Freehold, Leasehold oder thailändische Gesellschaft: Wie Ausländer Immobilien auf Phuket tatsächlich halten

Die Frage kommt in fast jedem ersten Gespräch, und sie wird meist so gestellt, als stünde ein Ja oder ein Nein dahinter. Das tut es nicht. Ein Ausländer kann in Thailand kein Land besitzen. Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung als Volleigentum besitzen, ein Gebäude auf dem Land eines anderen besitzen und dreißig eingetragene Jahre an einer Villa kaufen. Welcher dieser Wege Ihnen offensteht, hängt weit weniger von Ihrem Budget ab als davon, was auf dem Grundstück steht.

Was folgt, ist die Landkarte: die vier Wege, was jeder davon Ihnen tatsächlich gibt, was das Gesetz verlangt, und die eine Struktur, die auf Phuket ständig angeboten wird und für jeden, der sie unterschreibt, eine Straftat ist.

Zwei Dinge vor den Details. Alles Folgende beruht auf inoffiziellen englischen Übersetzungen thailändischer Gesetze – Rechtskraft hat nur der thailändische Text, und im Quellenverzeichnis ist jede Übersetzung genannt, auf die wir uns gestützt haben. Und nichts davon ist Rechtsberatung. Es ist das, was wir in der Praxis sehen, so aufgeschrieben, dass Sie einem thailändischen Anwalt schärfere Fragen stellen können, als wir beantworten können.

Die Regel, um die herum alles andere gebaut ist

Ausländer können Land aufgrund der Bestimmungen eines Vertrags erwerben, der das Recht zum Eigentum an unbeweglichem Vermögen gewährt, und vorbehaltlich der Bestimmungen dieses Gesetzbuchs.

Land Code B.E. 2497, Section 86

Lesen Sie es zweimal. Es ist kein Verbot, sondern eine Erlaubnis, die an nichts anknüpfen kann. Thailand hat keinen geltenden Vertrag, der ausländischen Staatsangehörigen das Recht auf Landeigentum gewährt, also öffnet sich das Tor in Section 86 ins Leere. Section 87 legt anschließend die Flächen fest, die ein Ausländer im Rahmen eines solchen Vertrags halten dürfte – ein Rai für einen Wohnsitz, zehn für die Landwirtschaft –, und diese Obergrenzen liegen seit siebzig Jahren ungenutzt.

Die andere Hälfte der Regel betrifft Gesellschaften. Sections 97 und 98 behandeln eine juristische Person im Hinblick auf Land als ausländisch, wenn mehr als 49% ihres eingetragenen Kapitals von Ausländern gehalten werden oder wenn mehr als die Hälfte ihrer Gesellschafter Ausländer sind. Dieser eine Satz ist der Ursprung jeder 51-49-Gesellschaft, die man Ihnen auf Phuket zeigen wird, und der Rechtsdurchsetzung, die ihnen inzwischen folgt.

Was tatsächlich zum Verkauf steht

Die Rechtsfrage greift nur dort, wo der Bestand ist. Am 8. September 2026 enthielt unser Katalog 679 bepreiste, verfügbare Verkaufsangebote auf Phuket. Davon sind 551 Villen.

Rund sechs von sieben Angeboten stehen also auf Land, und bei keinem davon ist der Freehold-Weg verfügbar. Beachten Sie den Vorbehalt in der letzten Zeile, denn er gilt breiter, als es aussieht: Unser Katalog erfasst, als was eine Immobilie vermarktet wird, nicht, welchen Rechtstitel sie hat. Ob ein bestimmtes Gebäude nach dem Condominium Act registriert ist und ob seine Ausländerquote noch Platz hat, ist eine Frage für das eigene Register der Eigentümergemeinschaft – nicht für eine Angebotsseite, unsere eingeschlossen.

Die Aufteilung verbirgt noch etwas Zweites. Sich für Freehold zu entscheiden, ist keine Frage der Formalitäten, sondern ein Wechsel der Anlage.

Die mediane Eigentumswohnung in unserem Bestand kostet im Angebot ฿5,800,000. Die mediane Villa ฿21,900,000. Ein Käufer, der auf Freehold besteht, hat keine sicherere Version der Villa gewählt – er hat ein anderes Gebäude an einem anderen Ort zu rund einem Viertel des Preises gewählt.

Weg eins — eine Eigentumswohnung auf Ihren eigenen Namen

Dies ist der einzige Weg, auf dem eine ausländische Privatperson denselben Rechtstitel erhält wie ein thailändischer Käufer. Section 19 des Condominium Act B.E. 2522 nennt fünf Kategorien von Ausländern, die eine Einheit halten dürfen: Inhaber einer Aufenthaltsgenehmigung, Personen, die nach dem Investitionsförderungsgesetz zugelassen sind, juristische Personen, die nach Land Code Sections 97 und 98 als thailändisch gelten, ausländische juristische Personen mit BOI-Förderzertifikat und – die Kategorie, die fast jeder private Käufer nutzt – ein Ausländer, der Devisen ins Königreich gebracht oder ein Non-Resident-Baht-Konto oder ein Fremdwährungskonto verwendet hat, um die Einheit zu bezahlen.

Dieser letzte Weg ist eine Nachweisbedingung, keine Formalität. Das Geld muss in Fremdwährung aus dem Ausland eintreffen und hier umgetauscht werden, und der Nachweis der empfangenden Bank darüber ist das, was das Land Office am Tag der Übertragung sehen will. Geld, das bereits auf Ihrem thailändischen Baht-Konto liegt, reicht dafür allein nicht aus.

Dann die Obergrenze in Section 19 bis: Ausländer dürfen gemeinsam nicht mehr als 49% der gesamten Nutzfläche aller Einheiten in einem Condominium halten. Nutzfläche, nicht Anzahl der Einheiten – ein Detail, das echte Fälle entscheidet, denn ein Gebäude, dessen Ausländerquote durch eine Handvoll großer Einheiten ausgeschöpft ist, hat noch kleine Einheiten, die es Ihnen nicht als Freehold verkaufen kann. Stattdessen wird routinemäßig ein Pachtvertrag über dieselbe Einheit angeboten. Das ist Weg zwei im Gewand von Weg eins und sollte entsprechend bepreist werden.

Der Quote widmen wir einen eigenen, ausführlichen Artikel. Bis dahin: Lassen Sie sich die Ausländerquote von der Eigentümergemeinschaft schriftlich und bezogen auf Ihre Einheit bestätigen, bevor Sie irgendetwas zahlen.

Weg zwei — ein eingetragener Pachtvertrag

So erreicht das meiste ausländische Geld eine Villa auf Phuket. Ein Miet- oder Pachtvertrag über unbewegliches Vermögen mit mehr als drei Jahren Laufzeit ist nur für drei Jahre durchsetzbar, sofern er nicht beim Land Office eingetragen ist (Civil and Commercial Code, Section 538), und Section 540 begrenzt die Laufzeit auf dreißig Jahre. Eingetragen wird er auf dem Rechtstitel vermerkt und übersteht einen Verkauf des Landes.

Die Falle sind nicht die dreißig Jahre. Es ist das „+30+30“, das dahinter geschrieben steht. Das haben wir ausführlich in das 30-jährige Leasehold, ehrlich erklärt behandelt, einschließlich der Entscheidung des Supreme Court von 2025, die einen Pächter auf Phuket am Ende von Jahr 30 hinaussetzte, nachdem er für neunzig bezahlt hatte. Die Kurzfassung, die sich nicht geändert hat: Eine Verlängerungsklausel ist ein persönliches Versprechen gegenüber der Person, die es gegeben hat, kein Recht am Land. Bewerten Sie die Villa mit dreißig Jahren und betrachten Sie alles darüber hinaus als Bonus, für den Sie nicht bezahlt haben.

Weg drei — die Genehmigung über vierzig Millionen Baht

Es gibt einen echten, rechtmäßigen Weg für eine ausländische Privatperson, Land auf Phuket auf den eigenen Namen zu halten, und fast niemand nutzt ihn. Section 96 bis, eingefügt in den Land Code durch den Land Code Amendment Act (No. 8) B.E. 2542, erlaubt einem Ausländer, der mindestens ฿40,000,000 für Investitionen in per Ministerialverordnung festgelegte Anlagen einbringt, Land zu Wohnzwecken zu erwerben, unter folgenden Bedingungen:

• Nicht mehr als ein Rai — 1,600 Quadratmeter.
• Ausschließlich Wohnnutzung, und das Land muss innerhalb von zwei Jahren nach der Eintragung so genutzt werden, sonst kann der Director-General die Veräußerung anordnen.
• Genehmigung durch den Minister of Interior, im Einzelfall.
• Die Investition muss mindestens drei Jahre aufrechterhalten werden.
• Das Land muss in Bangkok, Pattaya, einer Gemeinde oder einem nach dem Stadtplanungsrecht als Wohngebiet ausgewiesenen Gebiet liegen.

Zwei ehrliche Vorbehalte. Erstens zur Haltedauer: Die beiden unabhängigen Übersetzungen des Änderungsgesetzes, die wir gelesen haben, nennen beide drei Jahre, während mehrere weit verbreitete Ratgeber fünf angeben. Den thailändischen Text der aktuellen Ministerialverordnung haben wir nicht gesehen – betrachten Sie die Zahl also als drei mit einem Fragezeichen dahinter und lassen Sie sie von einem thailändischen Anwalt bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen. Zweitens konnten wir keine veröffentlichte Zahl dazu finden, wie viele Genehmigungen je erteilt wurden – das Land Department scheint keine zu veröffentlichen, und wir werden keine Zahl erfinden. Was wir sagen können: Auf Phuket haben wir keine solche Transaktion abgewickelt, und die Praktiker, die darüber schreiben, bezeichnen sie als selten.

Außerdem sollten Sie verstehen, was die ฿40,000,000 sind. Es ist nicht der Preis des Hauses. Es ist Geld, das eingebracht und in festgelegten Anlagen geparkt wird – Staatsanleihen und Anleihen der Bank of Thailand, bestimmte Fonds, BOI-geförderte Tätigkeiten –, zusätzlich zu dem, was das Land kostet. Den Weg gibt es; er ist nur auf eine Art teuer, die mit der Immobilie nichts zu tun hat.

Weg vier — eine thailändische Gesellschaft, und warum wir keine arrangieren

Das Verkaufsgespräch ist so bekannt, dass man es aufsagen kann. Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung wird gegründet, 51% gehalten von thailändischen Gesellschaftern, die Sie nie treffen werden, 49% von Ihnen, mit Vorzugsaktien und einer Gesellschaftervereinbarung, die dafür sorgt, dass Ihre Minderheitsstimmen die Gesellschaft kontrollieren. Die Gesellschaft kauft die Villa. Man sagt Ihnen, so mache es jeder.

Hier treffen zwei Gesetze aufeinander, und beide weisen in dieselbe Richtung. Land Code Sections 97 und 98 behandeln eine Gesellschaft bereits als ausländisch, wenn der ausländische Kapitalanteil 49% übersteigt oder mehr als die Hälfte der Gesellschafter Ausländer sind – eine Struktur, die darauf ausgelegt ist, einem Ausländer die Kontrolle über eine Gesellschaft mit thailändischer Mehrheit zu verschaffen, ist also keine clevere Auslegung der Regel, sondern genau das, was die Regel erfassen soll. Und Section 36 des Foreign Business Act B.E. 2542 stellt es unter Strafe, wenn ein thailändischer Staatsangehöriger Anteile als Strohmann eines Ausländers hält oder einem Ausländer hilft, ein Geschäft zu betreiben, das dieser nicht betreiben darf. Die berichtete Strafe dafür ist Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren, eine Geldstrafe von ฿100,000 bis ฿1,000,000 oder beides – und sie trifft die thailändischen Gesellschafter ebenso wie den Ausländer, wobei das Gericht die Rückabwicklung der Beteiligung anordnen kann.

Das ist keine schlafende Vorschrift. Die Rechtsdurchsetzung wurde 2025 und 2026 verschärft: Das Department of Business Development prüft Registrierungen strenger und arbeitet bei Strohmann-Fällen mit DSI und AMLO zusammen. Ein Kanzlei-Briefing, auf das wir uns gestützt haben, datiert eine DBD-Anordnung zur Verschärfung der Gesellschaftsregistrierung auf den 1. Januar 2026; die Anordnung selbst haben wir nicht gelesen und zitieren sie als Darstellung des Briefings, nicht als unsere eigene.

Der Test, den wir anwenden, ist einfach, und es lohnt sich, ihn auf sich selbst anzuwenden. Hat die Gesellschaft ein Geschäft, Kapital, das ihre thailändischen Gesellschafter tatsächlich eingebracht haben, und einen Daseinszweck, der über das Halten Ihres Hauses hinausgeht? Wenn die ehrliche Antwort Nein lautet, hat man Ihnen keine Struktur verkauft. Sondern ein gemeinsames Strafbarkeitsrisiko mit Anmeldegebühr.

Das macht nicht jede thailändische Gesellschaft rechtswidrig. Eine tatsächlich geschäftstätige Gesellschaft mit echtem thailändischem Kapital kann Land halten, das sie nutzt. Das ist ein ganz anderes Tier als das, was an der Strandstraße angeboten wird.

Rechte, die neben einem Pachtvertrag stehen, nicht an seiner Stelle

Bei Villentransaktionen tauchen drei weniger bekannte Rechte auf, meist zusätzlich zu einem Pachtvertrag statt als Ersatz. Alle lassen sich auf dem Rechtstitel eintragen.

Den Nießbrauch sollte man verstehen, denn er kann einen Pachtvertrag überdauern: Auf Lebenszeit gewährt, läuft er so lange wie Sie. Was er nicht tut, ist, auf Ihre Kinder überzugehen – das Gesetzbuch lässt ihn mit dem Tod des Nießbrauchers enden –, und er ist kein Ersatz für eine Laufzeit, die Sie weiterverkaufen können. Superficies ist das stille Arbeitspferd des Villenmarkts und der Grund, warum ein Ausländer das Haus besitzen kann, während einer thailändischen Partei der Boden darunter gehört.

Wenn Sie mit einem thailändischen Staatsangehörigen verheiratet sind

Ihr thailändischer Ehepartner kann Land allein auf seinen Namen kaufen. Seit einer Anweisung des Ministry of Interior vom 23. März 1999 wickelt das Land Office dies so ab, dass beide Ehepartner eine gemeinsame Erklärung unterschreiben, wonach die Mittel persönliches Vermögen des thailändischen Ehepartners sind – sin suan tua – und kein eheliches Vermögen, was aus Section 1472 des Civil and Commercial Code folgt.

Seien Sie sich im Klaren darüber, was Sie unterschrieben haben. Die Erklärung besagt, dass das Geld nie Ihres war. Sie ist der Preis dafür, dass die Transaktion zustande kommt, und der Grund, warum ein ausländischer Ehepartner nach einer späteren Trennung feststellt, dass das Land kein teilbares eheliches Vermögen ist. Paare, die den ausländischen Ehepartner absichern möchten, lassen in der Regel gleichzeitig einen Nießbrauch oder einen langen Pachtvertrag zu seinen Gunsten über dasselbe Land eintragen. Erledigen Sie das am selben Tag, nicht später.

Fünf Arten, wie es schiefgeht

1. Zahlen, bevor die Quote bestätigt ist. Die Ausländerseite eines Condominiums füllt sich. Holen Sie die schriftliche Bestätigung der Eigentümergemeinschaft für Ihre konkrete Einheit ein, bevor eine Anzahlung Ihr Konto verlässt.
2. Das Geld auf dem bequemen Weg senden. Als Baht überwiesene oder von einem bestehenden thailändischen Konto verschobene Mittel können die Währungsbedingung von Section 19 verfehlen. Informieren Sie Ihre Bank vor der Überweisung über den Zweck, nicht danach.
3. Eine Verlängerung kaufen. Neunzig Jahre Wert für einen dreißigjährigen eingetragenen Pachtvertrag plus zwei Versprechen zahlen. Bewerten Sie die dreißig.
4. Die Gesellschaft nehmen, weil es schneller geht. Sie setzt Ihre thailändischen Gesellschafter ebenso wie Sie der Strafverfolgung aus, und es ist genau die Struktur, nach der die Behörden aktiv suchen.
5. Den ausländischen Ehepartner ohne eingetragenes Recht lassen. Eine Erklärung, dass das Geld nicht Ihres war, und kein Nießbrauch oder Pachtvertrag als Gegenwert – das ist die schlechteste Position in diesem Artikel.

Bevor Sie irgendetwas unterschreiben

• Eine Titelprüfung beim Land Office, auf Thai, mit bestimmter Urkundenart.
• Bei einer Wohneinheit: schriftliche, datierte Bestätigung der Ausländerquote des Gebäudes für Ihre Einheit.
• Bei einem Pachtvertrag: der Eintragungstermin gebucht und die 1.1% der Gesamtpacht für Gebühren und Stempelsteuer eingeplant.
• Bei jedem Gesellschaftsvorschlag: die Identität der thailändischen Gesellschafter, ihr eingebrachtes Kapital und das tatsächliche Geschäft der Gesellschaft – schriftlich.
• Ihr eigener thailändischer Anwalt, von Ihnen beauftragt und von Ihnen bezahlt, nicht einer, den der Verkäufer vorstellt.

Die Wege sind enger, als das Marketing suggeriert, und breiter, als die Pessimisten behaupten. Was über das Ergebnis entscheidet, ist, den Weg zur Anlage passend zu wählen, bevor Sie sich in ein Haus verlieben, das sich nicht so halten lässt, wie Sie es halten möchten. Wenn Sie lieber bei Ihrem eigentlichen Ziel ansetzen, dauert unser Käuferfragebogen nur wenige Minuten, und am anderen Ende sitzt ein echter Mensch – oder sehen Sie sich an, was derzeit auf Phuket zum Verkauf steht, die Titelfrage schon im Kopf.