У каждой версии этого вопроса, которую нам задают, есть скрытая вторая половина. «Где лучше всего покупать на Пхукете» почти всегда означает «лучше всего для того, о чём я вам ещё не сказал» — для дохода, для семьи, для перепродажи через восемь лет, для того, чтобы действительно там жить. Этим четырём покупателям не стоит покупать в одном и том же районе, и любая статья, которая предлагает им один рейтинг, что-то продаёт.
Поэтому вот рейтинг, составленный как следует: четыре рейтинга, каждый построен на одном и том же наборе цифр и отвечает на свой вопрос. Данные — наша собственная база на 10 сентября 2026 года: 2,536 доступных объявлений с указанной ценой по всему Пхукету, из них 689 на продажу и 1,847 в долгосрочную аренду. Если в районе меньше пятнадцати объявлений с ценой, мы его не включали, чтобы не публиковать медиану, опирающуюся на четыре объекта.
Что мы считали, а что нет
Это важнее самого рейтинга, поэтому идёт первым.
Каждая цифра ниже — это запрашиваемая цена из нашего собственного каталога. Это цена, по которой объект выставлен, а не цена, за которую он продан. Данных о сделках у нас нет — ни у кого на Пхукете нет надёжного публичного реестра фактических цен, — поэтому, когда в статье сказано, что район дешевле, это значит, что продавцы там просят меньше. Это действительно информативно, потому что с запрашиваемой цены начинается торг. Но это не то же самое, что цена продажи, и делать вид, что это одно и то же, мы не будем.
Та же оговорка, только строже, касается доходности. Мы приводим расчётную валовую доходность: медианную годовую запрашиваемую арендную плату в районе, делённую на медианную запрашиваемую цену сопоставимого объекта в том же районе. Это два разных набора объектов, и расчёт сделан до агентских комиссий, обслуживания, управления, страховки, налогов и хотя бы одного месяца простоя. Это полезный способ сравнивать районы между собой. Но это не тот доход, который вы положите в банк, и не фактическая доходность: у нас нет данных о подписанных договорах аренды в сопоставлении с ценами покупки, и любая цифра, выданная нами за такую, была бы выдумкой.
Одно обстоятельство здесь всё же работает в нашу пользу: 1,819 из 1,847 объявлений об аренде предполагают минимальный срок договора двенадцать месяцев, поэтому пересчёт месячной ставки в годовую честен, а не является фантазией о посуточной аренде, выданной за доход.
Восемь районов рядом
Это районы, в которых в нашей базе не менее пятнадцати объявлений о продаже с ценой. Вместе на них приходится подавляющее большинство реально доступных объектов.
| Район | Объявления о продаже | Вход (25-й перцентиль) | Медианная цена | За м² застройки | Объявления об аренде |
|---|---|---|---|---|---|
| Bang Tao | 241 | ฿16.7m | ฿25.0m | ฿88,000 | 735 |
| Rawai | 169 | ฿12.5m | ฿15.9m | ฿69,000 | 388 |
| Chalong | 78 | ฿12.9m | ฿16.6m | ฿58,000 | 208 |
| Thalang | 54 | ฿15.0m | ฿20.9m | ฿69,000 | 90 |
| Ko Kaeo | 29 | ฿13.9m | ฿15.9m | ฿61,000 | 125 |
| Kamala | 27 | ฿8.6m | ฿35.0m | ฿105,000 | 55 |
| Pa Klok | 21 | ฿16.5m | ฿24.0m | ฿67,000 | 45 |
| Kathu | 16 | ฿13.9m | ฿16.9m | ฿54,000 | 70 |
К строке Kamala отнеситесь с подозрением — почему, объясним ниже.
Главное здесь — разброс. Квадратный метр в Kamala стоит примерно вдвое дороже, чем в Kathu. Оба района на одном острове, в двадцати пяти минутах друг от друга.
Рейтинг первый: если вам нужно больше площади за те же деньги
Kathu, затем Chalong.
В Kathu самый дешёвый квадратный метр застройки в нашей базе — около ฿54,000, и там же самая большая медианная вилла: 390 м² против 280 м² в Rawai. В этом сочетании и заключается весь довод в пользу района: это долина за Patong, вглубь острова, а не пляжный адрес, и рынок оценивает его соответственно. Шестнадцать объявлений о продаже — тонкая выборка, и мы не будем делать вид, что это не так, но направление согласуется с арендным рынком, где 70 объявлений дают медиану ฿117,500 в месяц.
Chalong — тот же компромисс, но с более глубокой базой: 78 объявлений о продаже по ฿58,000 за квадратный метр, медианная запрашиваемая цена ฿16.6m и 208 объявлений об аренде. Это практичная середина острова — школы, яхтенные верфи, объездная дорога, — и цены здесь стабильно ниже, чем на побережье, при не заметно меньших объектах.
В обоих районах вы жертвуете прогулкой до пляжа, а вместе с ней и верхним сегментом арендного рынка. Ни в одном из них нет арендатора за ฿400,000 в месяц.
Рейтинг второй: если вам нужен доход
Rawai.
Для виллы с тремя спальнями Rawai даёт расчётные 9.1% валовой доходности: медианная запрашиваемая цена ฿15.8m против медианной запрашиваемой арендной платы ฿120,000 в месяц, по 65 объявлениям о продаже и 181 об аренде. Bang Tao даёт 8.6% на гораздо большей выборке, Chalong — 8.2%, Thalang — 7.9%.
А теперь то, что опускают во всех остальных версиях этого рейтинга. Измените число спален — и порядок изменится. Для вилл с четырьмя спальнями тот же расчёт даёт Chalong 9.0%, Bang Tao 7.6% и Rawai 6.7% — Rawai перемещается с первого места на последнее. Сила Rawai — семейная аренда домов с тремя спальнями; за более крупные дома там просят цены, которые местный арендный рынок не поддерживает.
Это не изъян данных. Это реальная форма рынка, и она означает, что на вопрос «какой район даёт лучшую доходность» нельзя ответить, пока вы не скажете, что покупаете. Если вам называют доходность по району без указания числа спален, этот расчёт никто не делал.
Подробнее вопрос доходности мы разобрали в статье о том, какие районы Пхукета действительно дают доходность, а расходы, которые вычитаются из валовой цифры, перечислены в статье о всех расходах от оферты до ключей.
Рейтинг третий: если вы хотите иметь возможность перепродать
Bang Tao.
Об этом рейтинге никто не спрашивает, но нужен он всем. На Bang Tao приходится 241 из 689 объявлений о продаже в нашей базе и 735 из 1,847 объявлений об аренде — 38.5% всех доступных объектов с ценой в одном районе. Добавьте 22.0% Rawai, и на два района придётся больше трёх из каждых пяти объявлений на острове.
Глубина рынка работает в обе стороны, и честно стоит сказать об обеих. Покупка на глубоком рынке означает, что при продаже вы будете конкурировать с множеством похожих объектов, а медианная запрашиваемая цена в Bang Tao, ฿25.0m, — самая высокая среди районов с реальной выборкой. Но это также означает, что есть работающий рынок, на котором можно продать, арендный рынок в десять раз больше, чем в Thalang, который покроет вас в период между владельцами, и сопоставимые данные о том, сколько стоит ваша вилла. На рынке без публичного реестра сделок сопоставимые данные — это немало.
Thalang и Pa Klok — противоположный случай. В обоих за большие виллы-новостройки просят ฿67,000–69,000 за квадратный метр, и в обоих тонкий арендный рынок — 90 и 45 объявлений. Хорошая покупка по справедливой цене, но более медленный выход.
Рейтинг четвёртый: если вам нужен статусный адрес
Kamala — с предупреждением о её собственной медиане.
В Kamala самый дорогой квадратный метр на острове — ฿105,000, а её медианная запрашиваемая цена ฿35.0m — самая высокая в таблице. Обе цифры верны, и обе почти бесполезны, потому что Kamala — это не один рынок. Её 27 объявлений о продаже простираются от кондоминиума за ฿4.0m до виллы за ฿816m. Девять из 27 — квартиры в кондоминиумах по цене от ฿4m до ฿8.6m; виллы над ними доходят до сотен миллионов. Медиана, проведённая через такой разброс, — это число в провале, где реальных объектов почти нет.
Это общее предупреждение, и Kamala просто показывает его нагляднее всего: чем меньше выборка, тем больше медиана по району описывает объявления, а не сам район. Patong, Kata, Surin и Karon в этом месяце не дотянули до нашего порога в пятнадцать объявлений и отсутствуют в таблице именно поэтому — а не потому, что там плохо покупать.
Аргумент об инфраструктуре и почему мы на нём не строим рейтинг
Вам будут показывать карты. Скоростную дорогу Kathu–Patong и лёгкое метро Пхукета регулярно предлагают как причины покупать в определённом районе уже сейчас.
Вот что Управление скоростных автодорог Таиланда (Expressway Authority of Thailand) публикует на собственном сайте проекта. Этап 1, Kathu–Patong, — 3.98 км с двумя тоннелями; этап 2, Muang Mai–Ko Kaeo–Kathu, — 30.62 км, всего 34.60 км. На странице самого управления зафиксировано, что этап 1 дошёл до стадии государственно-частного партнёрства и что за время тендера не нашлось ни одного частного участника. По этапу 2 завершены технико-экономическое обоснование и детальное проектирование. Дата начала строительства ни одного из этапов на страницах проекта самого управления не опубликована.
По лёгкому метро нам вообще не удалось найти дату начала строительства в первоисточнике — только новостные сообщения, в которых на протяжении нескольких лет называлась то одна, то другая дата. Ни одну из них мы не приводим.
Поэтому наша позиция проста. Оба проекта реальны на бумаге. Ни один не строится. Район, который будет хорошо связан в 2032 году, стоит того, что он стоит сегодня, плюс та скидка, которой, по-вашему, заслуживает риск задержки, — а честное прочтение тендера, на который никто не подал заявку, говорит, что риск немалый. Покупайте виллу, локацию и доходность. Если тоннель появится, считайте его бонусом, за который вы не платили.
Так где же покупать
| Если вы | Сначала смотрите | Потому что |
|---|---|---|
| Покупаете дом с тремя спальнями для сдачи | Rawai, затем Bang Tao | Самая высокая расчётная валовая доходность при глубоком арендном рынке |
| Покупаете дом с четырьмя спальнями для сдачи | Chalong | При четырёх спальнях порядок меняется — 9.0% против 6.7% в Rawai |
| Покупаете площадь, чтобы жить | Kathu, Chalong | Самый дешёвый квадратный метр застройки; медианная вилла в Kathu — самая большая в базе |
| Думаете о перепродаже | Bang Tao | 38.5% всех объявлений — реальный рынок для продажи и реальные сопоставимые объекты |
| Покупаете статусный объект | Kamala, Surin, Kata | Актив — это редкость; в этом сегменте медианы по районам можно полностью игнорировать |
| Покупаете новостройку с длинным горизонтом | Thalang, Pa Klok | Большие современные виллы по ฿67,000–69,000 за м²; смиритесь с более медленным выходом |
Актуальное количество объектов и входные цены по каждому району есть на странице районов, а текущее предложение по каждому району — ещё в одном клике: Rawai, Bang Tao, Chalong. Если вас интересуют новые проекты, а не вторичный рынок, начинать стоит со списка проектов.
Одна заключительная оговорка — та же, с которой мы начали. Это восемь медиан за один день. Они меняются. Теперь при каждой публикации мы делаем датированный снимок всего каталога, поэтому следующая версия этой статьи сможет сказать, что изменилось, а не утверждать о тренде, — но эта статья этого не может и не делает.
Если вы не хотите делать эти расчёты сами, анкета покупателя займёт около двух минут и даст вам подборку под ваш реальный бюджет и цель — из той же базы, из которой взяты эти цифры.