几乎每一次初次沟通都会遇到这个问题，而且提问的方式往往像是答案只有“能”或“不能”。事实并非如此。外国人不能在泰国拥有土地。但外国人可以完整拥有一套公寓单位，可以拥有建在他人土地上的建筑物，也可以购买一栋别墅三十年的登记租赁权。哪条路对您敞开，取决于您的预算远不如取决于这块地上建的是什么。
下文是一张路线图：四条路径、每条路径实际给您什么、法条有何要求，以及在普吉岛被频繁推销、却对每一位签字人都构成刑事犯罪的那一种结构。
进入细节之前，先说明两点。第一，下文全部内容均基于泰国法律的非官方英文译本——只有泰文原文具有法律效力，我们所依据的每一份译本都列在参考来源中。第二，以下内容均不构成法律意见。这是我们团队的实际所见，写下来是为了让您向泰国律师提出比我们所能回答的更为精准的问题。
一切规则的出发点
外国人可依据赋予其拥有不动产权利的条约取得土地，并须遵守本法典的规定。
佛历 2497 年《土地法典》第 86 条
请再读一遍。这并不是一项禁令，而是一项无所依附的许可。泰国并没有任何现行有效、赋予外国国民土地所有权的条约，因此第 86 条打开的这扇门后空无一物。第 87 条接着规定了外国人依此类条约可持有的面积——住宅用地一莱，农业用地十莱——这些上限已经闲置了七十年。
规则的另一半与公司有关。第 97 条和第 98 条规定，当法人超过 49% 的注册资本由外国人持有，或其股东半数以上为外国人时，该法人在土地事务上即视为外国人。正是这一句话，催生了您在普吉岛会被推荐的每一家 51-49 泰国公司，也招来了如今紧随其后的执法行动。
市场上实际在售的是什么
法律问题只在有房源的地方才真正起作用。2026年9月8日，我们的房源目录中共有 679 套已标价、可售的普吉岛出售房源，其中别墅占 551 套。
| 类型 | 房源数 | 占比 | 能否以外国人本人名义持有永久产权？ |
|---|---|---|---|
| 别墅 | 551 | 81.1% | 不能——障碍在于土地 |
| 公寓单位 | 88 | 13.0% | 能，须在楼宇 49% 的配额之内 |
| 独栋住宅 | 30 | 4.4% | 不能——障碍在于土地 |
| 顶层公寓 | 9 | 1.3% | 仅当楼宇已登记为公寓时可以 |
也就是说，大约每七套房源中就有六套建在土地上，而这些房源都无法走永久产权路径。请留意最后一行的提示，因为它的适用范围比看上去更广：我们的目录记录的是房产以何种类型推广，而不是它实际持有何种产权。某栋楼是否依《公寓法》登记、其外国人配额是否仍有余量，应查阅该公寓法人自己的登记簿——而不是看房源页面，包括我们的页面。
这一比例还掩盖了另一件事。选择永久产权并不是手续上的偏好，而是换了一种资产。
我们目录中公寓单位的挂牌价中位数为 ฿5,800,000，别墅的挂牌价中位数为 ฿21,900,000。坚持要永久产权的买家，并不是选了一个更安全版本的别墅——而是选了另一种建筑、另一个地段，价格约为别墅的四分之一。
路径一——以您本人名义持有的公寓单位
这是外国个人能取得与泰国买家相同产权的唯一路径。佛历 2522 年《公寓法》第 19 条列出了可持有公寓单位的五类外国人：持有居留许可者；依投资促进法获准入境者；依《土地法典》第 97 条和第 98 条视为泰国法人的法人；持有 BOI 投资促进证书的外国法人；以及几乎每一位个人买家所采用的一类——将外币汇入泰国境内，或动用非居民泰铢账户或外币账户，用于支付该单位房款的外国人。
最后这一类是一项书面证明条件，而非走过场。资金必须以外币形式从境外汇入并在泰国兑换，收款银行出具的相关证明，正是土地局在过户当天要查验的文件。已经存放在您泰铢账户中的资金，本身并不能满足这一条件。
接下来是第 19 条之二规定的上限：外国人合计持有的面积不得超过该公寓全部单位总面积的 49%。按面积计算，而非按单位数量——这一细节在实际案例中往往起决定作用，因为一栋楼的外国人配额可能被少数几个大户型用完，剩下的小户型便无法以永久产权卖给您。此时通常会改为向您提供同一单位的租赁。这其实是穿着路径一外衣的路径二，定价也应随之调整。
在支付任何款项之前，请公寓法人就您所购单位出具书面的外国人配额情况说明——并由您自己的律师出具产权过户意见，因为 ZEN 不经手公寓买卖。
路径二——登记租赁
大多数外国资金正是通过这条路径进入普吉岛别墅市场的。期限超过三年的不动产租赁，除非在土地局登记，否则只能在三年内强制执行（《民商法典》第 538 条），而第 540 条将租期上限定为三十年。一经登记，租赁即载于地契之上，并在土地出售后继续有效。
陷阱不在于三十年，而在于其后写着的“+30+30”。我们已在坦率谈 30 年租赁产权一文中详细讨论过，包括 2025 年最高法院的一项判决：一位普吉岛承租人支付了九十年的对价，却在第 30 年期满时被判令迁出。简而言之，这一点并未改变：续约条款只是针对作出承诺者本人的个人承诺，而不是土地上的权利。请按三十年为别墅定价，超出部分视为您并未为之付费的额外收获。
路径三——四千万泰铢的特许
确实存在一条合法途径，让外国个人以本人名义持有普吉岛土地，但几乎无人使用。佛历 2542 年《土地法典修正法（第 8 号）》在《土地法典》中增设了第 96 条之二，允许将至少 ฿40,000,000 带入泰国、投资于部级条例所规定资产的外国人，在以下条件下取得土地用于居住：
- 面积不超过一莱——即 1,600 平方米。
- 仅限居住用途，且须在登记后两年内将土地投入该用途，否则厅长可下令处分该土地。
- 由内政部长逐案审批。
- 该投资须维持不少于三年。
- 土地须位于曼谷、芭提雅、市镇辖区，或依城市规划法划定为居住区的区域。
有两点需要如实说明。第一，关于持有期限：我们查阅的两份相互独立的修正法译本都写明为三年，而若干广为流传的指南则写为五年。我们没有见到现行部级条例的泰文原文，因此请把这个数字视为“三年，但存疑”，在依赖它之前请泰国律师确认。第二，我们找不到任何公开数据说明迄今共批准过多少例——土地厅似乎并未公布这一数字，我们也不会凭空编造。我们能说的是：在普吉岛，我们从未经手过这样的交易，而撰文讨论此事的业内人士也都称其十分罕见。
另一点需要理解的是这 ฿40,000,000 究竟是什么。它不是房价，而是带入泰国并存放于规定投资品种中的资金——政府债券和泰国央行债券、特定基金、BOI 促进项目——而且是在土地价款之外另行投入的。这条路径确实存在，只是它的昂贵之处与房产本身毫无关系。
路径四——泰国公司，以及我们为何不为您安排
这套说辞耳熟能详，几乎可以背下来。成立一家泰国有限公司，51% 由您永远不会见到的泰国股东持有，49% 由您持有，再通过优先股和股东协议安排，让您的少数表决权控制公司。由公司买下别墅。有人会告诉您，大家都是这么做的。
这里有两部法律交汇，而且指向同一个方向。《土地法典》第 97 条和第 98 条本就规定，外国人持股超过 49% 或外国股东超过半数的公司视为外国人——因此，一个刻意设计来让外国人控制泰国人占多数股份公司的结构，并不是对规则的巧妙解读，而恰恰是这条规则要抓的对象。此外，佛历 2542 年《外国人经商法》第 36 条规定，泰国国民代外国人持股，或协助外国人经营其不得经营的业务，均属犯罪。据报道，其刑罚为最高三年监禁、฿100,000 至 ฿1,000,000 罚款，或两者并处——泰国股东与外国人同样受罚，法院并有权下令解除相关持股。
这并不是一纸空文。2025 年至 2026 年间执法力度持续加强，商业发展厅收紧了注册审查，并与 DSI 和 AMLO 联手处理代持案件。我们所参考的一份律师事务所简报称，商业发展厅一项收紧公司注册的命令自2026年1月1日起生效；我们未曾阅读该命令本身，此处引述的是该简报的说法，而非我们自己的结论。
我们采用的检验标准很简单，也值得您自己对照一下。这家公司有没有真实的业务、有没有泰国股东实际缴纳的资本、除了持有您的房子之外有没有存在的理由？如果诚实的回答是否定的，那么卖给您的就不是一种结构，而是一份附带注册费用的共同刑事风险。
但这并不意味着所有泰国公司都违法。一家真正经营业务、拥有真实泰国资本的公司，可以持有其经营所用的土地。这与海滨路上兜售的那种公司完全是两回事。
与租赁并存、而非取代租赁的权利
别墅交易中还会出现三种较少为人所知的权利，它们通常叠加在租赁之上，而不是取而代之。这三种权利都可以在地契上登记。
| 权利 | 赋予的内容 | 期限 | 条文 |
|---|---|---|---|
| 用益权 | 对土地的占有、使用和收益，以及管理土地的权利 | 固定期限，或权利人终身。无论哪种情形，均于权利人死亡时终止，因此不能继承 | 第 1417–1428 条 |
| 地上权 | 在他人土地上拥有建筑物的权利——建筑物与土地分别确权 | 固定期限或终身 | 第 1410–1416 条 |
| 居住权 | 免租金居住于某一住所的权利。属于个人权利，不得转让 | 固定期限或终身 | 第 1402–1409 条 |
用益权最值得了解，因为它的存续时间可能长于租赁：若设定为终身，它将伴随您一生。但它不能传给您的子女——法典规定其于用益权人死亡时终止——也不能替代一段您可以转售的租期。地上权则是别墅市场上默默发挥作用的主力工具，正是它让外国人可以拥有房屋，而房屋下的土地由泰方拥有。
如果您的配偶是泰国国民
您的泰籍配偶可以以其个人名义单独购买土地。自内政部1999年3月23日发布指示以来，土地局的做法是由夫妻双方共同签署一份声明，确认购地资金为泰籍配偶的个人财产（sin suan tua），而非夫妻共同财产，其依据是《民商法典》第 1472 条。
请清楚您签署的是什么。这份声明表明这笔钱从来不属于您。这是交易得以进行的代价，也是外籍配偶日后分居时会发现这块土地并非可分割的夫妻共同财产的原因。希望保护外籍配偶的夫妻，通常会同时在同一块土地上为其登记用益权或长期租赁。请在当天办理，不要事后再办。
五种常见失误
- 在配额确认之前付款。公寓的外国人配额会被用完。在任何定金离开您的账户之前，请取得公寓法人针对您具体单位的书面确认。
- 图省事汇款。以泰铢汇入的资金，或从已有泰国账户转出的资金，可能不满足第 19 条的外币条件。请在汇款前、而不是汇款后，向您的银行说明用途。
- 为续约买单。为一份三十年登记租赁加两项承诺支付九十年的价值。请按三十年定价。
- 因为更快而选择公司。这会让您的泰国股东与您一样面临刑事追诉，而且这正是执法部门积极搜寻的结构。
- 外籍配偶名下没有任何登记权利。签署了“钱不是您的”声明，却没有用益权或租赁作为保障，这是本文所述最糟糕的处境。
签署任何文件之前
- 在土地局以泰文进行产权查册，并确认地契类型。
- 购买公寓单位：取得楼宇外国人配额情况的书面确认，注明日期，并针对您的单位。
- 登记租赁：预约好登记时间，并预留总租金 1.1% 的费用和印花税。
- 任何公司方案：以书面形式取得泰国股东的身份、其实缴资本，以及公司的实际业务。
- 聘请您自己的泰国律师，由您委托、由您付费，而不是卖方介绍的律师。
这些路径比营销宣传所说的更窄，也比悲观者所说的更宽。决定结果的，是在您爱上一栋无法按您意愿持有的房子之前，先让路径与资产相匹配。如果您更愿意从自己的目标出发，我们的购房问卷只需几分钟，另一端有真人为您跟进——或者带着产权问题，浏览目前普吉岛在售的房源。