Этот вопрос звучит почти в каждом первом разговоре, и обычно его задают так, будто за ним стоит «да» или «нет». Это не так. Иностранец не может владеть землёй в Таиланде. Иностранец может полностью владеть квартирой в кондоминиуме, может владеть зданием, стоящим на чужой земле, и может купить тридцать зарегистрированных лет пользования виллой. Какой из этих вариантов доступен вам, зависит гораздо меньше от бюджета, чем от того, что стоит на участке.
Ниже — карта: четыре пути, что на самом деле даёт каждый из них, чего требует закон, и одна структура, которую на Пхукете предлагают постоянно и которая является уголовным правонарушением для всех, кто её подписывает.
Две оговорки перед деталями. Всё изложенное основано на неофициальных английских переводах тайских законов — юридическую силу имеет только тайский текст, а в блоке источников перечислен каждый перевод, на который мы опирались. И ничто из этого не является юридической консультацией. Это то, что видит наша команда, изложенное так, чтобы вы могли задать тайскому юристу более точные вопросы, чем те, на которые можем ответить мы.
Правило, вокруг которого построено всё остальное
Иностранцы могут приобретать землю на основании положений международного договора, предоставляющего право владеть недвижимым имуществом, и с соблюдением положений настоящего Кодекса.
Земельный кодекс B.E. 2497, Section 86
Прочитайте дважды. Это не запрет; это разрешение, которому не к чему применяться. У Таиланда нет действующего договора, предоставляющего иностранным гражданам право владеть землёй, поэтому дверь, открытая Section 86, ведёт в никуда. Section 87 далее устанавливает площади, которыми иностранец мог бы владеть по такому договору, — один рай под жильё, десять под сельское хозяйство, — и эти лимиты не применяются уже семьдесят лет.
Вторая половина правила касается компаний. Sections 97 и 98 считают юридическое лицо иностранным для целей владения землёй, если иностранцам принадлежит более 49% его зарегистрированного капитала или если более половины его акционеров — иностранцы. Из этого одного предложения выросла каждая тайская компания 51-49, которую вам покажут на Пхукете, и правоприменение, которое теперь идёт за ними по пятам.
Что на самом деле продаётся
Юридический вопрос имеет значение только там, где есть предложение. На 8 сентября 2026 года в нашем каталоге было 679 доступных объявлений о продаже с ценой по всему Пхукету. Из них 551 — виллы.
| Тип | Объявления | Доля | Фрихолд на имя иностранца? |
|---|---|---|---|
| Виллы | 551 | 81.1% | Нет — препятствием является земля |
| Квартиры в кондоминиумах | 88 | 13.0% | Да, в пределах квоты 49% здания |
| Дома | 30 | 4.4% | Нет — препятствием является земля |
| Пентхаусы | 9 | 1.3% | Только если здание зарегистрировано как кондоминиум |
Итак, примерно шесть объявлений из семи стоят на земле, и путь фрихолда ни для одного из них не доступен. Обратите внимание на оговорку в последней строке, потому что она применима шире, чем кажется: наш каталог фиксирует, как объект позиционируется на рынке, а не какой у него титул. Зарегистрировано ли конкретное здание по Закону о кондоминиумах и осталось ли место в его иностранной квоте — это вопрос к реестру самого юридического лица кондоминиума, а не к странице объявления, включая наши.
Это распределение скрывает и ещё одну вещь. Выбор фрихолда — это не предпочтение в оформлении документов, это смена актива.
Медианная квартира в кондоминиуме в нашей базе стоит ฿5,800,000. Медианная вилла — ฿21,900,000. Покупатель, настаивающий на фрихолде, выбрал не более безопасную версию виллы — он выбрал другое здание, в другом месте, примерно за четверть цены.
Путь первый — квартира в кондоминиуме на ваше имя
Это единственный путь, на котором иностранное физическое лицо получает тот же титул, что и тайский покупатель. Section 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 перечисляет пять категорий иностранцев, которые могут владеть квартирой: обладатели вида на жительство; лица, въехавшие по закону о поощрении инвестиций; юридические лица, считающиеся тайскими по Sections 97 и 98 Земельного кодекса; иностранные юридические лица с сертификатом поощрения BOI; и — категория, которой пользуется почти каждый частный покупатель, — иностранец, который ввёз в Королевство иностранную валюту или использовал счёт в батах для нерезидентов либо валютный счёт, чтобы оплатить квартиру.
Последний путь — это документальное условие, а не формальность. Деньги должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы здесь, и именно подтверждение этого от банка-получателя Земельный департамент хочет увидеть в день перехода права. Деньги, уже лежащие на вашем тайском счёте в батах, сами по себе не подойдут.
Затем лимит в Section 19 bis: иностранцы в совокупности могут владеть не более чем 49% общей площади всех квартир в конкретном кондоминиуме. Именно площади, а не количества квартир — деталь, которая решает реальные дела, потому что в здании, чья иностранная квота исчерпана несколькими большими квартирами, остаются маленькие, которые вам не могут продать во фрихолд. Вместо этого обычно предлагают аренду той же квартиры. Это второй путь в одежде первого, и оценивать его нужно соответственно.
Квоте мы посвятим отдельную подробную статью. А пока: запросите у юридического лица кондоминиума письменное подтверждение состояния иностранной квоты применительно к вашей квартире до того, как что-либо платить.
Путь второй — зарегистрированная аренда
Именно так большая часть иностранных денег приходит в виллы Пхукета. Аренда недвижимого имущества на срок более трёх лет подлежит принудительному исполнению только в течение трёх лет, если она не зарегистрирована в Земельном департаменте (Гражданский и торговый кодекс, Section 538), а Section 540 ограничивает срок тридцатью годами. Зарегистрированная аренда отмечается на титуле и сохраняется при продаже земли.
Ловушка не в тридцати годах. Она в «+30+30», которые пишут после них. Мы подробно разобрали это в статье «Лизхолд на 30 лет без иллюзий», включая решение Верховного суда 2025 года, по которому арендатора на Пхукете выселили по окончании 30-го года, хотя он заплатил за девяносто. Коротко, и это не изменилось: условие о продлении — это личное обещание того, кто его дал, а не право на землю. Оценивайте виллу исходя из тридцати лет, а всё сверх того считайте бонусом, за который вы не платили.
Путь третий — разрешение при инвестициях в сорок миллионов бат
Существует настоящий законный способ для иностранного физического лица владеть землёй на Пхукете на своё имя, и им почти никто не пользуется. Section 96 bis, внесённая в Земельный кодекс Законом о внесении изменений в Земельный кодекс (No. 8) B.E. 2542, позволяет иностранцу, который ввозит не менее ฿40,000,000 для инвестиций в активы, установленные министерским регламентом, приобрести землю для проживания на следующих условиях:
- Не более одного рая — 1,600 квадратных метров.
- Только для проживания, причём земля должна начать использоваться по назначению в течение двух лет с момента регистрации, иначе генеральный директор может предписать её отчуждение.
- Разрешение выдаёт министр внутренних дел в индивидуальном порядке.
- Инвестиции должны сохраняться не менее трёх лет.
- Земля должна находиться в Бангкоке, Паттайе, муниципалитете или в зоне, отведённой под жильё по закону о градостроительстве.
Две честные оговорки. Первая — о сроке сохранения инвестиций: оба независимых перевода закона о поправках, которые мы читали, говорят о трёх годах, тогда как ряд широко распространённых гидов называет пять. Тайский текст действующего министерского регламента мы не видели, поэтому считайте срок равным трём годам со знаком вопроса и попросите тайского юриста подтвердить его, прежде чем на него полагаться. Вторая: нам не удалось найти опубликованных данных о том, сколько таких разрешений когда-либо выдавалось, — Земельный департамент, по-видимому, их не публикует, а выдумывать цифру мы не будем. Можем сказать, что на Пхукете мы ни одной такой сделки не проводили, а практикующие юристы, которые об этом пишут, называют этот путь редким.
Кроме того, важно понимать, что такое эти ฿40,000,000. Это не цена дома. Это деньги, ввезённые и размещённые в установленных инвестициях — государственных облигациях и облигациях Банка Таиланда, определённых фондах, деятельности с поощрением BOI, — сверх стоимости самой земли. Путь существует; он просто дорог способом, не имеющим отношения к недвижимости.
Путь четвёртый — тайская компания и почему мы её не оформляем
Предложение настолько знакомо, что его можно пересказать наизусть. Создаётся тайская компания с ограниченной ответственностью, 51% принадлежит тайским акционерам, которых вы никогда не увидите, 49% — вам, а привилегированные акции и акционерное соглашение устроены так, что ваши миноритарные голоса её контролируют. Компания покупает виллу. Вам говорят, что так делают все.
Здесь сходятся два закона, и оба указывают в одну сторону. Sections 97 и 98 Земельного кодекса уже признают компанию иностранной при иностранном участии в капитале свыше 49% или при доле иностранных акционеров более половины — поэтому структура, сконструированная так, чтобы оставить иностранца у руля компании с тайским большинством, — это не остроумное прочтение правила, а именно то, что правило призвано пресекать. А Section 36 Закона об иностранном бизнесе B.E. 2542 признаёт правонарушением владение тайским гражданином акциями в качестве номинального держателя иностранца или содействие иностранцу в ведении бизнеса, которым иностранцу заниматься запрещено. Сообщается, что наказание за это — лишение свободы на срок до трёх лет, штраф от ฿100,000 до ฿1,000,000 или то и другое, — и оно касается тайских акционеров так же, как и иностранца, а суд вправе предписать расторжение такого участия.
Это не спящая норма. В 2025 и 2026 годах правоприменение усилилось: Департамент развития бизнеса ужесточил проверку при регистрации и работает совместно с DSI и AMLO по делам о номинальных акционерах. Юридический обзор, на который мы опирались, датирует приказ DBD об ужесточении регистрации компаний 1 января 2026 года; сам приказ мы не читали и ссылаемся на него в изложении обзора, а не от своего имени.
Тест, который мы применяем, прост, и его стоит применить к себе. Есть ли у компании бизнес, капитал, реально внесённый её тайскими акционерами, и причина существовать помимо владения вашим домом? Если честный ответ — нет, то вам продали не структуру. Вам продали общую уголовную ответственность с приложенной регистрационной пошлиной.
Это не значит, что любая тайская компания незаконна. Реально работающая компания с настоящим тайским капиталом может владеть землёй, которую использует. Но это совсем другое существо, чем то, что предлагают на пляжной улице.
Права, которые дополняют аренду, а не заменяют её
В сделках с виллами встречаются три менее известных права, обычно в дополнение к аренде, а не вместо неё. Все они регистрируются на титуле.
| Право | Что даёт | На какой срок | Статьи |
|---|---|---|---|
| Узуфрукт | Владение, пользование землёй и извлечение из неё выгоды, а также право управлять ею | Фиксированный срок или пожизненно. В любом случае прекращается со смертью правообладателя, поэтому не наследуется | ss.1417–1428 |
| Суперфиций | Право владеть зданием на чужой земле — строение оформляется отдельно от земли | Фиксированный срок или пожизненно | ss.1410–1416 |
| Право проживания | Право жить в жилом помещении без арендной платы. Личное, не подлежит передаче | Фиксированный срок или пожизненно | ss.1402–1409 |
Узуфрукт стоит понимать, потому что он может пережить аренду: предоставленный пожизненно, он действует столько же, сколько живёте вы. Чего он не сделает — не перейдёт к вашим детям: Кодекс прекращает его со смертью узуфруктуария, — и он не заменяет срок, который можно продать дальше. Суперфиций — незаметная рабочая лошадка рынка вилл и причина, по которой иностранец может владеть домом, а тайская сторона — землёй под ним.
Если ваш супруг — гражданин Таиланда
Ваш тайский супруг может купить землю на своё единоличное имя. С момента инструкции Министерства внутренних дел от 23 марта 1999 года Земельный департамент оформляет это так: оба супруга подписывают совместное заявление о том, что средства являются личным имуществом тайского супруга — sin suan tua, — а не совместно нажитым, что вытекает из Section 1472 Гражданского и торгового кодекса.
Ясно понимайте, что вы подписали. В заявлении сказано, что деньги никогда не были вашими. Это цена того, чтобы сделка состоялась, и именно поэтому иностранный супруг, который впоследствии расстаётся с партнёром, обнаруживает, что земля не является делимым совместным имуществом. Пары, которые хотят защитить иностранного супруга, обычно одновременно регистрируют в его пользу узуфрукт или долгосрочную аренду той же земли. Делайте это в тот же день, а не потом.
Пять типичных ошибок
- Оплата до подтверждения квоты. Иностранная квота кондоминиума заполняется. Получите письменное подтверждение юридического лица кондоминиума для вашей конкретной квартиры до того, как с вашего счёта уйдёт хоть какой-то депозит.
- Перевод денег простым способом. Средства, переведённые в батах или с уже существующего тайского счёта, могут не удовлетворить валютному условию Section 19. Сообщите банку о назначении платежа до перевода, а не после.
- Покупка продления. Оплата стоимости девяноста лет за зарегистрированную аренду на тридцать лет плюс два обещания. Оценивайте тридцать.
- Выбор компании, потому что так быстрее. Это подвергает уголовному преследованию ваших тайских акционеров так же, как и вас, и это именно та структура, которую активно ищут правоохранительные органы.
- Иностранный супруг остаётся без зарегистрированных прав. Заявление о том, что деньги не ваши, и никакого узуфрукта или аренды взамен — худшая позиция из описанных в этой статье.
Прежде чем что-либо подписывать
- Проверка титула в Земельном департаменте, на тайском языке, с определением типа документа.
- Для квартиры: письменное датированное подтверждение состояния иностранной квоты здания для вашей квартиры.
- Для аренды: назначенная дата регистрации и заложенные в бюджет 1.1% от общей суммы арендной платы на сборы и пошлину.
- Для любого предложения с компанией: данные тайских акционеров, внесённый ими капитал и реальный бизнес компании — в письменном виде.
- Ваш собственный тайский юрист, нанятый и оплачиваемый вами, а не представленный продавцом.
Путей меньше, чем обещает реклама, и больше, чем утверждают пессимисты. Исход решает соответствие пути активу — до того, как вы влюбитесь в дом, которым нельзя владеть так, как вам хочется. Если вы предпочитаете начать с того, чего хотите добиться, наша анкета покупателя займёт несколько минут, и на другом её конце будет живой человек, — или посмотрите, что сейчас продаётся на Пхукете, уже держа в голове вопрос титула.