Ничего не сдвинулось. Это и есть главный вывод, и для рынка, который последние два года называли растущим как на дрожжах, над ним стоит задуматься.
За две недели с 20 августа по 3 сентября наша база по Пхукету выросла на 66 объявлений — примерно на 2.7% — одновременно по обеим сторонам сделки. Медианная запрашиваемая арендная ставка за виллу с тремя спальнями за этим не последовала. В пяти из семи районов, где объявлений достаточно для измерения, она сегодня та же, что и 29 августа. Предложение прибывает. Цены стоят на месте.
Что мы считаем
Эти цифры взяты из нашего собственного каталога: каждое объявление, которое доступно, имеет цену и открыто для публики. На 3 сентября 2026 года это 2,512 объявлений — 1,841 объект в долгосрочную аренду и 671 вилла на продажу. Виллы составляют 84%; остальное — дома, кондоминиумы и несколько пентхаусов.
Прежде чем какие-либо цифры ниже станут полезными, две оговорки. Первая: это запрашиваемые цены, а не зафиксированные сделки. В Таиланде нет публичного реестра цен продаж, к которому привыкли британские или австралийские покупатели, поэтому ни у кого, кто публикует данные о рынке Пхукета, нет данных о сделках — включая нас. Запрашиваемые цены говорят о том, чего хотят продавцы. О том, что делает рынок, они говорят только тогда, когда вы наблюдаете за ними во времени, — ради этого мы и публикуем обзор ежемесячно. Вторая: медиана — это не прогноз. Она меняется, когда меняется состав объявлений, а в районах с тридцатью объявлениями её может сдвинуть одна необычная вилла.
Мы исключаем любой район, в котором в соответствующем срезе меньше 15 объявлений. В Пхукет-Тауне 29 августа было 17 объявлений об аренде домов с тремя спальнями, а сегодня 14, поэтому в таблицу этого месяца он не попадает, чтобы не публиковать цифру, которую мы не смогли бы отстоять.
База за две недели
| Снимок | Аренда | Продажа | Всего |
|---|---|---|---|
| 20 августа 2026 года | 1,793 | 653 | 2,446 |
| 29 августа 2026 года | 1,840 | 664 | 2,504 |
| 3 сентября 2026 года | 1,841 | 671 | 2,512 |
Объявления об аренде выросли за две недели на 2.7%, о продаже — на 2.8%. Почти весь прирост пришёлся на первую неделю; за последние пять дней добавилось всего восемь объявлений. Воспринимайте это как пополнение запасов рынка перед высоким сезоном, а не как всплеск, и относитесь к двум неделям как к тому, чем они являются, — к короткому окну, о котором мы сообщаем, чтобы сравнению в следующем месяце было на что опереться.
Арендные ставки по районам
| Район | Медианная ставка | Объявления | К 29 августа |
|---|---|---|---|
| Bang Tao | ฿150,000 | 343 | без изменений |
| Thalang | ฿126,500 | 54 | −1.9% |
| Rawai | ฿120,000 | 185 | без изменений |
| Kamala | ฿120,000 | 29 | без изменений |
| Chalong | ฿100,000 | 100 | без изменений |
| Pa Klok | ฿99,000 | 16 | впервые в таблице |
| Kathu | ฿90,000 | 31 | без изменений |
| Ko Kaeo | ฿87,500 | 58 | +2.9% |
По острову в целом шкала по размеру такова: ฿50,000 за дом с одной спальней (25 объявлений), ฿89,000 — с двумя (222), ฿120,000 — с тремя (854), ฿170,000 — с четырьмя (522), ฿250,000 — с пятью (155) и ฿300,000 — с шестью (45). Дорогой шаг — от трёх спален к четырём, и именно на нём проверяется на прочность большинство семейных бюджетов.
Разброс внутри района шире, чем разрыв между районами. Средние 50% вилл с тремя спальнями в Bang Tao стоят от ฿110,000 до ฿190,000. В Rawai — от ฿90,000 до ฿137,500. Медиана по району — это отправная точка для подборки, а не цена, которую стоит ожидать заплатить.
Запрашиваемые цены на рынке продаж
| Район | Медианная запрашиваемая цена | Объявления |
|---|---|---|
| Kamala | ฿35.0m | 25 |
| Bang Tao | ฿25.0m | 240 |
| Pa Klok | ฿23.0m | 20 |
| Thalang | ฿20.4m | 52 |
| Kathu | ฿18.0m | 17 |
| Chalong | ฿16.8m | 77 |
| Rawai | ฿15.9m | 163 |
| Ko Kaeo | ฿15.4m | 28 |
Две пятых всего, что продаётся, находится в диапазоне от ฿10m до ฿20m; ещё 30% — от ฿20m до ฿40m. Ниже ฿10m — 85 объявлений, 13% базы продаж, и именно из-за этого тонкого нижнего сегмента покупатели с бюджетом ฿8m ищут месяцами. Выше ฿80m — 43 объявления.
То, что Kamala на вершине одной таблицы и внизу рейтинга доходности, — один и тот же факт, увиденный дважды: купить там стоит примерно в два с половиной раза дороже, чем в Rawai, а сдаётся за те же деньги. Мы разобрали это в статье о том, какие районы Пхукета действительно дают доходность, и ничто в этом месяце вывод не меняет.
Где на самом деле предложение
Пхукет — это не один рынок и не четырнадцать равных. На один Bang Tao приходится 38.5% нашей базы, на Rawai — ещё 22.1%. Вместе эти два района составляют более 60% всего, что у нас есть. Добавьте Chalong — и получится 72%.
Эта концентрация важнее, чем кажется. Она означает, что медиана по острову — это в основном цифра Bang Tao и Rawai в шляпе побольше, а районы, о которых спрашивают чаще всего, — Kamala, Surin, Kata, Patong, — это ровно те, где выборка слишком тонкая, чтобы говорить что-то уверенно. Когда мы публикуем цифру по ним, честная её часть — количество объявлений рядом. Вы можете сравнить районы сами на наших страницах районов.
Спрос
За первые восемь месяцев 2026 года Таиланд принял 20.94 млн международных туристов — на 3.1% меньше, чем за тот же период прошлого года. Только в августе снижение составило 2.6%. Если прочитать только это, можно ожидать смягчения арендных ставок.
Разбивка по регионам говорит о Пхукете иное. Всё снижение по стране приходится на Юго-Восточную Азию: этот регион с начала года упал на 14.0%, а Китай, наоборот, вырос на 16.1%. Рынки, которые действительно подписывают договоры аренды вилл на двенадцать месяцев, устояли. Европа выросла на 0.6% за год, Америка — на 0.6%, а Россия — одна из крупнейших групп долгосрочных резидентов Пхукета — снизилась на 0.55%, то есть держится на месте во всём, кроме арифметики.
Одно ограничение стоит назвать прямо: Министерство туризма и спорта публикует эти данные за 2026 год по гражданству и по регионам, но не по аэропорту назначения. В открытых данных нет ряда прибытий только на Пхукет, поэтому здесь в качестве ориентира используются общенациональные цифры. Воспринимайте их как направление, а не как подсчёт по Пхукету.
Деньги
Комитет по денежно-кредитной политике Банка Таиланда 26 августа единогласно сохранил ключевую ставку на уровне 1.00% — это четвёртое заседание 2026 года и третье подряд без изменения ставки. Для большинства иностранных покупателей на Пхукете это фон, а не рычаг, поскольку покупка обычно не финансируется в Таиланде в батах. Косвенно это важно: низкая внутренняя ставка и вялое потребление — одна из причин, по которым тайские девелоперы продолжают строить и по которым описанное выше предложение продолжает пополняться.
Что это значит
Если вы арендуете. Переговорная позиция лучше, чем в августе, но не радикально. Больше предложения при неизменных запрашиваемых ценах означает, что рычаг — в условиях, а не в самой ставке: срок, депозит, что включено. Сжатие рынка перед высоким сезоном наступает в октябре и ноябре; договор, подписанный в сентябре, заключается на более мягком рынке, чем договор, подписанный в декабре.
Если вы покупаете. Ничто здесь не говорит в пользу спешки. Запрашиваемые цены не изменились за две недели, в течение которых предложение выросло по обеим сторонам, — так не выглядит рынок, который вот-вот рванёт вверх. Так выглядит рынок, где серьёзное предложение воспринимают серьёзно. Дефицитны не виллы как таковые, а виллы дешевле ฿10m и виллы в трёх малых западных районах.
Если вы сдаёте виллу. За эти две недели число ваших конкурентов выросло примерно на одно объявление из сорока, а медианная запрашиваемая ставка не сдвинулась. Назначать цену на уровне медианы района, где у вас триста конкурентов, — медленная стратегия.
Мы повторим этот обзор в начале октября по той же методике и с теми же порогами выборки, чтобы сравнение месяц к месяцу было реальным, а не реконструированным. Посмотрите, что доступно сейчас, или изучите проекты и районы, стоящие за этими цифрами.