每一栋普吉岛别墅都附带着一段故事：谁建的、土地归谁、景观值多少钱、能租出什么价。尽职调查，就是购房过程中您不再听故事、转而查阅记录的阶段。这些记录比多数人预想的要少，而且每一份都在您支付任何款项之前就已存在。
以下是最合理的核查顺序，也是律师报告应当向您呈现的顺序。本文不构成法律意见，也不能替代律师。写作目的是让您了解报告应当包含哪些内容，以及报告中缺了某一项意味着什么。
进入细节之前，先说明一点。下文引用的法律条文出自非官方英文译本，普吉岛环境公告则依据我们对《皇家公报》（Royal Gazette）泰文原文的解读。只有泰文文本具有法律效力，文末资料来源部分列出了我们所依据的每一份文件。
何时进行，以及时间点为何重要
尽职调查在预订定金与买卖合同之间的窗口期进行——通常是两到四周的独家期，详见从出价到交房的每一笔费用。由此引出两点。其一，定金协议必须写明：若某项核查未通过，这笔钱如何处理。其二，所有核查必须在支付任何更大额款项之前完成。签约之后才发现的问题，只能拿来谈判；同样的问题若在签约前发现，就是您带着定金全身而退的理由。
与资产本身相比，认真做尽职调查的成本很低。一家泰国律所公布的土地或房屋尽职调查起价为 30,000 泰铢另加增值税，服务范围列为产权历史、权利负担、通行、分区规划及建筑许可核查。含增值税为 32,100 泰铢——约为 22,250,000 泰铢的 0.14%，这是 2026年9月15日我们出售房源中 568 套已标价、可售别墅的要价中位数。若产权情况复杂或庄园规模较大，费用会更高。
1. 产权：查土地局登记簿，而非卖方的复印件
地契复印件显示的是复印当天地契上的内容，登记簿显示的才是它现在的内容。第一步是在该地块登记所在的土地局进行查册，查册应回答四个问题。
- 这是哪一类文件？泰国各类土地文件在边界确定的严格程度、以及可在其上登记哪些权利方面各不相同。首先要确定文件类型；我们将另撰一文专门介绍各类地契。
- 登记所有人是谁？登记簿上的名字必须与和您签约的个人或公司一致——须对照身份证件或公司注册资料核实，而不是名片。
- 其上登记了哪些权利？抵押、租赁、用益权、地上权和地役权都会批注在地契上。抵押本身并不构成放弃交易的理由，但您需要书面约定在土地局以何种方式、于何时注销抵押，以及用哪笔款项清偿。
- 具体位置在哪里，面积多大？土地厅的 LandsMaps 服务在卫星影像上标出已登记的地块，并显示每块地的面积和官方评估价。请对照该轮廓实地走一遍界桩，再将地契上的面积与您获得的报价面积进行比对。
最后这项比对之所以重要，是因为报价中的面积属于营销数字。在我们自己的房源中，568 套在售别墅里有 559 套标明了土地面积。这一数字是房源信息所写的，而非地契所载的——其中两条房源的土地面积不足 80 平方米，这显然是录入错误，而不是一栋别墅。地契以莱（rai）、昂（ngan）和平方哇（square wah）记录面积：一平方哇等于四平方米，一莱等于 400 平方哇，即 1,600 平方米。
2. 卖方：身份核实，以及谁有权签字
如果卖方是个人，核查的是身份：将护照或泰国身份证与登记簿对照；如由他人代为签字，须认真审查授权委托书。
如果卖方是泰国公司，商业发展厅（Department of Business Development）的 DBD DataWarehouse 可查到其登记状态、董事、注册资本及已提交的财务报表。请确认公司处于存续状态、签字人是其登记在册的董事，并且它不是某个外国人的 51–49 持股架构——否则您将一并承接其风险。为何这种架构对每一位签署人都构成违法，详见外国人实际如何持有普吉岛房产。
3. 通行：无法通达道路的地块，是您花钱买来的麻烦
普吉岛的山坡地块往往需要穿过他人的土地才能到达。请先问清楚如何通行，再问这项权利是如何记录的。值得接受的答案有三种。
- 已登记的地役权。《民商法典》第 1387 条允许为另一处不动产的利益而在某处不动产上设定负担，通行权即由此设立。请核实它确实已批注在邻居的地契上，而不只是一封信中的承诺。第 1399 条规定，连续十年未行使的地役权即告消灭。
- 法定通行权。第 1349 条允许无路通往公共道路的土地所有人通过周边土地通行，并明确适用于因陡坡而被阻隔的土地。这是一项真实存在的权利，但必须主动主张，邻居有权获得补偿，且通行路线以对邻居造成最小损害为原则选定——而不是以方便您的车道为准。
- 持牌庄园内的道路。这是下一项核查。
一条邻居“一直都让人走”的小路，不属于上述任何一种。
4. 庄园：是否为持牌土地开发项目？
许多别墅只是众多地块中的一块。在我们的房源中，568 套在售别墅中有 167 套——29.4%——位于有名称的项目之内，而这项核查最常在这类房产上出问题。佛历 2543 年《土地开发法》（Land Development Act）决定了这些买家受到何种保护。
第 4 条将土地开发定义为出售分割为十块或以上子地块的土地，并特意涵盖了这样一类开发商：先将地块分成不足十块，再于三年内继续分割以达到十块。第 21 条禁止未经土地开发委员会（Land Development Board）许可而从事此类开发。第 59 条规定的处罚为最高两年监禁，并处 40,000 至 100,000 泰铢罚款。
处罚由开发商承担；而一旦出现损失，承担者却是买家，因为买家所依赖的保护条款是为持牌项目而设的。根据第 43 条，持牌开发项目中的道路、花园及类似公共设施须为各地块的利益设定地役权，开发商必须负责维护，并以银行保函作担保。根据第 44 条，只有在买家成立住宅开发法人接管这些设施后，或通过该法规定的另外两种途径之一，开发商才可免除这项义务。
土地厅提供按府和土地局查询持牌土地开发项目及公寓的服务。请向开发商索取许可证，并在查询系统中找到该项目。大型庄园还涉及另一份文件：在普吉岛，拥有 100 至 499 个地块、或占地 19 至 100 莱的住宅土地开发项目，根据 2024 年府级公告，还必须提交初步环境审查报告。
5. 房屋：是否获得许可，现状是否与许可一致？
佛历 2522 年《建筑控制法》（Building Control Act）第 21 条规定，任何建造、改建或迁移建筑物的人，须向地方主管官员申领许可，或依第 39 条之二向该官员备案。第 4 条明确了该官员的身份——在曼谷和芭提雅以外，为市政当局的市长，或府级、区级行政机构的主席。
请索取许可证和批准图纸，并与房屋实物逐项对照：楼层、占地面积、高度、泳池，以及车棚上方加建的房间。然后弄清楚任何出入意味着什么。
- 第 40 条允许地方官员下令停止违法施工，并禁止使用该建筑。
- 第 41 条允许对可以整改的建筑予以合法化，整改令给予的期限不少于三十天。
- 第 42 条允许在无法整改或业主未遵从命令时，下令全部或部分拆除。
- 第 65 条对无许可建造处以最高三个月监禁、最高 60,000 泰铢罚款，或两者并处——另在整改完成前按日处以最高 10,000 泰铢罚款。
第 40 至 42 条规定的命令针对的是建筑物的所有人或占用人。过户之后，这个人就是您。已完工别墅缺少许可证，要么成为价格谈判的筹码，要么需预留一笔款项直至完成合法化，要么就是您退出的理由——绝不是记一笔就能略过的事项。
6. 土地本身：普吉岛环境公告
这是大多数海外买家从未听说过的一项核查，而对于山坡地块，它可能决定这块地是否值那个要价。自然资源与环境部（Ministry of Natural Resources and Environment）关于划定普吉岛环境保护区的公告于 2024年12月13日刊登于《皇家公报》，次日生效，有效期五年。公告按距海岸线的距离和平均海拔高度，将全府划分为八个区域，并规定了每个区域可以建造的内容。
| 地块位置 | 高度 | 条件 |
|---|---|---|
| 距海岸线 20 米以内 | 不得建造 | 最低退线距离 |
| 向内陆 20–50 米（区域 1） | 6 米 | 至少保留地块的 75% 为空地 |
| 向内陆 50–200 米（区域 2） | 12 米 | 透水地面至少占空地的 50%，其中一半为绿地 |
| 向内陆 200–400 米（区域 3） | 16 米 | 比例同上；如适用建筑控制法或城市规划法，以其高度规定为准 |
| 岛上其余地区（区域 7） | 23 米 | 如适用建筑控制法或城市规划法，以其规定为准 |
| 海拔 40–80 米（区域 5） | 8 米 | 透水地面至少占空地的 50%，其中一半为绿地 |
| 海拔 80–140 米（区域 6） | 不得建造，仅一项例外 | 2017 年公告之前已持有的土地：可建一栋独立住宅，高 6 米，占地不超过 90 平方米，70% 为空地 |
| 海拔 140 米以上（区域 6） | 不得建造 | 上述例外不适用 |
表中有三点会直接左右实际交易。
海拔高度优先于离岸距离。区域 1 至 3 的定义明确排除了区域 5 和 6。一块距海滩仅几百米、但位于山坡上九十米处的地块，适用的是海拔规则，而非海岸规则。
海拔 80 米以上，土地取得日期至关重要。区域 6 禁止建造，但国家、公用设施和保护用途除外，另有一项针对私人土地的例外：在 2017 年公告生效前已拥有或合法占有的土地，可建一栋高度不超过六米的独立住宅，占地面积不超过 90 平方米，且至少保留地块的 70% 为空地。公告明文规定，该例外不适用于海拔 140 米以上的土地。请阅读《皇家公报》原文，而不是其摘要——许可审批官员依据的正是原文。
山坡地块无论位于何处都有占地面积上限。对于公告参照公共工程与城乡规划厅（Department of Public Works and Town & Country Planning）标准认定为山坡地的土地，区域 1、5、6 仅允许建造高度不超过六米的独立住宅，区域 2、3、4、7 则不超过十二米。地块面积为 100 平方哇或以上的，占地面积不得超过 90 平方米，且透水地面至少占 70%；地块较小的，限制为 70 平方米和 50%。
| 标注土地面积 | 别墅数量 | 占比 |
|---|---|---|
| 400 平方米以下 | 266 | 47.6% |
| 400–799 平方米 | 207 | 37.0% |
| 800–1,599 平方米 | 54 | 9.7% |
| 1,600 平方米及以上 | 32 | 5.7% |
100 平方哇的分界线即 400 平方米，恰好穿过市场的正中：在我们房源中标注了土地面积的 559 套别墅里，有 266 套低于这一数字。这并不意味着它们都是山坡地块——我们的房源目录并未记录坡度。它意味着：其中凡属山坡地的，适用的是较小的上限，地块上可合法建造的房屋也相应较为有限。
既有建筑受到保护。第 19 款豁免公告生效时已存在的建筑，但禁止将其改建或变更用途为公告所禁止的形式。第 20 款允许已获许可且正在施工的工程按旧规完成。因此，对于已完工的别墅，问题不在于它今天能否获准建造，而在于它建造时是否获得了许可——即第五项核查——以及您打算进行的扩建是否仍被允许，也就是这一项。
每项核查未通过的后果
| 核查项目 | 未通过时 | 依据 |
|---|---|---|
| 产权 | 地契内容与您被告知的不符 | 土地局登记簿 |
| 卖方 | 签字人并非有权办理过户的人 | 土地局登记簿；DBD |
| 通行 | 没有经记录的、通达地块的权利 | 《民商法典》第 1349、1387 条 |
| 庄园许可 | 公共设施地役权和维护担保是为持牌项目而设的 | 《土地开发法》第 21、43、44 条 |
| 建筑许可 | 针对业主的停工、整改或拆除命令 | 《建筑控制法》第 40–42 条 |
| 环境区域 | 地块无法承载您据以估价的房屋 | 自然资源与环境部普吉岛公告，2024 年 |
最常见的五种失误
- 定金没有退款条件。只有在核查未通过时您能够退出，尽职调查才有意义。请在付款之前将这一点写入预订协议。
- 把复印件当作查册结果。登记簿才是记录，复印件只是对登记簿内容的一种说法。
- 将房源标注的土地面积视为事实。我们的房源也不例外。面积以地契为准，而面积决定可建占地面积。
- “许可证正在办理中。”第 21 条针对的是现存的建筑，由此产生的命令针对的是其所有人。
- 在无人核实海拔之前，就把山坡地按可建地定价。海拔 80 米以上，答案取决于土地的取得时间；140 米以上，则根本没有答案。
核查清单
- 一份在尽职调查未通过时退还定金的预订协议。
- 土地局查册：文件类型、登记所有人、地契上批注的全部事项。
- 在 LandsMaps 上找到该地块，实地走过界桩，并核对地契面积与报价面积是否一致。
- 核实卖方身份；如为公司，核实其 DBD 登记状态及董事。
- 通过批注在邻居地契上的地役权，或持牌庄园内的道路获得通行。
- 位于十块或以上地块庄园内的，须有土地开发许可证，并可在土地厅查询系统中查到。
- 建筑许可证或第 39 条之二备案，以及与房屋一致的批准图纸。
- 海拔高度、是否属山坡地、所属公告区域，以及由此确定的占地面积上限。
- 以上全部内容，均须在签署买卖合同之前，由您自己的律师出具书面报告。
这些核查没有一项是冷门的，也没有一项需要依赖任何人对房产的描述，包括我们的描述。如果您正在考虑某一栋别墅，想知道哪一项最可能出问题——庄园、许可证，还是山坡上的海拔——告诉我们您的考虑，或直接联系我们的团队。如果全部通过，下一个问题就是持有架构，坦诚解读 30 年租赁产权是很好的起点。