В каждой брошюре о виллах на Пхукете, где упоминается лизхолд, напечатаны одни и те же три числа: 30 + 30 + 30. Девяносто лет. Два десятилетия ни у кого на этом рынке не было серьёзной причины в этом разбираться.
А затем появилось решение Верховного суда 4655/2566 — вынесенное в 2023 году и получившее широкую огласку на рынке в начале 2025-го. Договор аренды на Пхукете, подписанный в мае 1990 года, — на тридцать лет, с двумя дополнительными тридцатилетними сроками, согласованными и оплаченными заранее, — подошёл к концу первого срока в 2020 году. Арендодатель попросил арендатора освободить объект. Арендатор предъявил соглашение о продлении и квитанцию об оплате аренды за девяносто лет. Суд обязал арендатора выехать.
Это решение не изменило закон. Оно его применило. Но оно устранило последнюю удобную неопределённость в структуре, которой здесь владеет очень много иностранных покупателей, и стоит точно понимать, что оно означает, — и чего не означает.
Что на самом деле говорит Кодекс
Срок найма недвижимого имущества не может превышать тридцати лет. Если наём заключён на более длительный срок, этот срок сокращается до тридцати лет. Указанный срок может быть продлён, но не более чем на тридцать лет с момента продления.
Гражданский и торговый кодекс, Section 540
Два предложения, и рынок неверно прочитал второе. Продление прямо разрешено. Оно ограничено тридцатью годами — и срок отсчитывается с момента продления. Вся суть — в этой последней фразе. Продление — это действие, совершаемое в конце срока тем, кто на тот момент владеет землёй. Его нельзя оформить заранее и отложить про запас.
Вторая статья решает, подлежит ли договор аренды исполнению вообще:
Иск из договора найма недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если нет письменного доказательства, подписанного обязанной стороной. Если наём заключён на срок более трёх лет или на срок жизни наймодателя либо нанимателя, он подлежит исполнению только в течение трёх лет, если не заключён в письменной форме и не зарегистрирован уполномоченным должностным лицом.
Гражданский и торговый кодекс, Section 538
Если срок больше трёх лет, зарегистрируйте договор в Земельном департаменте, иначе он стоит три года. Эту часть хорошо понимают, и в виллах, с которыми мы работаем, её, как правило, оформляют правильно. Сбой происходит на уровне выше.
Условие о продлении — это обещание, а не право собственности
Ваша зарегистрированная аренда на тридцать лет — это право на землю. Она отмечена в чаноте, а Section 569 устанавливает, что наём недвижимого имущества не прекращается при переходе права собственности: новый владелец занимает место прежнего и наследует его обязанности. Продайте землю с зарегистрированным арендатором — и арендатор остаётся.
Условия о продлении в чаноте нет. И быть не может: регистрировать нечего, пока продление фактически не предоставлено. Это личное обязательство, и оно действует ровно настолько, насколько действует личное обязательство, — в отношении того, кто его дал, пока он является владельцем и жив.
| Что у вас есть | Кого это связывает | Основание |
|---|---|---|
| Зарегистрированная аренда на 30 лет | Арендодателя, его наследников и любого будущего владельца земли | ГТК s.569 |
| Обещание продлить, ещё не принятое | Только того, кто его дал, — не покупателя земли | Dika 6763/2541 |
| «Арендодатель рассмотрит возможность продления» | Никого. Это фиксирует усмотрение, а не обязанность | Dika 3263/2535 |
| Продление, принятое до истечения срока | Арендодателя — и суд может обязать его зарегистрировать | Dika 1051/2514, 748/2533 |
| Заранее согласованные продления до 60 или 90 лет | Ничтожны | Dika 4655/2566 |
| Проживание после истечения срока без возражений | Возникает аренда на неопределённый срок, прекращаемая по уведомлению | ГТК s.570 |
Четвёртую строку читайте так же внимательно, как пятую. Опцион на продление не бесполезен. Принятый вовремя, на условиях, которые стороны тогда согласуют, он становится обычным обязательством, и суды его исполнят. Но он не автоматический и не следует за землёй.
Четыре способа, которыми схема ломается до 31-го года
- Земля продана. Section 569 переносит вашу зарегистрированную аренду на покупателя. Но не переносит обещание о продлении, которое никогда не было правом на землю: новый владелец не связан непринятым обещанием предшественника продлить аренду. Тридцать лет — долгий срок для того, чтобы участок оставался в руках одной семьи.
- Арендодатель умирает до того, как вы примете предложение. Непринятое предложение о продлении носит личный характер, и оно может прекратиться вместе с тем, кто его сделал. Тогда вы ведёте переговоры с наследниками, которые должны вам аренду — и ничего больше.
- Вы принимаете предложение слишком поздно. Если в условии не указан срок, акцепт должен дойти до арендодателя до истечения первоначального срока. Пропустите дату — и принимать будет нечего.
- Вы умираете. В тайском праве аренда — личное право, и Верховный суд постановил, что она прекращается со смертью арендатора: наследники не получают её автоматически. Если договор прямо разрешает арендатору передавать права или сдавать в субаренду, решение пленума суда позволило наследникам унаследовать остаток зарегистрированного срока. Такое условие не является стандартным. Проверьте, есть ли оно в вашем договоре.
Ничто из этого не экзотика. На горизонте тридцати лет по меньшей мере одно из этого вероятно.
Поэтому оценивайте исходя из тридцати
Вот что упускают из виду те, кто бьёт тревогу. Аренда на тридцать лет без всякого продолжения — это, по нашим собственным цифрам, всё ещё рациональный способ обеспечить себя жильём на Пхукете. Но оценивать её нужно как то, чем она является: три десятилетия проживания, оплаченные вперёд, без остаточной стоимости.
Медианная запрашиваемая цена 534 доступных вилл с указанной ценой в нашей базе продаж на 27 августа 2026 года — 21,900,000 бат. В пересчёте на тридцать лет это 730,000 бат в год, или около 60,800 в месяц. В пересчёте на девяносто лет, обещанных брошюрой, было бы 243,000 в год. Разница между этими двумя числами — и есть всё коммерческое содержание этой статьи.
Сопоставьте цифру за тридцать лет с тем, за сколько сдаётся такая же вилла, спальня к спальне:
| Размер виллы | Медианная запрашиваемая цена | Цена на 360 месяцев | Медианная запрашиваемая ставка аренды | Доля от аренды |
|---|---|---|---|---|
| 2 спальни | ฿13,000,000 | ฿36,111/мес. | ฿90,000/мес. | 40.1% |
| 3 спальни | ฿18,850,000 | ฿52,361/мес. | ฿120,000/мес. | 43.6% |
| 4 спальни | ฿28,800,000 | ฿80,000/мес. | ฿180,000/мес. | 44.4% |
| 5 спален | ฿37,950,000 | ฿105,417/мес. | ฿250,000/мес. | 42.2% |
Медианы по 507 доступным виллам на продажу с указанной ценой и 1,499 доступным виллам в аренду с указанной ценой с таким числом спален, 27 августа 2026 года. Медианы продажи и аренды рассчитаны по всему острову, поэтому район, где дёшево снимать и дорого покупать, смешан с районом, где это не так.
При допущении, что после 30-го года аренда ничего не стоит, — самом пессимистичном из возможных, — покупка обходится примерно в 40–44% от стоимости аренды той же виллы. Полезна именно устойчивость результата при четырёх разных числах спален: это не артефакт одного сегмента. Расчёт также не учитывает текущие расходы, которые несёт арендатор-лизхолдер и обычно не несёт квартиросъёмщик, и ничего не говорит о том, что ещё мог бы принести этот капитал за тридцать лет. Это сравнение вариантов жилья, а не инвестиционное обоснование.
Тем не менее вывод остаётся в силе. Чтобы арифметика сходилась, продление вам не нужно. Нужно, чтобы оно не было заложено в цену.
Что просить вместо этого
- Зарегистрируйте тридцать лет. Всё остальное в этой статье вторично по отношению к этой отметке в чаноте.
- Не платите за годы с 31-го по 90-й. Если цена построена на девяноста годах владения, цена неверна. Торгуйтесь исходя из тридцати.
- Просите опцион, а не автоматическое продление. Право потребовать заключения нового договора аренды на тридцать лет, реализуемое в определённый период до истечения срока, с арендной платой, определяемой по оговорённому механизму, а не зафиксированной в 2026 году. Именно такие условия суды последовательно готовы исполнять.
- Добейтесь условия о передаче прав и правопреемстве. Прямое разрешение арендатору переуступать права или сдавать в субаренду — вот что позволяет наследникам получить остаток срока. Без него аренда носит личный характер и заканчивается вместе с вами.
- Владейте домом. Здания юридически отделены от земли под ними. Строение может быть оформлено на ваше имя, и его стоимость в конце срока — реальный предмет для переговоров.
- Спросите, что будет, если землю продадут. Преимущественное право покупки или суперфиций, зарегистрированный вместе с арендой, дают обещанию за что зацепиться. Условие, связывающее только нынешнего владельца, его не переживёт.
- Думайте о форме, а не только о сроке. Section 541 допускает наём на срок жизни арендодателя или арендатора, а Section 538 предусматривает регистрацию именно такого договора. Он прекращается с этой смертью и ничего не оставляет наследникам — это не замена сроку, но это стоит обсудить с юристом.
И предложение о 99 годах
Увеличение максимального срока аренды с тридцати до девяноста девяти лет обсуждается с 2024 года. Для этого потребовались бы поправки в Гражданский и торговый кодекс и в Земельный кодекс, и на сегодня это законопроект. Он не принят.
Относитесь к любой вилле, рекламируемой на девяносто девять лет, как к рекламируемой на тридцать. Если закон изменится, грамотно составленный опцион ничего вам не стоит, и вы пересмотрите условия с более сильной позиции. Если не изменится, вы не заплатили за то, что так и не было предоставлено.
Ничто здесь не является аргументом против лизхолда. Мы его продаём, клиенты счастливо в нём живут, и приведённые выше цифры — тому причина. Это аргумент против того, чтобы платить цену девяноста лет за право на тридцать, — а это ошибка оценки, а не юридическая ошибка, и из двух только её ещё можно исправить за столом переговоров.
Если вы хотите, чтобы договор аренды конкретной виллы как следует прочитали до того, как вы возьмёте на себя обязательства, — регистрацию, формулировку продления, условие о правопреемстве, кто на самом деле владеет землёй, — расскажите нам, что вы рассматриваете, и мы всё разберём. Вы также можете посмотреть проекты, с которыми мы работаем, или прочитать наш разбор всех расходов от оферты до ключей, где стоимость пути через аренду расписана построчно.