La question revient dans presque chaque premier échange, et elle est généralement posée comme si la réponse était oui ou non. Ce n'est pas le cas. Un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande. Un étranger peut posséder un appartement en copropriété en pleine propriété, posséder un bâtiment édifié sur le terrain d'autrui, et acquérir trente années enregistrées d'une villa. Laquelle de ces options vous est ouverte dépend bien moins de votre budget que de ce qui se trouve sur la parcelle.
Voici la carte : les quatre voies, ce que chacune vous apporte réellement, ce qu'exige la loi, et la seule structure proposée en permanence à Phuket qui constitue une infraction pénale pour tous ceux qui la signent.
Deux remarques avant le détail. Tout ce qui suit repose sur des traductions anglaises non officielles de lois thaïes — seul le texte thaï a force de loi, et l'encadré des sources cite chacune des traductions sur lesquelles nous nous sommes appuyés. Et rien de tout cela ne constitue un avis juridique. C'est ce que constate notre équipe, écrit pour que vous puissiez poser à un avocat thaï des questions plus précises que celles auxquelles nous pouvons répondre.
La règle autour de laquelle tout le reste est construit
Les étrangers peuvent acquérir des terrains en vertu des dispositions d'un traité conférant le droit de posséder des biens immobiliers, et sous réserve des dispositions du présent Code.
Code foncier (Land Code) B.E. 2497, section 86
Relisez-la. Ce n'est pas une interdiction ; c'est une autorisation qui ne s'applique à rien. La Thaïlande n'a aucun traité en vigueur accordant à des ressortissants étrangers le droit de posséder des terrains, si bien que la porte ouverte par la section 86 ne donne sur rien. La section 87 fixe ensuite les surfaces qu'un étranger pourrait détenir en vertu d'un tel traité — un rai pour une résidence, dix pour l'agriculture — et ces plafonds sont restés inutilisés depuis soixante-dix ans.
L'autre moitié de la règle concerne les sociétés. Les sections 97 et 98 considèrent une personne morale comme étrangère en matière foncière lorsque plus de 49% de son capital social est détenu par des étrangers, ou lorsque plus de la moitié de ses actionnaires sont étrangers. Cette seule phrase est à l'origine de chaque société thaïe 51-49 qu'on vous présentera à Phuket, et des contrôles qui les poursuivent désormais.
Ce qui est réellement à vendre
La question juridique ne se pose que là où se trouve l'offre. Au 8 septembre 2026, notre catalogue comptait 679 annonces de vente disponibles avec prix à Phuket. Les villas en représentent 551.
| Type | Annonces | Part | Pleine propriété au nom propre d'un étranger ? |
|---|---|---|---|
| Villas | 551 | 81.1% | Non — le terrain est l'obstacle |
| Appartements en copropriété | 88 | 13.0% | Oui, dans la limite du quota de 49% de l'immeuble |
| Maisons | 30 | 4.4% | Non — le terrain est l'obstacle |
| Penthouses | 9 | 1.3% | Uniquement si l'immeuble est enregistré en copropriété |
Ainsi, environ six annonces sur sept reposent sur du foncier, et la voie de la pleine propriété n'est ouverte sur aucune d'entre elles. Notez la réserve de la dernière ligne, car elle s'applique plus largement qu'il n'y paraît : notre catalogue enregistre la manière dont un bien est commercialisé, et non le titre dont il est assorti. Savoir si un immeuble donné est enregistré au titre du Condominium Act, et si son quota étranger dispose encore de place, relève du registre de la personne morale de la copropriété — pas d'une page d'annonce, la nôtre comprise.
Cette répartition masque un second point. Choisir la pleine propriété n'est pas une préférence administrative, c'est un changement d'actif.
L'appartement en copropriété médian de notre portefeuille est proposé à ฿5,800,000. La villa médiane, à ฿21,900,000. Un acheteur qui tient à la pleine propriété n'a pas choisi une version plus sûre de la villa — il a choisi un autre bâtiment, à un autre endroit, pour environ un quart du prix.
Première voie — un appartement en copropriété, à votre nom
C'est la seule voie par laquelle un particulier étranger obtient le même titre qu'un acheteur thaï. La section 19 du Condominium Act B.E. 2522 énumère cinq catégories d'étrangers pouvant détenir un lot : les titulaires d'un permis de résidence, les personnes admises au titre de la loi sur la promotion des investissements, les personnes morales considérées comme thaïes au sens des sections 97 et 98 du Code foncier, les personnes morales étrangères titulaires d'un certificat de promotion du BOI, et — celle qu'utilisent presque tous les acheteurs particuliers — l'étranger qui a fait entrer des devises dans le Royaume, ou puisé sur un compte en bahts de non-résident ou un compte en devises, pour payer le lot.
Cette dernière voie est une condition documentaire, pas une formalité. L'argent doit arriver de l'étranger en devises et être converti sur place, et c'est la preuve qu'en fournit la banque destinataire que le bureau foncier veut voir le jour du transfert. L'argent déjà présent sur votre compte thaï en bahts ne suffit pas à lui seul.
Vient ensuite le plafond, à la section 19 bis : les étrangers peuvent détenir collectivement au plus 49% de la surface totale de l'ensemble des lots d'une copropriété donnée. La surface, et non le nombre de lots — un détail qui tranche des cas bien réels, car un immeuble dont le quota étranger est épuisé par quelques grands lots peut encore avoir de petits lots qu'il ne peut pas vous vendre en pleine propriété. Ce qu'on vous propose alors, couramment, c'est un bail sur le même lot. C'est la deuxième voie déguisée en première, et son prix doit en tenir compte.
Nous consacrerons un article complet au quota. Pour l'instant : demandez par écrit la situation du quota étranger auprès de la personne morale de la copropriété, pour votre lot précis, avant de verser quoi que ce soit.
Deuxième voie — un bail enregistré
C'est ainsi que la plupart des capitaux étrangers accèdent à une villa à Phuket. Un bail immobilier de plus de trois ans n'est opposable que pour trois ans s'il n'est pas enregistré au bureau foncier (Code civil et commercial, section 538), et la section 540 plafonne sa durée à trente ans. Enregistré, il est mentionné sur le titre et survit à la vente du terrain.
Le piège n'est pas dans les trente ans. Il est dans le « +30+30 » écrit après. Nous l'avons traité en détail dans le bail de 30 ans, en toute honnêteté, y compris la décision de la Cour suprême de 2025 qui a évincé un locataire de Phuket au terme de la trentième année après qu'il en eut payé quatre-vingt-dix. En bref, et cela n'a pas changé : une clause de renouvellement est une promesse personnelle opposable à celui qui l'a faite, pas un droit réel sur le terrain. Évaluez la villa sur trente ans et considérez tout ce qui va au-delà comme un bonus que vous n'avez pas payé.
Troisième voie — l'autorisation à quarante millions de bahts
Il existe une manière authentique et légale pour un particulier étranger de détenir un terrain à Phuket à son propre nom, et presque personne ne l'utilise. La section 96 bis, insérée dans le Code foncier par le Land Code Amendment Act (No. 8) B.E. 2542, permet à un étranger qui fait entrer au moins ฿40,000,000 pour les investir dans des actifs définis par règlement ministériel d'acquérir un terrain à usage de résidence, aux conditions suivantes :
- Pas plus d'un rai — 1,600 mètres carrés.
- Usage résidentiel uniquement, et le terrain doit être affecté à cet usage dans les deux ans suivant l'enregistrement, faute de quoi le directeur général peut en ordonner la cession.
- Autorisation accordée par le ministre de l'Intérieur, au cas par cas.
- L'investissement doit être maintenu pendant au moins trois ans.
- Le terrain doit se situer à Bangkok, à Pattaya, dans une municipalité, ou dans une zone classée résidentielle au titre du droit de l'urbanisme.
Deux réserves honnêtes. D'abord, sur la durée de détention : les deux traductions indépendantes de la loi modificative que nous avons lues indiquent toutes deux trois ans, alors que plusieurs guides largement diffusés indiquent cinq. Nous n'avons pas vu le texte thaï du règlement ministériel en vigueur ; considérez donc ce chiffre comme trois, assorti d'un point d'interrogation, et faites-le confirmer par un avocat thaï avant de vous y fier. Ensuite, nous n'avons trouvé aucun décompte publié du nombre d'autorisations jamais accordées — le Land Department ne semble pas en publier, et nous n'allons pas inventer de chiffre. Ce que nous pouvons dire, c'est qu'à Phuket nous n'en avons conclu aucune, et que les praticiens qui en parlent la décrivent comme rare.
L'autre point à comprendre est la nature des ฿40,000,000. Ce n'est pas le prix de la maison. C'est de l'argent importé et placé dans des investissements définis — obligations d'État et de la Bank of Thailand, certains fonds, activités bénéficiant de la promotion du BOI — en plus du coût du terrain. La voie existe ; elle est simplement coûteuse d'une manière qui n'a rien à voir avec le bien.
Quatrième voie — une société thaïe, et pourquoi nous n'en montons pas
L'argumentaire est assez connu pour être récité. Une société anonyme thaïe est constituée, détenue à 51% par des actionnaires thaïs que vous ne rencontrerez jamais et à 49% par vous, avec des actions de préférence et un pacte d'actionnaires faisant en sorte que vos voix minoritaires la contrôlent. La société achète la villa. On vous dit que tout le monde fait ainsi.
Deux lois se rejoignent ici, et toutes deux vont dans le même sens. Les sections 97 et 98 du Code foncier réputent déjà étrangère une société dont l'actionnariat étranger dépasse 49% ou dont plus de la moitié des actionnaires sont étrangers — une structure conçue pour laisser un étranger contrôler une société à majorité thaïe n'est donc pas une lecture habile de la règle, c'est précisément ce que la règle vise à empêcher. Et la section 36 du Foreign Business Act B.E. 2542 érige en infraction le fait, pour un ressortissant thaï, de détenir des actions en qualité de prête-nom d'un étranger, ou d'aider un étranger à exploiter une activité qu'il n'est pas autorisé à exercer. La sanction rapportée est une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à trois ans, une amende de ฿100,000 à ฿1,000,000, ou les deux — frappant les actionnaires thaïs comme l'étranger, le tribunal pouvant ordonner le démantèlement de l'actionnariat.
Ce n'est pas une disposition en sommeil. Les contrôles se sont intensifiés en 2025 et 2026, le Department of Business Development renforçant l'examen des immatriculations et travaillant avec la DSI et l'AMLO sur les affaires de prête-noms. Une note d'un cabinet d'avocats sur laquelle nous nous sommes appuyés date au 1er janvier 2026 une instruction du DBD durcissant l'immatriculation des sociétés ; nous n'avons pas lu l'instruction elle-même et la citons d'après cette note, et non de notre propre chef.
Le test que nous appliquons est simple, et il vaut la peine de vous l'appliquer. La société a-t-elle une activité, un capital réellement apporté par ses actionnaires thaïs, et une raison d'exister au-delà de la détention de votre maison ? Si la réponse honnête est non, ce qu'on vous a vendu n'est pas une structure. C'est une exposition pénale partagée, avec des frais de dépôt en prime.
Cela ne rend pas pour autant toute société thaïe illégale. Une société réellement commerciale, dotée d'un vrai capital thaï, peut détenir un terrain qu'elle utilise. C'est un tout autre animal que celui qu'on propose sur la route de la plage.
Les droits qui s'ajoutent à un bail, sans le remplacer
Trois droits moins connus apparaissent dans les transactions de villas, généralement superposés à un bail plutôt que s'y substituant. Tous peuvent être inscrits sur le titre.
| Droit | Ce qu'il confère | Durée | Sections |
|---|---|---|---|
| Usufruit | La possession, l'usage et la jouissance du terrain, ainsi que le droit de le gérer | Une durée déterminée, ou la vie du titulaire. Il prend fin dans tous les cas au décès du titulaire et ne peut donc pas être transmis par succession | ss.1417–1428 |
| Droit de superficie | Le droit de posséder un bâtiment sur un terrain appartenant à autrui — la construction fait l'objet d'un titre distinct du sol | Durée déterminée ou viagère | ss.1410–1416 |
| Droit d'habitation | Le droit de vivre gratuitement dans un logement. Personnel et incessible | Durée déterminée ou viagère | ss.1402–1409 |
L'usufruit est celui qui mérite d'être compris, car il peut durer plus longtemps qu'un bail : accordé à vie, il dure autant que vous. Ce qu'il ne fera pas, c'est passer à vos enfants — le Code y met fin au décès de l'usufruitier — et il ne remplace pas une durée que vous pourriez revendre. Le droit de superficie est la cheville ouvrière discrète du marché des villas, et la raison pour laquelle un étranger peut posséder la maison tandis qu'une partie thaïe possède le sol en dessous.
Si vous êtes marié à un ressortissant thaï
Votre conjoint thaï peut acheter un terrain à son seul nom. Depuis une instruction du ministère de l'Intérieur du 23 mars 1999, le bureau foncier procède en faisant signer aux deux époux une déclaration conjointe attestant que les fonds sont des biens propres du conjoint thaï — sin suan tua — et non des biens communs, ce qui découle de la section 1472 du Code civil et commercial.
Soyez lucide sur ce que vous avez signé. La déclaration affirme que l'argent n'a jamais été le vôtre. C'est la condition pour que la transaction aboutisse, et c'est la raison pour laquelle un conjoint étranger qui se sépare ensuite découvre que le terrain n'est pas un bien commun partageable. Les couples qui veulent protéger le conjoint étranger enregistrent généralement, au même moment, un usufruit ou un bail long à son profit sur le même terrain. Faites-le le jour même, pas plus tard.
Cinq façons dont cela tourne mal
- Payer avant que le quota ne soit confirmé. Le quota étranger d'une copropriété se remplit. Obtenez la confirmation écrite de la personne morale de la copropriété pour votre lot précis avant que le moindre dépôt ne quitte votre compte.
- Envoyer l'argent par la voie la plus simple. Des fonds transférés en bahts, ou déplacés depuis un compte thaï existant, peuvent ne pas satisfaire la condition de devises de la section 19. Informez votre banque de l'objet du virement avant de l'effectuer, pas après.
- Acheter un renouvellement. Payer la valeur de quatre-vingt-dix ans pour un bail enregistré de trente ans assorti de deux promesses. Évaluez les trente ans.
- Choisir la société parce que c'est plus rapide. Elle expose vos actionnaires thaïs à des poursuites autant que vous, et c'est précisément la structure que les contrôles recherchent activement.
- Laisser le conjoint étranger sans aucun droit enregistré. Une déclaration selon laquelle l'argent n'était pas le vôtre, sans usufruit ni bail en contrepartie, est la pire position décrite dans cet article.
Avant de signer quoi que ce soit
- Une recherche de titre au bureau foncier, en thaï, avec identification du type de titre.
- Pour un lot en copropriété : une confirmation écrite et datée de la situation du quota étranger de l'immeuble, pour votre lot.
- Pour un bail : le rendez-vous d'enregistrement fixé, et les 1.1% du loyer total budgétés pour les frais et droits.
- Pour toute proposition de société : l'identité des actionnaires thaïs, le capital qu'ils ont apporté et l'activité réelle de la société — par écrit.
- Votre propre avocat thaï, mandaté et rémunéré par vous, et non un avocat présenté par le vendeur.
Les voies sont plus étroites que ne le laisse entendre le marketing, et plus larges que ne le prétendent les pessimistes. Ce qui décide de l'issue, c'est d'adapter la voie à l'actif avant de tomber amoureux d'une maison qui ne peut pas être détenue comme vous le souhaitez. Si vous préférez partir de ce que vous cherchez à accomplir, notre questionnaire acheteur prend quelques minutes et vous met en relation avec une vraie personne — ou consultez ce qui est actuellement à vendre à Phuket en gardant déjà en tête la question du titre.