โบรชัวร์วิลล่าในภูเก็ตทุกฉบับที่พูดถึงสิทธิการเช่า พิมพ์ตัวเลขชุดเดียวกันสามตัว: 30 + 30 + 30 รวมเก้าสิบปี ตลอดสองทศวรรษ ไม่มีใครในตลาดนี้มีเหตุผลเร่งด่วนที่จะตั้งคำถามกับมัน
จากนั้นก็มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 — ตัดสินในปี 2023 และเป็นที่รับรู้ทั่วตลาดในช่วงต้นปี 2025 สัญญาเช่าในภูเก็ตฉบับหนึ่งที่ลงนามในเดือน May 1990 — ระยะเวลาสามสิบปี พร้อมตกลงต่ออายุอีกสองวาระ วาระละสามสิบปี และชำระเงินล่วงหน้าไว้แล้ว — ครบวาระแรกในปี 2020 ผู้ให้เช่าขอให้ผู้เช่าออกจากทรัพย์ ผู้เช่าแสดงข้อตกลงต่ออายุและใบเสร็จค่าเช่าเก้าสิบปี ศาลสั่งให้ผู้เช่าออกจากทรัพย์
คำพิพากษานั้นไม่ได้เปลี่ยนแปลงกฎหมาย แต่เป็นการใช้กฎหมาย ทว่าได้ขจัดความคลุมเครือที่เคยทำให้สบายใจกันออกไปจนหมดสิ้นจากโครงสร้างที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติจำนวนมากในที่นี้ถืออยู่ จึงควรทำความเข้าใจให้แม่นยำว่าคำพิพากษานี้หมายความว่าอะไร — และไม่ได้หมายความว่าอะไร
ประมวลกฎหมายบัญญัติไว้อย่างไร
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ท่านห้ามมิให้ทำกันไว้เป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำกันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี กำหนดเวลาดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540
สองประโยค และประโยคที่สองคือประโยคที่ตลาดตีความผิด การต่อสัญญาได้รับอนุญาตไว้โดยชัดแจ้ง มีเพดานสามสิบปี — และนับจากวันต่อสัญญา วลีสุดท้ายนี้คือหัวใจสำคัญ การต่อสัญญาเป็นการกระทำที่เกิดขึ้นเมื่อสิ้นวาระ โดยผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินในขณะนั้น ไม่ใช่สิ่งที่ทำให้เสร็จล่วงหน้าแล้วเก็บไว้ได้
อีกมาตราหนึ่งเป็นตัวกำหนดว่าสัญญาเช่าใดจะบังคับได้หรือไม่:
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538
หากเกินสามปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะมีผลเพียงสามปี ส่วนนี้เป็นที่เข้าใจกันดี และสำหรับวิลล่าที่เราดูแล โดยทั่วไปก็ทำอย่างถูกต้อง ชั้นที่อยู่เหนือขึ้นไปต่างหากที่ล้มเหลว
ข้อสัญญาต่ออายุเป็นคำมั่น ไม่ใช่ทรัพยสิทธิ
สัญญาเช่าสามสิบปีที่จดทะเบียนแล้วของคุณเป็นสิทธิในที่ดิน มีการบันทึกไว้ในโฉนด และมาตรา 569 บัญญัติว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ — เจ้าของใหม่เข้าสวมสิทธิแทนเจ้าของเดิมและรับภาระหน้าที่นั้นไป หากขายที่ดินที่มีผู้เช่าจดทะเบียนอยู่ ผู้เช่าก็ยังคงอยู่ต่อได้
ข้อสัญญาต่ออายุไม่ได้อยู่ในโฉนด และเป็นไปไม่ได้ด้วย เพราะไม่มีสิ่งใดให้จดทะเบียนจนกว่าจะมีการต่อสัญญาจริง มันเป็นข้อตกลงส่วนบุคคล และมีผลเท่าที่ข้อตกลงส่วนบุคคลจะมีผลได้ — ต่อผู้ที่ให้คำมั่นนั้น ตราบเท่าที่เขายังเป็นเจ้าของและยังมีชีวิตอยู่
| สิ่งที่คุณถืออยู่ | ผูกพันใคร | อ้างอิง |
|---|---|---|
| สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้ว | ผู้ให้เช่า ทายาท และเจ้าของที่ดินในอนาคตทุกราย | CCC s.569 |
| คำมั่นว่าจะต่อสัญญาที่ยังไม่ได้สนองรับ | เฉพาะผู้ให้คำมั่น — ไม่ผูกพันผู้ซื้อที่ดิน | Dika 6763/2541 |
| "ผู้ให้เช่าจะพิจารณาการต่อสัญญา" | ไม่ผูกพันใคร เป็นเพียงดุลพินิจ ไม่ใช่หน้าที่ | Dika 3263/2535 |
| การต่อสัญญาที่สนองรับก่อนสัญญาสิ้นสุด | ผู้ให้เช่า — และศาลอาจสั่งให้จดทะเบียน | Dika 1051/2514, 748/2533 |
| การต่อสัญญาที่ตกลงล่วงหน้าไปถึง 60 หรือ 90 ปี | เป็นโมฆะ | Dika 4655/2566 |
| อยู่ต่อหลังสัญญาสิ้นสุดโดยไม่มีการทักท้วง | ก่อให้เกิดสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งบอกเลิกได้โดยการบอกกล่าว | CCC s.570 |
อ่านแถวที่สี่ให้ละเอียดเท่ากับแถวที่ห้า สิทธิเลือกต่อสัญญาไม่ได้ไร้ค่า หากสนองรับทันเวลา ตามเงื่อนไขที่คู่สัญญาตกลงกันในขณะนั้น ก็จะกลายเป็นหนี้ตามปกติที่ศาลบังคับให้ได้ สิ่งที่มันไม่ใช่คือการต่ออายุโดยอัตโนมัติ และสิ่งที่มันไม่ทำคือติดตามที่ดินไป
สี่กรณีที่ข้อตกลงล้มเหลวก่อนถึงปีที่ 31
- ที่ดินถูกขาย มาตรา 569 ทำให้สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วของคุณผูกพันผู้ซื้อ แต่ไม่ได้ทำให้คำมั่นว่าจะต่อสัญญาผูกพันไปด้วย เพราะคำมั่นนั้นไม่เคยเป็นสิทธิในที่ดิน — เจ้าของใหม่ไม่ผูกพันตามคำมั่นว่าจะต่อสัญญาที่ยังไม่ได้สนองรับของเจ้าของเดิม สามสิบปีเป็นเวลายาวนานสำหรับที่ดินแปลงหนึ่งที่จะอยู่ในมือของครอบครัวเดียว
- ผู้ให้เช่าเสียชีวิตก่อนคุณสนองรับ คำเสนอต่อสัญญาที่ยังไม่ได้สนองรับเป็นเรื่องเฉพาะตัวของผู้ให้คำเสนอ และอาจสิ้นผลไปพร้อมกับเขา จากนั้นคุณจะต้องเจรจากับทายาทที่มีหน้าที่ต่อคุณเพียงตามสัญญาเช่า และไม่มีอะไรมากกว่านั้น
- คุณสนองรับช้าเกินไป หากข้อสัญญาไม่ได้กำหนดช่วงเวลาไว้ การสนองรับต้องไปถึงผู้ให้เช่าก่อนวาระเดิมสิ้นสุด หากพ้นกำหนด ก็ไม่มีอะไรเหลือให้สนองรับ
- คุณเสียชีวิต สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวตามกฎหมายไทย และศาลฎีกาได้วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต — ทายาทไม่ได้รับสิทธินั้นโดยอัตโนมัติ ในกรณีที่สัญญาอนุญาตโดยชัดแจ้งให้ผู้เช่าโอนหรือให้เช่าช่วงได้ คำพิพากษาของที่ประชุมใหญ่ได้อนุญาตให้ทายาทรับช่วงระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ ข้อสัญญานี้ไม่ใช่ข้อสัญญามาตรฐาน ตรวจสอบว่าสัญญาของคุณมีหรือไม่
ไม่มีกรณีใดเป็นเรื่องแปลกประหลาด ในช่วงเวลาสามสิบปี มีแนวโน้มว่าอย่างน้อยหนึ่งกรณีจะเกิดขึ้น
ดังนั้น ให้ตีราคาไว้ที่สามสิบปี
นี่คือส่วนที่เสียงเตือนภัยมักละไว้ สัญญาเช่าสามสิบปีที่ไม่มีอะไรตามมา ตามตัวเลขของเราเอง ก็ยังเป็นวิธีที่มีเหตุผลในการมีที่อยู่อาศัยในภูเก็ต เพียงแต่ต้องตีราคาตามสิ่งที่มันเป็น: สิทธิการครอบครองสามทศวรรษที่ซื้อล่วงหน้า โดยไม่มีมูลค่าคงเหลือ
ราคาเสนอขายมัธยฐานของวิลล่าที่มีการประกาศราคาและยังว่างอยู่ 534 หลังในพอร์ตขายของเรา ณ วันที่ 27 August 2026 อยู่ที่ 21,900,000 บาท เมื่อเฉลี่ยตลอดสามสิบปี เท่ากับ 730,000 บาทต่อปี หรือราว 60,800 ต่อเดือน หากเฉลี่ยตลอดเก้าสิบปีตามที่โบรชัวร์สัญญาไว้ จะเท่ากับ 243,000 ต่อปี ช่องว่างระหว่างสองตัวเลขนี้คือเนื้อหาเชิงพาณิชย์ทั้งหมดของบทความนี้
ลองเทียบตัวเลขสามสิบปีกับค่าเช่าของวิลล่าแบบเดียวกัน จำนวนห้องนอนต่อจำนวนห้องนอน:
| ขนาดวิลล่า | ราคาเสนอขายมัธยฐาน | ราคาเฉลี่ยตลอด 360 เดือน | ค่าเช่าเสนอมัธยฐาน | สัดส่วนของค่าเช่า |
|---|---|---|---|---|
| 2 ห้องนอน | ฿13,000,000 | ฿36,111/เดือน | ฿90,000/เดือน | 40.1% |
| 3 ห้องนอน | ฿18,850,000 | ฿52,361/เดือน | ฿120,000/เดือน | 43.6% |
| 4 ห้องนอน | ฿28,800,000 | ฿80,000/เดือน | ฿180,000/เดือน | 44.4% |
| 5 ห้องนอน | ฿37,950,000 | ฿105,417/เดือน | ฿250,000/เดือน | 42.2% |
ค่ามัธยฐานจากวิลล่าขายที่มีการประกาศราคาและยังว่างอยู่ 507 หลัง และวิลล่าให้เช่าที่มีการประกาศราคาและยังว่างอยู่ 1,499 หลังในจำนวนห้องนอนเหล่านี้ ณ 27 August 2026 ค่ามัธยฐานของราคาขายและค่าเช่าคำนวณจากทั้งเกาะ ดังนั้นทำเลที่ค่าเช่าถูกแต่ราคาซื้อแพงจึงถูกผสมรวมกับทำเลที่ไม่เป็นเช่นนั้น
ภายใต้สมมติฐานว่าสัญญาเช่าไม่มีมูลค่าใดๆ หลังปีที่ 30 — ซึ่งเป็นสมมติฐานที่มองโลกในแง่ร้ายที่สุด — การซื้อมีต้นทุนราว 40% ถึง 44% ของการเช่าวิลล่าหลังเดียวกัน ความสม่ำเสมอในทั้งสี่ขนาดห้องนอนคือส่วนที่มีประโยชน์: นี่ไม่ใช่ผลที่เกิดจากกลุ่มตลาดใดกลุ่มเดียว ตัวเลขนี้ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายดำเนินการที่ผู้เช่าตามสัญญาเช่าระยะยาวต้องแบก แต่ผู้เช่าทั่วไปมักไม่ต้องแบก และไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับสิ่งที่เงินทุนก้อนนั้นอาจสร้างได้ในสามสิบปี นี่คือการเปรียบเทียบด้านที่อยู่อาศัย ไม่ใช่กรณีการลงทุน
อย่างไรก็ตาม ข้อสรุปยังคงเดิม คุณไม่จำเป็นต้องมีการต่อสัญญาเพื่อให้ตัวเลขลงตัว สิ่งที่คุณต้องการคือการที่มันไม่ได้ถูกรวมไว้ในราคา
สิ่งที่ควรขอแทน
- จดทะเบียนสามสิบปีให้เรียบร้อย ทุกอย่างในบทความนี้เป็นเรื่องรองเมื่อเทียบกับการบันทึกนั้นในโฉนด
- อย่าจ่ายเงินสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 หากราคาถูกสร้างขึ้นบนการครอบครองเก้าสิบปี ราคานั้นผิด ให้เจรจาบนฐานสามสิบปี
- ขอสิทธิเลือก ไม่ใช่การต่ออายุอัตโนมัติ คือสิทธิที่จะเรียกให้ทำสัญญาเช่าสามสิบปีฉบับใหม่ ใช้สิทธิได้ภายในช่วงเวลาที่กำหนดก่อนสัญญาสิ้นสุด โดยค่าเช่ากำหนดตามกลไกที่ระบุไว้ แทนที่จะตรึงไว้ตั้งแต่ปี 2026 นี่คือสิ่งที่ศาลยินดีบังคับให้มาโดยตลอด
- ใส่ข้อสัญญาการโอนและการสืบสิทธิ การอนุญาตโดยชัดแจ้งให้ผู้เช่าโอนสิทธิหรือให้เช่าช่วงได้ คือสิ่งที่ทำให้ทายาทรับช่วงระยะเวลาที่เหลือได้ หากไม่มี สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวและสิ้นสุดลงพร้อมกับคุณ
- เป็นเจ้าของตัวบ้าน อาคารแยกจากที่ดินที่ตั้งอยู่ตามกฎหมาย สิ่งปลูกสร้างสามารถอยู่ในชื่อของคุณเองได้ และมูลค่าของมันเมื่อสิ้นสุดสัญญาเป็นสิ่งที่เจรจากันได้จริง
- ถามว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากที่ดินถูกขาย สิทธิซื้อก่อน หรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนควบคู่กับสัญญาเช่า ทำให้คำมั่นมีสิ่งยึดเหนี่ยว ข้อสัญญาที่ผูกพันเพียงเจ้าของปัจจุบันจะไม่มีผลต่อเนื่องหลังจากเขา
- พิจารณารูปแบบ ไม่ใช่แค่ระยะเวลา มาตรา 541 อนุญาตให้ทำสัญญาเช่ากำหนดตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า และมาตรา 538 ก็รองรับการจดทะเบียนในลักษณะนั้น สัญญาจะสิ้นสุดเมื่อบุคคลนั้นเสียชีวิตและไม่เหลืออะไรให้ทายาท — ไม่ใช่สิ่งทดแทนสัญญาที่มีกำหนดเวลา แต่ควรนำไปปรึกษาทนายความของคุณ
และข้อเสนอเรื่องสัญญาเช่า 99 ปี
การขยายระยะเวลาเช่าสูงสุดจากสามสิบปีเป็นเก้าสิบเก้าปีอยู่ระหว่างการหารือมาตั้งแต่ปี 2024 ซึ่งต้องแก้ไขทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และประมวลกฎหมายที่ดิน และ ณ วันนี้ยังเป็นเพียงร่าง ยังไม่ผ่านการประกาศใช้
ให้ถือว่าวิลล่าใดที่โฆษณาว่าเช่าได้เก้าสิบเก้าปี คือวิลล่าที่เช่าได้สามสิบปี หากกฎหมายเปลี่ยน สิทธิเลือกที่ร่างไว้อย่างดีไม่ทำให้คุณเสียอะไร และคุณจะเจรจาใหม่จากจุดที่ได้เปรียบกว่า หากกฎหมายไม่เปลี่ยน คุณก็ไม่ได้จ่ายเงินให้กับสิ่งที่ไม่เคยได้รับ
ไม่มีสิ่งใดในบทความนี้คัดค้านสิทธิการเช่า เราขายมัน ลูกค้าอยู่อาศัยอย่างมีความสุข และตัวเลขข้างต้นคือเหตุผล สิ่งที่บทความนี้คัดค้านคือการจ่ายราคาเก้าสิบปีสำหรับสิทธิสามสิบปี — ซึ่งเป็นความผิดพลาดด้านการประเมินมูลค่า ไม่ใช่ด้านกฎหมาย และเป็นเพียงอย่างเดียวในสองอย่างที่คุณยังแก้ไขได้ที่โต๊ะเจรจา
หากต้องการให้อ่านสัญญาเช่าของวิลล่าหลังใดหลังหนึ่งอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ — การจดทะเบียน ถ้อยคำเรื่องการต่อสัญญา ข้อสัญญาการสืบสิทธิ และใครเป็นเจ้าของที่ดินจริง — บอกเราว่าคุณกำลังดูอะไรอยู่ แล้วเราจะตรวจสอบให้ คุณยังสามารถดูโครงการที่เราทำงานร่วมด้วย หรืออ่านบทวิเคราะห์ค่าธรรมเนียมทุกรายการตั้งแต่ยื่นข้อเสนอจนรับกุญแจ ซึ่งแจกแจงต้นทุนของเส้นทางสิทธิการเช่าทีละรายการ