции, с которых начинается ваш договор. Пункт, противоречащий одной из них, не обязательно ничтожен — большинство этих норм диспозитивны, и стороны могут их изменить, — но его следует читать как сознательную передачу риска, а не как шаблонный текст.
| Вопрос | Норма по умолчанию | Статья |
|---|---|---|
| Кто чинит кондиционер? | Арендодатель выполняет весь ремонт, который становится необходимым в течение срока. Арендатор отвечает за обычное обслуживание и мелкий ремонт и должен заботиться об имуществе так, как разумный человек заботился бы о своём | ss.550, 553 |
| Может ли арендодатель войти без спроса? | Арендатор обязан допускать осмотр в разумное время — но не в любое | s.555 |
| Можно ли перекрасить или перестроить? | Никаких изменений или пристроек без разрешения арендодателя | s.558 |
| Можно ли сдать в субаренду или передать договор другу? | Нет, если договор не предусматривает иное | s.544 |
| Я задержал арендную плату. Что будет? | При ежемесячной или более редкой оплате арендодатель сначала должен направить уведомление со сроком не менее пятнадцати дней и только потом расторгнуть договор | s.560 |
| Нужно ли уведомлять в конце срока? | Нет. Срочный договор аренды заканчивается в свой срок без уведомления с чьей-либо стороны | s.564 |
| А если срок не установлен? | Любая сторона может прекратить договор по окончании расчётного периода, уведомив не менее чем за один расчётный период, — но не более чем за два месяца | s.566 |
| Собственник продаёт виллу. Меня выселят? | Нет. Переход права собственности не прекращает аренду; покупатель наследует договор | s.569 |
| Я остался жить после окончания срока, и никто не возразил. | Договор считается продлённым на неопределённый срок и может быть прекращён по s.566 | s.570 |
| Как долго арендодатель может предъявлять мне претензии после выезда? | Шесть месяцев с момента возврата имущества | s.563 |
Section 569 арендаторы недооценивают. Виллы здесь переходят из рук в руки посреди срока аренды, и покупатель занимает место продавца. Именно поэтому обещание, которое находится за пределами договора, — устная договорённость об обслуживании бассейна, понимание насчёт пятой спальни, — не идёт дальше того, кто его дал. То же различие наносит ущерб и на стороне продажи — см. статью «Лизхолд на 30 лет без иллюзий».
Депозит, который Кодекс не регулирует
Поищите слово «депозит» в статьях о найме имущества — и вы его не найдёте. Гарантийные депозиты в Таиланде — это чистое договорное право: действует то, что написано в договоре, с учётом общих принципов справедливости. Поэтому споры о депозитах — самая частая причина, по которой арендаторы возвращаются к нам.
Есть режим защиты прав потребителей, который заполняет этот пробел, и стоит понять, распространяется ли он на вас. Уведомление Комитета по договорам, признающее аренду жилых зданий бизнесом с контролируемыми договорами, изданное 30 мая 2025 года, обязывает операторов использовать типовой договор, опубликованный Office of the Consumer Protection Board. Собственный типовой договор краткосрочной аренды OCPB, помимо прочего, устанавливает:
- Оператор должен направить счёт — арендная плата, коммунальные услуги и сервисные сборы — не менее чем за три дня до даты оплаты, и арендатор вправе проверить начисления.
- Акт о состоянии здания и имущества должен быть приложен к договору, а его копия передана арендатору.
- По окончании аренды депозит возвращается немедленно, если оператор не желает проверить наличие повреждений. Если повреждений нет, депозит возвращается в течение семи дней после окончания аренды и возврата владения. Если повреждения есть, остаток возвращается в течение четырнадцати дней — и ничего нельзя удерживать за нормальное использование, естественный износ или то, в чём нет вины арендатора.
- При срочном договоре арендатор может съехать досрочно при условии, что прожил не менее половины срока, направил письменное уведомление за тридцать дней и не имеет задолженности. Предоплаченная арендная плата возвращается в течение семи дней.
- Оператор, расторгающий договор из-за нарушения, должен направить письменное уведомление и дать не менее тридцати дней на его устранение — семь дней, если поведение напрямую затрагивает других жильцов.
А теперь оговорка, которая важнее самого списка. Режим обязателен для предприятий, сдающих жилые помещения в количестве не ниже установленного минимума. Уведомление 2018 года, которое он заменяет, устанавливало этот порог в пять помещений. Тайские комментарии к уведомлению 2025 года единодушно называют три, но нам не удалось получить текст из Королевской газеты, чтобы это подтвердить, а в одном обзоре до сих пор указано пять. Считайте порог неустановленным. Частный собственник, сдающий одну виллу, при любом прочтении находится вне режима — а большинство арендодателей вилл на Пхукете именно такие.
Практический вывод: если режим не распространяется на вашего арендодателя, просите включить его условия в договор как условия. Возврат депозита в течение семи дней, подписанный акт о состоянии с фотографиями и запрет удержаний за естественный износ — всё это взято из собственного типового договора государства, и обо всём этом гораздо проще договориться за неделю до подписания, чем через неделю после выезда.
Что нужно выложить при подписании
Схема, которую мы чаще всего называем при аренде виллы, — депозит за два месяца и арендная плата за первый месяц вперёд. Ваш арендодатель может хотеть больше или меньше. Суть в порядке величин:
| Район | Медианная запрашиваемая ставка | Депозит + первый месяц | Выборка |
|---|---|---|---|
| Bang Tao | ฿150,000 | ฿450,000 | 331 |
| Kamala | ฿142,500 | ฿427,500 | 26 |
| Thalang | ฿129,000 | ฿387,000 | 50 |
| Rawai | ฿120,000 | ฿360,000 | 181 |
| Chalong | ฿100,000 | ฿300,000 | 100 |
| Pa Klok | ฿99,000 | ฿297,000 | 16 |
| Kathu | ฿90,000 | ฿270,000 | 31 |
| Ko Kaeo | ฿87,500 | ฿262,500 | 58 |
Медианные запрашиваемые ставки по 793 доступным виллам и домам с тремя спальнями с указанной ценой в этих восьми районах на 1 сентября 2026 года, из 828 по всему острову. Запрашиваемые, а не согласованные ставки — долгосрочная аренда обсуждается, а низкий сезон их сдвигает.
Шесть пунктов, которые нужно сформулировать правильно
- Срок и то, зарегистрирован ли договор. Если аренда длится больше трёх лет, договор либо идёт в Земельный департамент, либо у вас на руках три года и повод для разговора. Прямо в договоре, в цифрах, укажите, кто платит 1.1%.
- Механизм депозита, а не только сумма. Сколько месяцев, что можно удерживать, кто проводит осмотр, через сколько дней депозит возвращается и на какой счёт. Пункт о депозите, в котором указана только сумма, — это половина пункта.
- Акт о состоянии. С фотографиями, датированный, подписанный обеими сторонами, приложенный к договору. Это самое дешёвое, что вы можете сделать при подписании, и именно это решает спор о депозите.
- Порог ремонта в батах. Кодекс делит ремонт на необходимые работы (арендодатель) и мелкое обслуживание (арендатор), но это размытая граница, а не чёткая линия. Назовите цифру — всё, что дешевле определённой суммы, делает арендатор, дороже — арендодатель, — и укажите, на кого оформлены договоры на обслуживание бассейна и сада.
- Коммунальные услуги по себестоимости. Электричество и вода по тарифу поставщика по счётчику, с предъявлением счетов. Если вилла подключена через общий счётчик поселка, спросите, какую наценку добавляет поселок, и зафиксируйте коэффициент письменно.
- Досрочный выезд, субаренда и продажа. Условие о досрочном расторжении с указанным сроком уведомления, потому что при срочном договоре Кодекс такого права не даёт. Прямое разрешение на субаренду или передачу договора, если это может понадобиться, потому что section 544 по умолчанию это запрещает. И подтверждение того, что арендодатель сообщит покупателю о вашем договоре: section 569 вас защищает, но покупатель, узнавший о вас только при передаче, — плохое начало для оставшегося срока.
Перед подписанием
- Вы видели чанот или собственный договор аренды владельца, и подписант ему соответствует. Если подписывает агент или родственник, попросите доверенность.
- Каждый платёж указан цифрами и прописью, включая депозит и любую плату за передачу.
- Акт о состоянии приложен, с фотографиями каждой комнаты, оборудования бассейна и счётчиков.
- Показания счётчиков сняты в день подписания, внесены в акт и заверены инициалами.
- Если договор двуязычный, тайский текст проверен, и указано, какой язык имеет преимущество.
- Если срок больше трёх лет, регистрация в Земельном департаменте назначена до начала срока аренды.
Любой пункт этого списка ничего не стоит согласовать заранее и дорого обходится в споре потом.
У нас около 1,700 вилл и домов в долгосрочную аренду по всему Пхукету, и для большинства из них договор составляем мы. Чтобы вам нашли виллу и как следует прочитали договор до того, как вы возьмёте на себя обязательства, начните с базы долгосрочной аренды или расскажите нам, что вам нужно.
В этой статье описано общее положение по тайскому законодательству на 1 сентября 2026 года. Это не юридическая консультация по вашему договору. По конкретному договору обращайтесь к тайскому юристу.