Юридическая проверка виллы на Пхукете: что проверить до подписания

Вилла на Пхукете всегда продаётся вместе с историей: кто её построил, кому принадлежит земля, сколько стоит вид, за сколько её можно сдать. Юридическая проверка — это этап сделки, на котором вы перестаёте слушать историю и начинаете читать документы. Их меньше, чем обычно ожидают, и каждый из них существует ещё до того, как вы что-либо заплатили.

Ниже проверки изложены в том порядке, в котором их разумно проводить, и в том порядке, в котором к вам должен вернуться отчёт юриста. Это не юридическая консультация, и она не заменяет юриста. Текст написан для того, чтобы вы знали, что должно быть в отчёте и что означает отсутствующая в нём строка.

Одна оговорка, прежде чем переходить к деталям. Законы ниже цитируются по неофициальным английским переводам, а экологическое уведомление по Пхукету — по нашему собственному прочтению тайского текста в Королевской газете. Юридическую силу имеют только тайские тексты, и в блоке источников перечислен каждый документ, на который мы опирались.

Когда это происходит и почему важны сроки

Юридическая проверка проводится в промежутке между депозитом за бронирование и договором купли-продажи — обычно это две–четыре недели эксклюзивности, как мы описали в статье о всех расходах от оферты до ключей. Из этого следуют две вещи. В соглашении о депозите должно быть указано, что происходит с деньгами, если проверка не пройдена. И проверки должны быть завершены до того, как будет уплачена более крупная сумма. Проблема, обнаруженная после подписания договора, — это предмет переговоров. Та же проблема, обнаруженная до него, — повод уйти вместе со своим депозитом.

Провести проверку как следует стоит недорого по сравнению со стоимостью актива. Одна тайская фирма публикует стартовую цену 30,000 бат плюс НДС за проверку земли или дома и указывает в объёме работ историю титула, обременения, доступ к участку, зонирование и проверку разрешения на строительство. С НДС это 32,100 бат — около 0.14% от 22,250,000 бат, медианной запрашиваемой цены 568 вилл с указанной ценой, доступных в нашей базе продаж на 15 сентября 2026 года. При сложном титуле или крупном поместье рассчитывайте на большую сумму.

1. Титул: реестр Земельного департамента, а не копия продавца

Ксерокопия чанота показывает, что было записано в документе в день копирования. Реестр показывает, что записано сейчас. Первая задача — запрос в отделение Земельного департамента, где зарегистрирован участок, и он должен ответить на четыре вопроса.

1. Что это за документ? Тайские земельные документы различаются тем, насколько надёжно закреплены границы участка и что можно зарегистрировать в отношении них. Определите тип документа прежде всего остального; видам титулов мы посвятим отдельную статью.
2. Кто зарегистрированный собственник? Имя в реестре должно совпадать с человеком или компанией, подписывающими ваш договор, — и сверять его нужно с документом, удостоверяющим личность, или с регистрацией компании, а не с визитной карточкой.
3. Что зарегистрировано в отношении участка? Ипотека, аренда, узуфрукт, суперфиций и сервитуты — всё это отмечается на титуле. Ипотека сама по себе не повод отказаться от сделки. Это повод письменно договориться о том, как и когда она будет погашена в Земельном департаменте и из каких денег.
4. Где именно находится участок и какова его площадь? Сервис LandsMaps Департамента земель наносит зарегистрированные участки на спутниковые снимки и указывает для каждого площадь и официальную кадастровую оценку. Пройдите по межевым знакам, сверяясь с этим контуром, а затем сравните площадь в чаноте с размером участка, который вам назвали.

Последнее сравнение важно потому, что названная цифра — это маркетинг. В нашей собственной базе 559 из 568 выставленных на продажу вилл указывают площадь участка. Эта цифра взята из объявления, а не из чанота — в двух объявлениях указаны участки меньше 80 квадратных метров, что говорит об ошибке ввода данных, а не о вилле. В чаноте площадь записывается в раях, нганах и квадратных вах: один квадратный ва равен четырём квадратным метрам, а один рай — 400 квадратным вах, или 1,600 квадратным метрам.

2. Продавец: кто он и кто вправе подписывать

Если продавец — физическое лицо, проверяется личность: паспорт или тайское удостоверение сверяются с реестром, а если за продавца подписывает кто-то другой, доверенность нужно тщательно изучить.

Если продавец — тайская компания, система DBD DataWarehouse Департамента развития бизнеса покажет её регистрационный статус, директоров, уставный капитал и поданную финансовую отчётность. Убедитесь, что компания действующая, что подписанты — её зарегистрированные директора и что это не схема 51–49, созданная иностранцем, чьи риски вы унаследуете. Почему такая структура является правонарушением для каждого, кто её подписывает, объясняется в статье о том, как иностранцы на самом деле владеют недвижимостью на Пхукете.

3. Доступ: участок без выезда к дороге — это проблема, которую вы покупаете

К участкам на склонах Пхукета часто приходится проезжать через чужую землю. Спросите, как именно, а затем спросите, как это право оформлено. Устраивать вас могут три ответа.

• Зарегистрированный сервитут. Section 1387 Гражданского и торгового кодекса позволяет обременить один объект недвижимости в пользу другого — именно так создаётся право проезда. Убедитесь, что сервитут действительно отмечен в чаноте соседа, а не просто обещан в письме. Section 1399 прекращает сервитут, которым не пользовались десять лет.
• Законное право прохода. Section 1349 позволяет собственнику земли, не имеющей выхода к дороге общего пользования, проходить через окружающие участки, и прямо распространяется на землю, отрезанную крутым склоном. Это реальное право. Но его нужно заявить, соседу полагается компенсация, а маршрут выбирается так, чтобы причинить соседу наименьший ущерб, — а не так, как удобно для вашего подъезда.
• Дорога внутри лицензированного поселка. Это следующая проверка.

Тропа, по которой сосед «всегда разрешал ездить», не относится ни к одному из этих вариантов.

4. Поселок: есть ли у застройки лицензия?

Многие виллы — лишь один участок из многих. В нашей базе 167 из 568 вилл на продажу — 29.4% — выставлены в составе именованного проекта, и именно здесь эта проверка чаще всего даёт о себе знать. От того, чем защищены их покупатели, зависит Закон о застройке земли (Land Development Act) B.E. 2543.

Section 4 определяет застройку земли как продажу земли, разделённой на десять и более участков, и намеренно охватывает застройщика, который делит участок менее чем на десять частей, а затем в течение трёх лет делит снова, чтобы дойти до десяти. Section 21 запрещает вести такую деятельность без лицензии Совета по застройке земли. Section 59 устанавливает наказание в виде лишения свободы на срок до двух лет и штрафа от 40,000 до 100,000 бат.

Наказание несёт застройщик. А убытки, если они возникнут, несёт покупатель, потому что защита, на которую он рассчитывает, прописана для лицензированных проектов. Согласно Section 43, дороги, сады и аналогичная инфраструктура в лицензированной застройке обременяются сервитутом в пользу участков, а застройщик обязан их содержать, и эта обязанность обеспечена банковской гарантией. Section 44 освобождает застройщика от этой обязанности, только когда покупатели создадут юридическое лицо жилого поселка, которое примет инфраструктуру, либо одним из двух других способов, предусмотренных законом.

Департамент земель публикует поиск лицензированных застроек и кондоминиумов по провинциям и отделениям Земельного департамента. Попросите у застройщика лицензию и найдите проект в этом поиске. Для крупного поселка есть ещё один документ: на Пхукете жилая застройка на 100–499 участков или на площади от 19 до 100 раев также должна иметь отчёт о предварительной экологической экспертизе согласно провинциальному уведомлению 2024 года.

5. Дом: было ли разрешение и соответствует ли дом разрешённому?

Section 21 Закона о контроле за строительством (Building Control Act) B.E. 2522 требует от любого, кто строит, перестраивает или переносит здание, либо получить разрешение у местного уполномоченного должностного лица, либо уведомить его в соответствии с Section 39 bis. Section 4 указывает, кто это должностное лицо: за пределами Бангкока и Паттайи — мэр муниципалитета или председатель провинциальной либо районной (тамбонной) административной организации.

Попросите разрешение и утверждённые чертежи и сравните их с домом: этажность, площадь застройки, высота, бассейн, комната, надстроенная над навесом для машины. А затем разберитесь, что означает расхождение.

• Section 40 позволяет местному должностному лицу приказать остановить незаконные работы и запретить эксплуатацию здания.
• Section 41 позволяет узаконить здание, которое можно привести в соответствие, по предписанию со сроком не менее тридцати дней.
• Section 42 позволяет предписать снос — полностью или частично, — если привести здание в соответствие невозможно или собственник не выполнил предписание.
• Section 65 наказывает строительство без разрешения лишением свободы на срок до трёх месяцев, штрафом до 60,000 бат или тем и другим — плюс ежедневным штрафом до 10,000 бат до устранения нарушения.

Предписания по Sections 40–42 адресуются собственнику или пользователю здания. После перехода права это вы. Отсутствие разрешения у готовой виллы — это разговор о цене, сумма, удерживаемая до легализации, или повод уйти, но никогда не пункт, который можно отметить и забыть.

6. Сама земля: экологическое уведомление по Пхукету

Об этой проверке большинство иностранных покупателей никогда не слышали, а на участке на склоне именно она может решить, стоит ли земля запрашиваемых денег. Уведомление Министерства природных ресурсов и окружающей среды об объявлении природоохранных зон на Пхукете было опубликовано в Королевской газете 13 декабря 2024 года, вступило в силу на следующий день и действует пять лет. Оно делит провинцию на восемь зон — по удалённости от берега и по высоте над средним уровнем моря — и определяет, что можно строить в каждой из них.

Три положения этой таблицы определяют исход реальных сделок.

Высота над уровнем моря важнее удалённости от берега. Зоны 1–3 определены так, что зоны 5 и 6 из них исключены. Участок в нескольких сотнях метров от пляжа, но на высоте девяноста метров на склоне подчиняется правилу высоты, а не прибрежному.

Выше 80 метров имеет значение дата приобретения земли. Строительство в зоне 6 запрещено, за исключением государственных, инфраструктурных и природоохранных объектов, а также одного исключения для частной земли: на земле, находившейся в собственности или законном владении до вступления в силу уведомления 2017 года, можно построить один отдельно стоящий дом высотой не более шести метров, с площадью застройки не более 90 квадратных метров и с не менее чем 70% участка без застройки. Уведомление прямо указывает, что это исключение не распространяется на землю выше 140 метров. Читайте текст в Королевской газете, а не его пересказ — именно этот текст применяет должностное лицо, выдающее разрешение.

На участках на склонах площадь застройки ограничена, где бы они ни находились. На земле, которую уведомление относит к склонам — по стандартам Департамента общественных работ и градостроительства, — в зонах 1, 5 и 6 разрешён только отдельно стоящий дом высотой до шести метров, а в зонах 2, 3, 4 и 7 — до двенадцати. На участке площадью 100 квадратных вах и более площадь застройки не может превышать 90 квадратных метров, при не менее чем 70% водопроницаемого грунта. На участке меньшего размера ограничения составляют 70 квадратных метров и 50%.

Граница в 100 квадратных вах — это 400 квадратных метров, и она проходит ровно посередине рынка: 266 из 559 вилл в нашей базе, у которых указана площадь участка, оказываются ниже неё. Это не значит, что все они стоят на склонах — наш каталог не фиксирует уклон. Это значит, что для любой из них, которая стоит на склоне, действует меньший лимит, и дом, который на таком участке можно законно построить, соответственно скромнее.

Существующие здания защищены. Clause 19 освобождает здания, уже стоявшие на момент вступления уведомления в силу, но запрещает их перестройку или изменение назначения в то, что уведомление запрещает. Clause 20 позволяет завершить уже начатое разрешённое строительство по старым правилам. Поэтому для готовой виллы вопрос не в том, можно ли было бы построить её сегодня. Вопрос в том, было ли у неё разрешение на момент постройки — это проверка пять, — и разрешена ли ещё пристройка, которую вы задумали, — это проверка шесть.

Чем грозит провал каждой проверки

Пять типичных ошибок

1. Депозит без условия возврата. Проверка имеет смысл, только если при её провале вы можете уйти. Пропишите это в соглашении о бронировании до того, как переведёте деньги.
2. Ксерокопия вместо запроса в реестр. Реестр — это запись. Копия — лишь утверждение о том, что в реестре.
3. Площадь участка из объявления принята за факт. В том числе из наших объявлений. Площадь определяет чанот, а от площади зависит допустимая площадь застройки.
4. «Разрешение оформляется». Section 21 касается уже существующего здания, а следующие за ней предписания — его собственника.
5. Земля на склоне оценена как пригодная для строительства, хотя никто не проверил её высоту над уровнем моря. Выше 80 метров ответ зависит от того, когда земля была приобретена; выше 140 ответа нет.

Чек-лист

1. Соглашение о бронировании, по которому депозит возвращается, если проверка не пройдена.
2. Запрос в Земельный департамент: тип документа, зарегистрированный собственник, все отметки на титуле.
3. Участок найден в LandsMaps, межевые знаки обойдены, площадь в чаноте сверена с названной площадью участка.
4. Личность продавца проверена; для компании — её статус в DBD и директора.
5. Доступ через сервитут, отмеченный в чаноте соседа, или по дороге лицензированного поселка.
6. Для участка в поселке из десяти и более участков — лицензия на застройку земли, найденная в поиске Департамента земель.
7. Разрешение на строительство или уведомление по Section 39 bis с утверждёнными чертежами, соответствующими дому.
8. Высота над уровнем моря, статус склона и зона по уведомлению, а также вытекающая из них допустимая площадь застройки.
9. Всё это — в письменном отчёте вашего собственного юриста до подписания договора купли-продажи.

Ни одна из этих проверок не является чем-то экзотическим, и ни одна не требует доверять чьему-либо рассказу об объекте, включая наш. Если вы присматриваетесь к конкретной вилле и хотите понять, какая из проверок окажется критичной — поселок, разрешение, высота на склоне, — расскажите нам, что вы рассматриваете, или свяжитесь с нашей командой напрямую. Если объект проверку прошёл, следующий вопрос — структура владения, и начать стоит со статьи «Лизхолд на 30 лет без иллюзий».