Jede Villenbroschüre auf Phuket, die Leasehold erwähnt, druckt dieselben drei Zahlen: 30 + 30 + 30. Neunzig Jahre. Zwei Jahrzehnte lang hatte in diesem Markt niemand einen dringenden Grund, das zu hinterfragen.
Dann kam die Entscheidung 4655/2566 des Supreme Court – ergangen 2023, im Markt Anfang 2025 bekannt geworden. Ein im May 1990 unterzeichneter Pachtvertrag auf Phuket – dreißig Jahre, mit zwei weiteren dreißigjährigen Laufzeiten, vereinbart und im Voraus bezahlt – erreichte 2020 das Ende seiner ersten Laufzeit. Der Verpächter forderte den Pächter zum Auszug auf. Der Pächter legte die Verlängerungsvereinbarung und die Quittung über neunzig Jahre Pacht vor. Das Gericht ordnete den Auszug des Pächters an.
Dieses Urteil hat das Recht nicht geändert. Es hat es angewendet. Aber es hat die letzte bequeme Unklarheit aus einer Struktur beseitigt, die sehr viele ausländische Käufer hier halten, und es lohnt sich, genau zu sein, was es bedeutet – und was nicht.
Was das Gesetz tatsächlich sagt
Die Dauer einer Miete unbeweglicher Sachen darf dreißig Jahre nicht überschreiten. Wird sie für einen längeren Zeitraum geschlossen, wird dieser auf dreißig Jahre verkürzt. Der genannte Zeitraum kann verlängert werden, darf aber dreißig Jahre ab dem Zeitpunkt der Verlängerung nicht überschreiten.
Civil and Commercial Code, Section 540
Zwei Sätze, und der zweite ist der, den der Markt falsch gelesen hat. Die Verlängerung ist ausdrücklich erlaubt. Sie ist auf dreißig Jahre begrenzt – und sie läuft ab dem Zeitpunkt der Verlängerung. Diese letzte Wendung trägt die ganze Last. Die Verlängerung ist eine Handlung am Ende einer Laufzeit, vorgenommen von der Person, der das Land dann gehört. Sie ist nichts, was sich im Voraus erledigen und auf die hohe Kante legen lässt.
Eine zweite Section entscheidet, ob ein Pachtvertrag überhaupt durchsetzbar ist:
Eine Miete unbeweglicher Sachen ist nicht einklagbar, sofern kein schriftlicher, von der verpflichteten Partei unterzeichneter Nachweis vorliegt. Wird die Miete für mehr als drei Jahre oder auf Lebenszeit des Vermieters oder Mieters geschlossen, ist sie nur für drei Jahre durchsetzbar, sofern sie nicht schriftlich geschlossen und von der zuständigen Behörde eingetragen wird.
Civil and Commercial Code, Section 538
Über drei Jahre: beim Land Office eintragen, sonst ist er drei Jahre wert. Dieser Teil ist gut verstanden und wird bei den Villen, die wir betreuen, in der Regel ordnungsgemäß erledigt. Es ist die Ebene darüber, die versagt.
Eine Verlängerungsklausel ist ein Versprechen, kein Eigentumsrecht
Ihr eingetragener dreißigjähriger Pachtvertrag ist ein Recht am Land. Er ist auf der Grundbuchurkunde vermerkt, und Section 569 bestimmt, dass eine Miete unbeweglicher Sachen durch einen Eigentumswechsel nicht erlischt – der neue Eigentümer tritt in die Stellung des alten ein und übernimmt die Pflicht. Wird das Land unter einem eingetragenen Pächter verkauft, bleibt der Pächter.
Die Verlängerungsklausel steht nicht auf der Urkunde. Das kann sie auch nicht: Es gibt nichts einzutragen, bis eine Verlängerung tatsächlich gewährt wird. Sie ist eine persönliche Zusage und reicht genau so weit, wie eine persönliche Zusage reicht – bis zu der Person, die sie gegeben hat, solange diese Eigentümer ist und lebt.
| Was Sie in der Hand halten | Wen es bindet | Grundlage |
|---|---|---|
| Der eingetragene 30-jährige Pachtvertrag | Den Verpächter, seine Erben und jeden künftigen Eigentümer des Landes | CCC s.569 |
| Ein noch nicht angenommenes Verlängerungsversprechen | Nur die Person, die es gegeben hat — nicht einen Käufer des Landes | Dika 6763/2541 |
| „Der Verpächter wird eine Verlängerung in Erwägung ziehen“ | Niemanden. Es hält ein Ermessen fest, keine Pflicht | Dika 3263/2535 |
| Eine vor Ablauf angenommene Verlängerung | Den Verpächter — und ein Gericht kann ihre Eintragung anordnen | Dika 1051/2514, 748/2533 |
| Vorab vereinbarte Verlängerungen auf 60 oder 90 Jahre | Nichtig | Dika 4655/2566 |
| Nach Ablauf unwidersprochen wohnen bleiben | Begründet einen Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit, kündbar mit Frist | CCC s.570 |
Lesen Sie die vierte Zeile so sorgfältig wie die fünfte. Eine Verlängerungsoption ist nicht wertlos. Rechtzeitig angenommen, zu Bedingungen, auf die sich die Parteien dann einigen, wird sie zu einer gewöhnlichen Verpflichtung, und die Gerichte setzen sie durch. Was sie nicht ist: automatisch. Und was sie nicht tut: dem Land folgen.
Vier Arten, wie die Vereinbarung scheitert, bevor Sie Jahr 31 erreichen
- Das Land wird verkauft. Section 569 überträgt Ihren eingetragenen Pachtvertrag auf den Käufer. Das Verlängerungsversprechen überträgt sie nicht, denn es war nie ein Recht am Land – ein neuer Eigentümer ist nicht an das nicht angenommene Verlängerungsversprechen seines Vorgängers gebunden. Dreißig Jahre sind eine lange Zeit, in der ein Grundstück in den Händen einer Familie bleiben müsste.
- Der Verpächter stirbt, bevor Sie annehmen. Ein nicht angenommenes Verlängerungsangebot ist an die Person gebunden, die es gemacht hat, und kann mit ihr erlöschen. Sie verhandeln dann mit Erben, die Ihnen den Pachtvertrag schulden und sonst nichts.
- Sie nehmen zu spät an. Legt die Klausel kein Zeitfenster fest, muss die Annahme den Verpächter erreichen, bevor die ursprüngliche Laufzeit abläuft. Verpassen Sie das Datum, gibt es nichts mehr anzunehmen.
- Sie sterben. Ein Pachtvertrag ist im thailändischen Recht ein persönliches Recht, und der Supreme Court hat entschieden, dass er mit dem Tod des Pächters endet – die Erben erhalten ihn nicht automatisch. Wo der Vertrag dem Pächter ausdrücklich die Übertragung oder Unterverpachtung erlaubt, hat eine Plenarentscheidung den Erben die Übernahme der restlichen eingetragenen Laufzeit gestattet. Diese Klausel ist nicht Standard. Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag sie enthält.
Keiner dieser Fälle ist exotisch. Über einen Horizont von dreißig Jahren ist mindestens einer davon wahrscheinlich.
Also bewerten Sie mit dreißig
Hier der Teil, den die Aufregung auslässt. Ein dreißigjähriger Pachtvertrag, nach dem nichts kommt, ist nach unseren eigenen Zahlen immer noch eine vernünftige Art, auf Phuket zu wohnen. Er muss nur als das bewertet werden, was er ist: drei Jahrzehnte Nutzung, im Voraus gekauft, ohne Restwert.
Der mediane Angebotspreis über die 534 bepreisten, verfügbaren Villen in unserem Verkaufsbestand am 27. August 2026 liegt bei 21,900,000 Baht. Auf dreißig Jahre verteilt sind das 730,000 Baht pro Jahr oder rund 60,800 im Monat. Auf die neunzig Jahre verteilt, die die Broschüre versprach, wären es 243,000 pro Jahr gewesen. Die Differenz zwischen diesen beiden Zahlen ist der gesamte wirtschaftliche Gehalt dieses Artikels.
Stellen Sie die Dreißig-Jahres-Zahl dem gegenüber, was dieselbe Villa – Schlafzimmer für Schlafzimmer – an Miete kostet:
| Villengröße | Median-Angebotspreis | Preis über 360 Monate | Median-Angebotsmiete | Anteil an der Miete |
|---|---|---|---|---|
| 2 Schlafzimmer | ฿13,000,000 | ฿36,111/Monat | ฿90,000/Monat | 40.1% |
| 3 Schlafzimmer | ฿18,850,000 | ฿52,361/Monat | ฿120,000/Monat | 43.6% |
| 4 Schlafzimmer | ฿28,800,000 | ฿80,000/Monat | ฿180,000/Monat | 44.4% |
| 5 Schlafzimmer | ฿37,950,000 | ฿105,417/Monat | ฿250,000/Monat | 42.2% |
Mediane über 507 bepreiste, verfügbare Villen zum Verkauf und 1,499 bepreiste, verfügbare Villen zur Miete mit diesen Schlafzimmerzahlen, 27. August 2026. Verkaufs- und Mietmediane sind inselweit gebildet, sodass ein Bezirk, in dem Mieten günstig und Kaufen teuer ist, mit einem vermischt wird, in dem das nicht so ist.
Unter der Annahme, dass der Pachtvertrag nach Jahr 30 nichts mehr wert ist – der pessimistischsten Annahme, die es gibt –, kostet der Kauf zwischen 40% und 44% der Miete für dieselbe Villa. Nützlich ist die Beständigkeit über vier Schlafzimmerzahlen: Das ist kein Artefakt eines einzelnen Segments. Nicht enthalten sind die laufenden Kosten, die ein Pächter trägt und ein Mieter meist nicht, und es sagt nichts darüber, was das Kapital in dreißig Jahren sonst hätte erwirtschaften können. Es ist ein Wohnkostenvergleich, keine Investitionsrechnung.
Die Aussage bleibt trotzdem bestehen. Sie brauchen die Verlängerung nicht, damit die Rechnung aufgeht. Sie müssen nur sicherstellen, dass sie nicht eingepreist wurde.
Was Sie stattdessen verlangen sollten
- Lassen Sie die dreißig Jahre eintragen. Alles andere in diesem Artikel ist zweitrangig gegenüber diesem Vermerk auf der Urkunde.
- Zahlen Sie nicht für die Jahre 31 bis 90. Wenn der Preis auf neunzig Jahren Nutzung beruht, ist der Preis falsch. Verhandeln Sie auf Basis von dreißig.
- Verlangen Sie eine Option statt einer automatischen Verlängerung. Ein Recht, einen neuen dreißigjährigen Pachtvertrag zu verlangen, ausübbar in einem festgelegten Zeitfenster vor Ablauf, mit einer Pacht, die nach einem festgelegten Mechanismus bestimmt und nicht 2026 festgeschrieben wird. Genau das haben die Gerichte beständig durchzusetzen bereit gezeigt.
- Vereinbaren Sie eine Übertragungs- und Nachfolgeklausel. Die ausdrückliche Erlaubnis für den Pächter, den Vertrag zu übertragen oder unterzuverpachten, ist das, was Erben die restliche Laufzeit übernehmen lässt. Ohne sie ist der Pachtvertrag persönlich und endet mit Ihnen.
- Besitzen Sie das Haus. Gebäude sind rechtlich vom Land darunter getrennt. Das Bauwerk kann auf Ihren eigenen Namen eingetragen sein, und sein Wert am Ende der Laufzeit ist ein echter Verhandlungsgegenstand.
- Fragen Sie, was passiert, wenn das Land verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht oder eine neben dem Pachtvertrag eingetragene Superficies gibt dem Versprechen etwas, woran es sich festhalten kann. Eine Klausel, die nur den aktuellen Eigentümer bindet, überdauert diesen nicht.
- Denken Sie über die Form nach, nicht nur über die Laufzeit. Section 541 erlaubt eine Miete auf Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters, und Section 538 sieht genau deren Eintragung vor. Sie endet mit diesem Tod und hinterlässt den Erben nichts – kein Ersatz für eine feste Laufzeit, aber eine Frage wert, die Sie Ihrem Anwalt stellen sollten.
Und der Vorschlag über 99 Jahre
Eine Verlängerung der maximalen Pachtdauer von dreißig auf neunundneunzig Jahre wird seit 2024 diskutiert. Sie würde Änderungen am Civil and Commercial Code und am Land Code erfordern, und Stand heute ist sie ein Entwurf. Sie ist nicht verabschiedet.
Behandeln Sie jede mit neunundneunzig Jahren beworbene Villa so, als wäre sie mit dreißig beworben. Ändert sich das Gesetz, kostet Sie eine gut formulierte Option nichts, und Sie verhandeln aus einer besseren Position neu. Ändert es sich nicht, haben Sie nicht für etwas bezahlt, das nie geliefert wurde.
Nichts hier spricht gegen Leasehold. Wir verkaufen es, Kunden leben zufrieden darin, und die Zahlen oben sind der Grund dafür. Was hier kritisiert wird, ist, einen Neunzig-Jahres-Preis für ein Dreißig-Jahres-Recht zu zahlen – ein Bewertungsfehler, kein rechtlicher, und der einzige der beiden, den Sie am Verhandlungstisch noch beheben können.
Wenn Sie den Pachtvertrag einer bestimmten Villa ordentlich prüfen lassen möchten, bevor Sie sich festlegen – die Eintragung, die Formulierung der Verlängerung, die Nachfolgeklausel, wem das Land tatsächlich gehört –, sagen Sie uns, was Sie sich ansehen, und wir gehen es mit Ihnen durch. Sie können auch die Projekte ansehen, mit denen wir arbeiten, oder unsere Aufstellung jeder Gebühr zwischen Angebot und Schlüsselübergabe lesen, die den Pachtweg Posten für Posten beziffert.