Chaque brochure de villa à Phuket qui évoque le leasehold affiche les trois mêmes chiffres : 30 + 30 + 30. Quatre-vingt-dix ans. Pendant deux décennies, personne sur ce marché n’avait de raison pressante de s’y attarder.
Puis est arrivée la décision 4655/2566 de la Cour suprême — rendue en 2023, largement relayée sur le marché début 2025. Un bail de Phuket signé en mai 1990 — trente ans, avec deux périodes supplémentaires de trente ans convenues et payées d’avance — a atteint le terme de sa première période en 2020. Le bailleur a demandé au preneur de partir. Le preneur a produit l’accord de renouvellement et le reçu de quatre-vingt-dix ans de loyer. Le tribunal a ordonné l’expulsion du preneur.
Ce jugement n’a pas changé la loi. Il l’a appliquée. Mais il a levé la dernière ambiguïté confortable d’un montage que détiennent ici un très grand nombre d’acheteurs étrangers, et il vaut la peine d’être précis sur ce qu’il signifie — et sur ce qu’il ne signifie pas.
Ce que dit réellement le Code
La durée du louage d’un bien immobilier ne peut excéder trente ans. S’il est conclu pour une durée plus longue, celle-ci est réduite à trente ans. Cette durée peut être renouvelée, mais sans excéder trente ans à compter du renouvellement.
Code civil et commercial, section 540
Deux phrases, et c’est la seconde que le marché a mal lue. Le renouvellement est expressément autorisé. Il est plafonné à trente ans — et il court à compter du renouvellement. C’est cette dernière expression qui fait tout. Le renouvellement est un acte accompli au terme d’une période, par la personne qui est alors propriétaire du terrain. Ce n’est pas quelque chose que l’on peut accomplir à l’avance et mettre de côté.
Une deuxième section détermine si un bail est opposable :
Le louage d’un bien immobilier ne peut faire l’objet d’une action en justice que s’il existe un écrit signé par la partie obligée. Si le louage est conclu pour plus de trois ans ou pour la durée de vie du bailleur ou du preneur, il n’est opposable que pour trois ans, à moins d’être établi par écrit et enregistré auprès de l’autorité compétente.
Code civil et commercial, section 538
Au-delà de trois ans, faites-le enregistrer au bureau foncier, faute de quoi il n’en vaut que trois. Ce point est bien compris et, sur les villas que nous traitons, généralement respecté. C’est l’étage du dessus qui fait défaut.
Une clause de renouvellement est une promesse, pas un droit réel
Votre bail de trente ans enregistré est un droit sur le terrain. Il est inscrit sur le titre de propriété, et la section 569 prévoit que le louage d’un bien immobilier n’est pas éteint par un transfert de propriété — le nouveau propriétaire prend la place de l’ancien et hérite de ses obligations. Vendez le terrain alors qu’un preneur enregistré l’occupe, et le preneur reste.
La clause de renouvellement ne figure pas sur le titre. Elle ne le peut pas : il n’y a rien à enregistrer tant qu’un renouvellement n’a pas effectivement été accordé. C’est un engagement personnel, et il porte exactement aussi loin qu’un engagement personnel — jusqu’à la personne qui l’a pris, tant qu’elle est propriétaire et en vie.
| Ce que vous détenez | Qui est engagé | Fondement |
|---|---|---|
| Le bail de 30 ans enregistré | Le bailleur, ses héritiers et tout futur propriétaire du terrain | CCC s.569 |
| Une promesse de renouvellement, pas encore acceptée | Uniquement la personne qui l’a faite — pas un acquéreur du terrain | Dika 6763/2541 |
| « Le bailleur envisagera une prolongation » | Personne. Cela constate une faculté, pas une obligation | Dika 3263/2535 |
| Un renouvellement accepté avant l’échéance | Le bailleur — et un tribunal peut en ordonner l’enregistrement | Dika 1051/2514, 748/2533 |
| Des renouvellements convenus d’avance jusqu’à 60 ou 90 ans | Nuls | Dika 4655/2566 |
| Rester dans les lieux après l’échéance, sans opposition | Crée un bail à durée indéterminée, résiliable moyennant préavis | CCC s.570 |
Lisez la quatrième ligne aussi attentivement que la cinquième. Une option de renouvellement n’est pas sans valeur. Acceptée à temps, aux conditions que les parties conviennent alors, elle devient une obligation ordinaire que les tribunaux feront respecter. Ce qu’elle n’est pas, c’est automatique, et ce qu’elle ne fait pas, c’est suivre le terrain.
Quatre façons dont le montage échoue avant la 31e année
- Le terrain est vendu. La section 569 transmet votre bail enregistré à l’acquéreur. Elle ne transmet pas la promesse de renouvellement, qui n’a jamais été un droit sur le terrain — un nouveau propriétaire n’est pas lié par la promesse de prolongation non acceptée de son prédécesseur. Trente ans, c’est long pour qu’une parcelle reste entre les mains d’une même famille.
- Le bailleur décède avant votre acceptation. Une offre de renouvellement non acceptée est attachée à la personne qui l’a faite, et elle peut devenir caduque avec elle. Vous négociez alors avec des héritiers qui vous doivent le bail et rien d’autre.
- Vous acceptez trop tard. Lorsque la clause ne fixe aucun délai, l’acceptation doit parvenir au bailleur avant l’expiration de la période initiale. Passé cette date, il n’y a plus rien à accepter.
- Vous décédez. En droit thaïlandais, le bail est un droit personnel et la Cour suprême a jugé qu’il prend fin au décès du preneur — les héritiers ne le reçoivent pas automatiquement. Lorsque le contrat autorise expressément le preneur à céder ou à sous-louer, une décision rendue en assemblée plénière a permis aux héritiers de recueillir le reste de la durée enregistrée. Cette clause n’est pas standard. Vérifiez si votre bail la contient.
Aucun de ces cas n’est exotique. Sur un horizon de trente ans, au moins l’un d’eux est probable.
Alors valorisez-le sur trente ans
Voici ce que l’alarme passe sous silence. Un bail de trente ans sans rien après reste, selon nos propres chiffres, une façon rationnelle de se loger à Phuket. Encore faut-il le valoriser pour ce qu’il est : trois décennies d’occupation, payées d’avance, sans valeur résiduelle.
Le prix demandé médian des 534 villas disponibles et affichées avec un prix dans notre catalogue de vente au 27 août 2026 est de 21,900,000 baht. Réparti sur trente ans, cela représente 730,000 baht par an, soit environ 60,800 par mois. Réparti sur les quatre-vingt-dix ans promis par la brochure, cela aurait représenté 243,000 par an. L’écart entre ces deux chiffres constitue tout l’enjeu commercial de cet article.
Mettez le chiffre sur trente ans en regard du loyer de la même villa, à nombre de chambres égal :
| Taille de la villa | Prix demandé médian | Prix sur 360 mois | Loyer demandé médian | Part du loyer |
|---|---|---|---|---|
| 2 chambres | ฿13,000,000 | ฿36,111/mois | ฿90,000/mois | 40.1% |
| 3 chambres | ฿18,850,000 | ฿52,361/mois | ฿120,000/mois | 43.6% |
| 4 chambres | ฿28,800,000 | ฿80,000/mois | ฿180,000/mois | 44.4% |
| 5 chambres | ฿37,950,000 | ฿105,417/mois | ฿250,000/mois | 42.2% |
Médianes calculées sur 507 villas à vendre et 1,499 villas à louer, disponibles et affichées avec un prix, pour ces nombres de chambres, au 27 août 2026. Les médianes de vente et de location portent sur l’ensemble de l’île, si bien qu’un district bon marché à la location et cher à l’achat se trouve mélangé avec un district qui ne l’est pas.
En supposant que le bail ne vaut plus rien après la 30e année — l’hypothèse la plus pessimiste possible — acheter coûte entre 40% et 44% du loyer de la même villa. La constance sur quatre tailles de villa est l’enseignement utile : il ne s’agit pas d’un artefact propre à un segment. Ce calcul exclut toutefois les charges courantes que supporte un preneur et généralement pas un locataire, et il ne dit rien de ce que le capital aurait pu rapporter ailleurs en trente ans. C’est une comparaison de logement, pas un argumentaire d’investissement.
Le constat tient malgré tout. Vous n’avez pas besoin du renouvellement pour que le calcul fonctionne. Vous avez besoin qu’il n’ait pas été intégré au prix.
Ce qu’il faut demander à la place
- Faites enregistrer les trente ans. Tout le reste de cet article est secondaire par rapport à cette inscription sur le titre.
- Ne payez pas les années 31 à 90. Si le prix a été construit sur quatre-vingt-dix ans de jouissance, le prix est faux. Négociez sur trente.
- Demandez une option, pas un renouvellement automatique. Le droit d’exiger un nouveau bail de trente ans, exerçable dans une fenêtre définie avant l’échéance, avec un loyer fixé selon un mécanisme déterminé plutôt qu’arrêté en 2026. C’est ce que les tribunaux ont constamment accepté de faire respecter.
- Obtenez une clause de cession et de succession. L’autorisation expresse pour le preneur de céder ou de sous-louer est ce qui permet aux héritiers de recueillir le reste de la durée. Sans elle, le bail est personnel et s’éteint avec vous.
- Soyez propriétaire de la maison. Les constructions sont juridiquement distinctes du terrain sur lequel elles reposent. Le bâti peut être à votre nom, et sa valeur au terme du bail est un véritable objet de négociation.
- Demandez ce qui se passe si le terrain est vendu. Un droit de préemption, ou un droit de superficie enregistré en parallèle du bail, donne à la promesse un point d’ancrage. Une clause qui n’engage que le propriétaire actuel ne lui survivra pas.
- Pensez à la forme, pas seulement à la durée. La section 541 autorise un louage conclu pour la durée de vie du bailleur ou du preneur, et la section 538 prévoit précisément son enregistrement. Il prend fin à ce décès et ne laisse rien aux héritiers — ce n’est pas un substitut à une durée fixe, mais cela vaut la peine d’en parler à votre avocat.
Et le projet de bail de 99 ans
Un allongement de la durée maximale des baux de trente à quatre-vingt-dix-neuf ans est en discussion depuis 2024. Il nécessiterait de modifier le Code civil et commercial ainsi que le Land Code, et à ce jour il ne s’agit que d’un projet. Il n’a pas été adopté.
Considérez toute villa annoncée sur quatre-vingt-dix-neuf ans comme annoncée sur trente. Si la loi change, une option bien rédigée ne vous coûte rien et vous renégociez en meilleure position. Si elle ne change pas, vous n’aurez pas payé pour quelque chose qui n’a jamais été livré.
Rien ici ne plaide contre le leasehold. Nous en vendons, des clients y vivent heureux, et les chiffres ci-dessus en sont la raison. Ce qui est en cause, c’est de payer un prix de quatre-vingt-dix ans pour un droit de trente — une erreur de valorisation, pas une erreur juridique, et la seule des deux que l’on peut encore corriger à la table des négociations.
Si vous souhaitez faire relire correctement le bail d’une villa précise avant de vous engager — l’enregistrement, la formulation du renouvellement, la clause de succession, l’identité réelle du propriétaire du terrain — dites-nous ce que vous envisagez et nous l’examinerons. Vous pouvez aussi parcourir les programmes avec lesquels nous travaillons, ou lire notre détail de tous les frais entre l’offre et la remise des clés, qui chiffre ligne par ligne la voie du bail.