การตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ก่อนซื้อในประเทศไทยครอบคลุมอะไรบ้าง

สำหรับวิลล่าในภูเก็ต ครอบคลุมบันทึกหกประการ ได้แก่ ทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดินสำหรับเอกสารสิทธิ์ เจ้าของ และทุกรายการที่บันทึกไว้ ตัวตนของผู้ขายหรือการจดทะเบียนบริษัท ฐานทางกฎหมายของทางเข้าออกที่ดิน ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหากที่ดินอยู่ในโครงการตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ใบอนุญาตก่อสร้างและแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติ และพื้นที่ของที่ดินตามประกาศด้านสิ่งแวดล้อมภูเก็ตปี 2024 ซึ่งกำหนดความสูงอาคารและขีดจำกัดพื้นที่อาคารบนที่ลาดเชิงเขา

การตรวจสอบวิลล่าในภูเก็ตก่อนซื้อมีค่าใช้จ่ายเท่าไร

สำนักงานกฎหมายไทยแห่งหนึ่งเผยแพร่ราคาเริ่มต้นที่ 30,000 บาทไม่รวม VAT 7% สำหรับการตรวจสอบที่ดินหรือบ้าน หรือรวมเป็น 32,100 บาท ครอบคลุมประวัติเอกสารสิทธิ์ ภาระผูกพัน ทางเข้าออก ผังเมือง และการตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง คิดเป็นประมาณ 0.14% ของค่ามัธยฐานราคาเสนอขาย 22.25 ล้านบาทของวิลล่าในรายการขายของเราในเดือนกันยายน 2026 หากเอกสารสิทธิ์ซับซ้อนหรือเป็นโครงการขนาดใหญ่ ค่าใช้จ่ายจะสูงกว่านี้

สร้างบ้านบนที่ดินเชิงเขาในภูเก็ตได้หรือไม่

ขึ้นอยู่กับความสูงจากระดับน้ำทะเลและวันที่ได้มาซึ่งที่ดิน ตามประกาศด้านสิ่งแวดล้อมภูเก็ตปี 2024 ที่ดินที่สูง 40 ถึง 80 เมตรสร้างอาคารได้สูงไม่เกิน 8 เมตร ระหว่าง 80 ถึง 140 เมตรห้ามก่อสร้าง เว้นแต่ที่ดินที่ถือครองก่อนประกาศปี 2017 สามารถสร้างบ้านเดี่ยวได้หนึ่งหลัง สูงไม่เกิน 6 เมตร พื้นที่อาคารไม่เกิน 90 ตารางเมตร เหนือ 140 เมตรไม่มีข้อยกเว้นดังกล่าว ที่ดินเชิงเขาในทุกพื้นที่มีเพดานพื้นที่อาคาร 90 ตารางเมตร หรือ 70 ตารางเมตรสำหรับที่ดินต่ำกว่า 100 ตารางวา

จะเกิดอะไรขึ้นหากวิลล่าในภูเก็ตสร้างโดยไม่มีใบอนุญาต

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถสั่งห้ามใช้อาคาร สั่งให้แก้ไขให้ถูกต้องภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวันหากทำได้ หรือสั่งรื้อถอนทั้งหมดหรือบางส่วนหากทำไม่ได้ คำสั่งเหล่านี้มีถึงเจ้าของหรือผู้ครอบครอง ซึ่งหลังการโอนหมายถึงผู้ซื้อ การก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตยังมีโทษจำคุกไม่เกินสามเดือน ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท

โครงการวิลล่าในประเทศไทยต้องมีใบอนุญาตหรือไม่

ต้องมี หากที่ดินแบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปเพื่อขาย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินกำหนดให้ต้องได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และความคุ้มครองผู้ซื้อ ได้แก่ ภาระจำยอมเหนือถนนและสาธารณูปโภคของโครงการ และหน้าที่ของผู้พัฒนาในการบำรุงรักษาโดยมีหนังสือค้ำประกันของธนาคาร เขียนไว้สำหรับโครงการที่ได้รับอนุญาต กรมที่ดินเผยแพร่ระบบค้นหาโครงการที่ได้รับอนุญาตตามจังหวัด

การตรวจสอบวิลล่าในภูเก็ตก่อนซื้อ: สิ่งที่ต้องตรวจก่อนลงนาม

คู่มือการซื้อ · 15 กันยายน 2026

การตรวจสอบทุกข้อที่สำคัญสำหรับวิลล่าในภูเก็ตทำได้จากบันทึกสาธารณะ ได้แก่ ทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดิน ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง และประกาศกำหนดเขตพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อมภูเก็ตปี 2024 ซึ่งห้ามก่อสร้างอาคารใหม่บนพื้นที่สูงกว่า 140 เมตร และจำกัดพื้นที่อาคารบนที่ลาดเชิงเขาไว้ที่ 90 ตารางเมตร บทความนี้อธิบายการตรวจสอบแต่ละข้อ กฎหมายที่รองรับ และความเสี่ยงหากไม่ผ่าน

โดย Russell Chuchurin · 12 นาทีในการอ่าน

วิลล่าในภูเก็ตมักมาพร้อมเรื่องเล่า ใครเป็นผู้สร้าง ใครเป็นเจ้าของที่ดิน วิวมีมูลค่าเท่าไร และปล่อยเช่าได้เท่าไร การตรวจสอบก่อนซื้อ (due diligence) คือขั้นตอนของการซื้อที่คุณหยุดฟังเรื่องเล่าและหันมาอ่านเอกสารหลักฐานแทน เอกสารเหล่านี้มีน้อยกว่าที่หลายคนคาด และทุกฉบับมีอยู่แล้วก่อนที่คุณจะจ่ายเงินใด ๆ

นี่คือลำดับที่เหมาะสมในการตรวจสอบ และเป็นลำดับที่รายงานของทนายความควรส่งกลับมาถึงคุณ บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายและไม่ได้ทดแทนทนายความ บทความนี้เขียนขึ้นเพื่อให้คุณรู้ว่ารายงานควรมีเนื้อหาอะไร และหากบรรทัดใดหายไปหมายความว่าอย่างไร

ข้อสังเกตหนึ่งก่อนเข้าสู่รายละเอียด กฎหมายที่อ้างถึงด้านล่างยกมาจากคำแปลภาษาอังกฤษที่ไม่เป็นทางการ และประกาศด้านสิ่งแวดล้อมของภูเก็ตมาจากการอ่านตัวบทภาษาไทยในราชกิจจานุเบกษาของเราเอง มีเพียงตัวบทภาษาไทยเท่านั้นที่มีผลทางกฎหมาย และส่วนแหล่งอ้างอิงได้ระบุทุกแหล่งที่เราใช้ไว้แล้ว

ทำเมื่อใด และเหตุใดจังหวะเวลาจึงสำคัญ

การตรวจสอบก่อนซื้อเกิดขึ้นในช่วงระหว่างการวางเงินมัดจำจองกับการลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย โดยทั่วไปคือช่วงสิทธิ์เฉพาะสองถึงสี่สัปดาห์ ดังที่เราอธิบายไว้ในค่าใช้จ่ายทุกรายการตั้งแต่ยื่นข้อเสนอจนรับกุญแจ ซึ่งส่งผลสองประการ สัญญามัดจำต้องระบุว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับเงินหากการตรวจสอบไม่ผ่าน และการตรวจสอบต้องเสร็จสิ้นก่อนจ่ายเงินก้อนที่ใหญ่กว่านั้น ปัญหาที่พบหลังลงนามสัญญาแล้วคือเรื่องที่ต้องต่อรอง ปัญหาเดียวกันที่พบก่อนลงนามคือเหตุผลให้ถอนตัวพร้อมรับเงินมัดจำคืน

การตรวจสอบอย่างถูกต้องมีค่าใช้จ่ายน้อยเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน สำนักงานกฎหมายไทยแห่งหนึ่งเผยแพร่ราคาเริ่มต้นที่ 30,000 บาทไม่รวม VAT สำหรับการตรวจสอบที่ดินหรือบ้าน โดยระบุขอบเขตว่าครอบคลุมประวัติเอกสารสิทธิ์ ภาระผูกพัน ทางเข้าออก ผังเมือง และการตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง รวม VAT แล้วเป็น 32,100 บาท หรือประมาณ 0.14% ของ 22,250,000 บาท ซึ่งเป็นค่ามัธยฐานของราคาเสนอขายวิลล่าที่มีราคาและยังว่างอยู่ 568 หลังในรายการขายของเรา ณ วันที่ 15 กันยายน 2026 หากเอกสารสิทธิ์ซับซ้อนหรือเป็นโครงการขนาดใหญ่ ค่าใช้จ่ายจะสูงกว่านี้

1. เอกสารสิทธิ์: ทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่สำเนาของผู้ขาย

สำเนาโฉนดแสดงสิ่งที่โฉนดระบุไว้ในวันที่ถ่ายสำเนา ส่วนทะเบียนแสดงสิ่งที่ระบุอยู่ในปัจจุบัน งานแรกคือการตรวจค้นที่สำนักงานที่ดินที่แปลงนั้นจดทะเบียนไว้ ซึ่งควรตอบคำถามสี่ข้อ

เป็นเอกสารประเภทใด เอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทยแตกต่างกันในความแน่นอนของแนวเขตและในสิ่งที่สามารถจดทะเบียนได้ ให้ระบุประเภทเอกสารก่อนสิ่งอื่นใด เราจะอธิบายประเภทเอกสารสิทธิ์ไว้ในบทความแยกต่างหาก
ใครเป็นเจ้าของตามทะเบียน ชื่อในทะเบียนต้องตรงกับบุคคลหรือบริษัทที่ลงนามในสัญญากับคุณ โดยตรวจกับเอกสารแสดงตัวตนหรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท ไม่ใช่นามบัตร
มีภาระอะไรจดทะเบียนไว้บ้าง การจำนอง การเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระจำยอม ล้วนบันทึกไว้บนเอกสารสิทธิ์ การจำนองไม่ใช่เหตุผลในตัวเองที่ต้องถอนตัว แต่เป็นเหตุผลที่ต้องตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจะไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินอย่างไร เมื่อใด และใช้เงินจากส่วนใด
ตั้งอยู่ตรงไหนแน่ และมีขนาดเท่าไร บริการ LandsMaps ของกรมที่ดินแสดงแปลงที่ดินที่จดทะเบียนบนภาพถ่ายดาวเทียม พร้อมเนื้อที่และราคาประเมินทางราชการของแต่ละแปลง ให้เดินตรวจหมุดหลักเขตเทียบกับแนวเขตนั้น จากนั้นเปรียบเทียบเนื้อที่ในโฉนดกับขนาดที่ดินที่คุณได้รับแจ้ง

การเปรียบเทียบข้อสุดท้ายสำคัญเพราะตัวเลขที่แจ้งมาเป็นข้อมูลการตลาด ในรายการของเราเอง วิลล่าที่ขาย 559 จาก 568 หลังระบุขนาดที่ดิน ตัวเลขนั้นคือสิ่งที่ประกาศระบุ ไม่ใช่สิ่งที่โฉนดระบุ มีสองประกาศที่ระบุขนาดที่ดินต่ำกว่า 80 ตารางเมตร ซึ่งเป็นความผิดพลาดในการกรอกข้อมูลมากกว่าจะเป็นวิลล่าจริง โฉนดบันทึกเนื้อที่เป็นไร่ งาน และตารางวา หนึ่งตารางวาเท่ากับสี่ตารางเมตร และหนึ่งไร่เท่ากับ 400 ตารางวา หรือ 1,600 ตารางเมตร

2. ผู้ขาย: เป็นใคร และใครมีอำนาจลงนาม

หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา สิ่งที่ต้องตรวจคือตัวตน ได้แก่ หนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนไทยเทียบกับทะเบียน และหากมีผู้อื่นลงนามแทน ต้องตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจอย่างถี่ถ้วน

หากผู้ขายเป็นบริษัทไทย ระบบ DBD DataWarehouse ของกรมพัฒนาธุรกิจการค้าจะแสดงสถานะการจดทะเบียน กรรมการ ทุนจดทะเบียน และงบการเงินที่ยื่นไว้ ตรวจสอบว่าบริษัทยังดำเนินกิจการอยู่ ผู้ลงนามเป็นกรรมการตามรายชื่อ และบริษัทไม่ใช่โครงสร้างถือหุ้น 51–49 ของชาวต่างชาติที่คุณจะรับความเสี่ยงต่อมา เหตุใดโครงสร้างนี้จึงเป็นความผิดสำหรับทุกคนที่ลงนาม อธิบายไว้ในชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้อย่างไรจริง ๆ

3. ทางเข้าออก: ที่ดินที่ออกถนนไม่ได้คือปัญหาที่คุณซื้อมาด้วย

ที่ดินเชิงเขาในภูเก็ตมักต้องผ่านที่ดินของผู้อื่นเพื่อเข้าถึง ให้ถามว่าเข้าถึงอย่างไร แล้วถามต่อว่าสิทธินั้นบันทึกไว้อย่างไร คำตอบที่มีค่ามีสามแบบ

ภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้ว มาตรา 1387 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้อสังหาริมทรัพย์หนึ่งต้องรับภาระเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งเป็นวิธีสร้างสิทธิทางผ่าน ตรวจสอบว่ามีการบันทึกไว้บนโฉนดของเพื่อนบ้านจริง ไม่ใช่เพียงสัญญาไว้ในจดหมาย มาตรา 1399 ระบุว่าภาระจำยอมสิ้นไปหากไม่ได้ใช้เป็นเวลาสิบปี
สิทธิทางผ่านตามกฎหมาย มาตรา 1349 ให้เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ และระบุชัดว่าครอบคลุมถึงที่ดินที่ถูกตัดขาดด้วยที่ลาดชัน นี่เป็นสิทธิที่แท้จริง แต่ต้องมีการใช้สิทธิเรียกร้อง เพื่อนบ้านมีสิทธิได้รับค่าทดแทน และเส้นทางต้องเลือกให้เกิดความเสียหายแก่เพื่อนบ้านน้อยที่สุด ไม่ใช่ให้เหมาะกับทางรถของคุณ
ถนนภายในโครงการที่ได้รับอนุญาต ซึ่งเป็นการตรวจสอบข้อถัดไป

ทางที่เพื่อนบ้าน "ให้คนใช้มาตลอด" ไม่เข้าข่ายข้อใดเลย

4. โครงการ: เป็นการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตหรือไม่

วิลล่าจำนวนมากเป็นหนึ่งแปลงในหลายแปลง ในรายการของเรา วิลล่าที่ขาย 167 จาก 568 หลัง หรือ 29.4% ประกาศว่าอยู่ในโครงการที่มีชื่อ และตรงนี้เองที่การตรวจสอบข้อนี้มักมีผลมากที่สุด พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เป็นตัวกำหนดว่าผู้ซื้อได้รับความคุ้มครองอะไรบ้าง

มาตรา 4 นิยามการจัดสรรที่ดินว่าเป็นการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป และจงใจครอบคลุมถึงผู้พัฒนาที่แบ่งที่ดินน้อยกว่าสิบแปลงแล้วแบ่งเพิ่มภายในสามปีจนครบสิบแปลง มาตรา 21 ห้ามดำเนินการโดยไม่ได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน มาตรา 59 กำหนดโทษจำคุกไม่เกินสองปีและปรับตั้งแต่ 40,000 ถึง 100,000 บาท

โทษเป็นของผู้พัฒนา แต่ความเสียหาย หากเกิดขึ้น เป็นของผู้ซื้อ เพราะความคุ้มครองที่ผู้ซื้อพึ่งพาเขียนไว้สำหรับโครงการที่ได้รับอนุญาต ตามมาตรา 43 ถนน สวน และสาธารณูปโภคในลักษณะเดียวกันในโครงการที่ได้รับอนุญาตจะตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของแปลงที่ดิน และผู้พัฒนาต้องบำรุงรักษา โดยมีหนังสือค้ำประกันของธนาคารรองรับ มาตรา 44 ปลดผู้พัฒนาจากหน้าที่นี้ก็ต่อเมื่อผู้ซื้อได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนสาธารณูปโภค หรือด้วยวิธีอื่นอีกสองวิธีที่พระราชบัญญัติกำหนดไว้

กรมที่ดินเผยแพร่ระบบค้นหาโครงการจัดสรรที่ดินและอาคารชุดที่ได้รับอนุญาตตามจังหวัดและสำนักงานที่ดิน ขอดูใบอนุญาตจากผู้พัฒนา และค้นหาโครงการในระบบนั้น สำหรับโครงการขนาดใหญ่ยังมีเอกสารอีกหนึ่งฉบับ ในภูเก็ต การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 100 ถึง 499 แปลง หรือ 19 ถึง 100 ไร่ ต้องมีรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้นตามประกาศระดับจังหวัดปี 2024 ด้วย

5. ตัวบ้าน: ได้รับอนุญาตหรือไม่ และตรงตามที่ได้รับอนุญาตหรือไม่

มาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้ผู้ที่ก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานนั้นตามมาตรา 39 ทวิ มาตรา 4 ระบุว่าเจ้าพนักงานนั้นคือใคร นอกกรุงเทพมหานครและเมืองพัทยา ได้แก่ นายกเทศมนตรี หรือนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดหรือองค์การบริหารส่วนตำบล

ขอดูใบอนุญาตและแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติ แล้วนำมาเทียบกับตัวบ้าน ได้แก่ จำนวนชั้น พื้นที่อาคาร ความสูง สระว่ายน้ำ และห้องที่สร้างเพิ่มเหนือที่จอดรถ จากนั้นทำความเข้าใจว่าส่วนที่ไม่ตรงกันมีความหมายอย่างไร

มาตรา 40 ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งระงับงานที่ผิดกฎหมายและห้ามใช้อาคาร
มาตรา 41 ให้อาคารที่แก้ไขได้ดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้อง โดยมีคำสั่งกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
มาตรา 42 ให้สั่งรื้อถอนทั้งหมดหรือบางส่วน หากแก้ไขไม่ได้หรือเจ้าของไม่ปฏิบัติตาม
มาตรา 65 กำหนดโทษการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต จำคุกไม่เกินสามเดือน ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทจนกว่าจะแก้ไขให้ถูกต้อง

คำสั่งตามมาตรา 40 ถึง 42 มีถึงเจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร หลังการโอน นั่นคือคุณ ใบอนุญาตที่ขาดหายไปของวิลล่าที่สร้างเสร็จแล้ว คือเรื่องที่ต้องต่อรองราคา กันเงินส่วนหนึ่งไว้จนกว่าจะแก้ไขให้ถูกต้อง หรือเป็นเหตุผลให้ถอนตัว ไม่ใช่เพียงบรรทัดที่จดไว้แล้วผ่านไป

6. ตัวที่ดิน: ประกาศด้านสิ่งแวดล้อมของภูเก็ต

นี่คือการตรวจสอบที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่เคยได้ยิน และสำหรับที่ดินเชิงเขา อาจเป็นตัวตัดสินว่าที่ดินมีมูลค่าเท่ากับที่เสนอขายหรือไม่ ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดเขตพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อมในภูเก็ต ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2024 มีผลใช้บังคับในวันถัดมา และมีอายุห้าปี ประกาศนี้แบ่งจังหวัดออกเป็นแปดพื้นที่ ตามระยะห่างจากชายฝั่งและความสูงจากระดับน้ำทะเลปานกลาง และกำหนดสิ่งที่ก่อสร้างได้ในแต่ละพื้นที่

ความสูงอาคารสูงสุดตามประกาศด้านสิ่งแวดล้อมภูเก็ตปี 2024: ห้ามก่อสร้างอาคารภายในระยะ 20 เมตรจากแนวชายฝั่ง; 6 เมตร ในระยะ 20 ถึง 50 เมตรจากชายฝั่ง; 12 เมตร ในระยะ 50 ถึง 200 เมตร; 16 เมตร ในระยะ 200 ถึง 400 เมตร; 23 เมตร ในพื้นที่ส่วนที่เหลือของเกาะ; 8 เมตร บนที่ดินที่สูง 40 ถึง 80 เมตรจากระดับน้ำทะเล; 6 เมตร ที่ความสูง 80 ถึง 140 เมตร และเฉพาะที่ดินที่ถือครองก่อนปี 2017 เท่านั้น; ห้ามก่อสร้างอาคารที่สูงกว่า 140 เมตร — ความสูงอาคารสูงสุดแยกตามพื้นที่ เทศบาลนครภูเก็ตมีกฎของตนเองจึงไม่รวมไว้ ตารางด้านล่างแสดงเงื่อนไขที่กำหนดสำหรับแต่ละความสูง

ที่ตั้งของที่ดิน	ความสูง	เงื่อนไข
ภายใน 20 ม. จากแนวชายฝั่ง	ห้ามก่อสร้าง	ระยะถอยร่นขั้นต่ำ
ห่างชายฝั่ง 20–50 ม. (พื้นที่ 1)	6 ม.	เว้นที่ว่างอย่างน้อย 75% ของแปลง
ห่างชายฝั่ง 50–200 ม. (พื้นที่ 2)	12 ม.	พื้นที่ซึมน้ำได้อย่างน้อย 50% ของที่ว่าง และครึ่งหนึ่งของส่วนนั้นเป็นพื้นที่สีเขียว
ห่างชายฝั่ง 200–400 ม. (พื้นที่ 3)	16 ม.	สัดส่วนเดียวกัน หากมีกฎหมายควบคุมอาคารหรือกฎหมายผังเมืองใช้บังคับ ให้ใช้เกณฑ์ความสูงตามกฎหมายนั้น
พื้นที่ส่วนที่เหลือของเกาะ (พื้นที่ 7)	23 ม.	หากมีกฎหมายควบคุมอาคารหรือกฎหมายผังเมืองใช้บังคับ ให้ใช้เกณฑ์ตามกฎหมายนั้น
สูงจากระดับน้ำทะเล 40–80 ม. (พื้นที่ 5)	8 ม.	พื้นที่ซึมน้ำได้อย่างน้อย 50% ของที่ว่าง และครึ่งหนึ่งของส่วนนั้นเป็นพื้นที่สีเขียว
สูงจากระดับน้ำทะเล 80–140 ม. (พื้นที่ 6)	ห้ามก่อสร้าง มีข้อยกเว้นหนึ่งข้อ	ที่ดินที่ถือครองก่อนประกาศปี 2017: บ้านเดี่ยวหนึ่งหลัง สูง 6 ม. พื้นที่อาคารไม่เกิน 90 ตร.ม. เว้นที่ว่าง 70%
สูงกว่า 140 ม. (พื้นที่ 6)	ห้ามก่อสร้าง	ไม่ใช้ข้อยกเว้น

สามประเด็นในตารางนี้เป็นตัวตัดสินการซื้อขายจริง

ความสูงจากระดับน้ำทะเลมีผลเหนือกว่าระยะห่างจากชายฝั่ง พื้นที่ 1 ถึง 3 นิยามโดยไม่รวมพื้นที่ 5 และ 6 ที่ดินที่ห่างชายหาดไม่กี่ร้อยเมตรแต่อยู่สูงขึ้นไปบนเขาเก้าสิบเมตร อยู่ภายใต้เกณฑ์ความสูงจากระดับน้ำทะเล ไม่ใช่เกณฑ์ชายฝั่ง

เหนือระดับ 80 เมตร วันที่ได้มาซึ่งที่ดินมีความสำคัญ ห้ามก่อสร้างอาคารในพื้นที่ 6 โดยมีข้อยกเว้นสำหรับการใช้ประโยชน์ของรัฐ สาธารณูปโภค และการอนุรักษ์ และอีกหนึ่งข้อสำหรับที่ดินเอกชน ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์หรือครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายก่อนประกาศปี 2017 มีผลใช้บังคับ สามารถสร้างบ้านเดี่ยวได้หนึ่งหลัง สูงไม่เกินหกเมตร พื้นที่อาคารไม่เกิน 90 ตารางเมตร และเว้นที่ว่างอย่างน้อย 70% ของแปลง ประกาศระบุไว้ชัดเจนว่าข้อยกเว้นนี้ไม่ครอบคลุมที่ดินที่สูงกว่า 140 เมตร ให้อ่านตัวบทในราชกิจจานุเบกษาแทนบทสรุป เพราะตัวบทคือสิ่งที่เจ้าพนักงานผู้ออกใบอนุญาตใช้

ที่ดินเชิงเขามีเพดานพื้นที่อาคารไม่ว่าจะตั้งอยู่ที่ใด สำหรับที่ดินที่ประกาศถือว่าเป็นที่ลาดเชิงเขา โดยอ้างอิงมาตรฐานของกรมโยธาธิการและผังเมือง พื้นที่ 1, 5 และ 6 อนุญาตเฉพาะบ้านเดี่ยวสูงไม่เกินหกเมตร และพื้นที่ 2, 3, 4 และ 7 สูงไม่เกินสิบสองเมตร บนที่ดินตั้งแต่ 100 ตารางวาขึ้นไป พื้นที่อาคารต้องไม่เกิน 90 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ซึมน้ำได้อย่างน้อย 70% บนที่ดินที่เล็กกว่านั้น ขีดจำกัดคือ 70 ตารางเมตรและ 50%

ขนาดที่ดินตามที่ระบุของวิลล่าที่มีราคาและยังว่างอยู่ 559 หลังที่ประกาศขายในภูเก็ต ณ วันที่ 15 กันยายน 2026: ต่ำกว่า 400 ตารางเมตร 47.6 เปอร์เซ็นต์ 266 หลัง; 400 ถึง 799 ตารางเมตร 37.0 เปอร์เซ็นต์ 207 หลัง; 800 ถึง 1,599 ตารางเมตร 9.7 เปอร์เซ็นต์ 54 หลัง; 1,600 ตารางเมตรขึ้นไป 5.7 เปอร์เซ็นต์ 32 หลัง — ขนาดที่ดินตามที่ระบุในประกาศ ไม่ใช่ตามที่รังวัดในโฉนด ตารางด้านล่างแสดงตัวเลขชุดเดียวกัน

ขนาดที่ดินตามที่ระบุ	วิลล่า	สัดส่วน
ต่ำกว่า 400 ตร.ม.	266	47.6%
400–799 ตร.ม.	207	37.0%
800–1,599 ตร.ม.	54	9.7%
1,600 ตร.ม. ขึ้นไป	32	5.7%

เส้นแบ่ง 100 ตารางวาเท่ากับ 400 ตารางเมตร และลากผ่านกลางตลาดพอดี วิลล่า 266 จาก 559 หลังในรายการของเราที่ระบุขนาดที่ดินอยู่ต่ำกว่าเส้นนี้ ไม่ได้หมายความว่าเป็นที่ดินเชิงเขาทั้งหมด เพราะแคตตาล็อกของเราไม่ได้บันทึกความลาดชัน แต่หมายความว่าหากหลังใดเป็นที่ดินเชิงเขา เพดานที่เล็กกว่าจะมีผลใช้บังคับ และบ้านที่ที่ดินนั้นรองรับได้ตามกฎหมายก็จะมีขนาดเล็กลงตามไปด้วย

อาคารที่มีอยู่แล้วได้รับความคุ้มครอง ข้อ 19 ยกเว้นอาคารที่มีอยู่แล้วเมื่อประกาศมีผลใช้บังคับ แต่ห้ามดัดแปลงหรือเปลี่ยนการใช้ไปเป็นสิ่งที่ประกาศห้าม ข้อ 20 ให้การก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตและดำเนินการอยู่แล้วทำต่อจนแล้วเสร็จตามเกณฑ์เดิม ดังนั้นสำหรับวิลล่าที่สร้างเสร็จแล้ว คำถามจึงไม่ใช่ว่าวันนี้จะสร้างได้หรือไม่ แต่เป็นว่าได้รับอนุญาตในตอนที่สร้างหรือไม่ ซึ่งคือการตรวจสอบข้อห้า และส่วนต่อเติมที่คุณคิดไว้ยังทำได้หรือไม่ ซึ่งคือข้อนี้

ความเสี่ยงหากการตรวจสอบแต่ละข้อไม่ผ่าน

การตรวจสอบ	หากไม่ผ่าน	หน่วยงาน/กฎหมาย
เอกสารสิทธิ์	โฉนดไม่ได้ระบุตามที่คุณได้รับแจ้ง	ทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดิน
ผู้ขาย	ผู้ลงนามไม่ใช่ผู้ที่มีอำนาจโอน	ทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดิน; DBD
ทางเข้าออก	ไม่มีสิทธิที่บันทึกไว้ในการเข้าถึงที่ดิน	ป.พ.พ. ม.1349, 1387
ใบอนุญาตโครงการ	ภาระจำยอมสาธารณูปโภคและหลักประกันการบำรุงรักษาเขียนไว้สำหรับโครงการที่ได้รับอนุญาต	พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ม.21, 43, 44
ใบอนุญาตก่อสร้าง	คำสั่งระงับ แก้ไข หรือรื้อถอนที่มีถึงเจ้าของ	พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ม.40–42
พื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อม	ที่ดินที่ไม่สามารถรองรับบ้านตามที่คุณประเมินราคาไว้	ประกาศ ทส. ภูเก็ต, 2024

ห้าวิธีที่ผิดพลาดบ่อย

เงินมัดจำที่ไม่มีเงื่อนไขการคืนเงิน การตรวจสอบก่อนซื้อจะคุ้มค่าก็ต่อเมื่อการตรวจสอบที่ไม่ผ่านเปิดทางให้คุณถอนตัวได้ ระบุเรื่องนี้ไว้ในสัญญาจองก่อนโอนเงิน
ยอมรับสำเนาแทนการตรวจค้น ทะเบียนคือหลักฐาน สำเนาเป็นเพียงคำกล่าวอ้างเกี่ยวกับทะเบียน
เชื่อขนาดที่ดินในประกาศว่าเป็นข้อเท็จจริง รวมถึงประกาศของเราด้วย โฉนดเป็นตัวกำหนดเนื้อที่ และเนื้อที่เป็นตัวกำหนดพื้นที่อาคาร
"ใบอนุญาตกำลังดำเนินการอยู่" มาตรา 21 เกี่ยวกับอาคารที่มีอยู่จริง และคำสั่งที่ตามมาเกี่ยวกับเจ้าของอาคารนั้น
ตั้งราคาที่ดินเชิงเขาเป็นที่ดินสร้างได้ก่อนที่ใครจะตรวจความสูงจากระดับน้ำทะเล เหนือ 80 เมตร คำตอบขึ้นอยู่กับวันที่ได้มาซึ่งที่ดิน เหนือ 140 เมตร ไม่มีคำตอบ

รายการตรวจสอบ

สัญญาจองที่คืนเงินมัดจำหากการตรวจสอบก่อนซื้อไม่ผ่าน
การตรวจค้นที่สำนักงานที่ดิน: ประเภทเอกสาร เจ้าของตามทะเบียน และทุกรายการที่บันทึกไว้บนเอกสารสิทธิ์
ค้นหาแปลงที่ดินใน LandsMaps เดินตรวจหมุดหลักเขต และเทียบเนื้อที่ในโฉนดกับขนาดที่ดินที่ได้รับแจ้ง
ตรวจสอบตัวตนของผู้ขาย สำหรับบริษัท ตรวจสถานะใน DBD และรายชื่อกรรมการ
ทางเข้าออกโดยภาระจำยอมที่บันทึกไว้บนโฉนดของเพื่อนบ้าน หรือถนนในโครงการที่ได้รับอนุญาต
สำหรับที่ดินในโครงการตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินที่ค้นพบในระบบค้นหาของกรมที่ดิน
ใบอนุญาตก่อสร้างหรือการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ พร้อมแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติซึ่งตรงกับตัวบ้าน
ความสูงจากระดับน้ำทะเล สถานะที่ลาดเชิงเขา และพื้นที่ตามประกาศ รวมถึงพื้นที่อาคารที่ได้ตามเกณฑ์นั้น
ทั้งหมดนี้อยู่ในรายงานเป็นลายลักษณ์อักษรจากทนายความของคุณเอง ก่อนลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย

ไม่มีการตรวจสอบข้อใดที่แปลกประหลาด และไม่มีข้อใดที่ต้องพึ่งพาความเชื่อใจในคำบอกเล่าของผู้ใดเกี่ยวกับทรัพย์สิน รวมถึงของเราด้วย หากคุณกำลังพิจารณาวิลล่าหลังใดหลังหนึ่งและต้องการรู้ว่าข้อใดจะมีผล ไม่ว่าจะเป็นโครงการ ใบอนุญาต หรือความสูงบนเนินเขา บอกเราว่าคุณกำลังพิจารณาอะไร หรือติดต่อทีมงานโดยตรง หากผ่านทุกข้อ คำถามถัดไปคือโครงสร้างการถือครอง และสิทธิการเช่า 30 ปี อย่างตรงไปตรงมาคือจุดเริ่มต้นที่ดี

คำถามที่พบบ่อย

การตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ก่อนซื้อในประเทศไทยครอบคลุมอะไรบ้าง: สำหรับวิลล่าในภูเก็ต ครอบคลุมบันทึกหกประการ ได้แก่ ทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดินสำหรับเอกสารสิทธิ์ เจ้าของ และทุกรายการที่บันทึกไว้ ตัวตนของผู้ขายหรือการจดทะเบียนบริษัท ฐานทางกฎหมายของทางเข้าออกที่ดิน ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหากที่ดินอยู่ในโครงการตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ใบอนุญาตก่อสร้างและแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติ และพื้นที่ของที่ดินตามประกาศด้านสิ่งแวดล้อมภูเก็ตปี 2024 ซึ่งกำหนดความสูงอาคารและขีดจำกัดพื้นที่อาคารบนที่ลาดเชิงเขา
การตรวจสอบวิลล่าในภูเก็ตก่อนซื้อมีค่าใช้จ่ายเท่าไร: สำนักงานกฎหมายไทยแห่งหนึ่งเผยแพร่ราคาเริ่มต้นที่ 30,000 บาทไม่รวม VAT 7% สำหรับการตรวจสอบที่ดินหรือบ้าน หรือรวมเป็น 32,100 บาท ครอบคลุมประวัติเอกสารสิทธิ์ ภาระผูกพัน ทางเข้าออก ผังเมือง และการตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง คิดเป็นประมาณ 0.14% ของค่ามัธยฐานราคาเสนอขาย 22.25 ล้านบาทของวิลล่าในรายการขายของเราในเดือนกันยายน 2026 หากเอกสารสิทธิ์ซับซ้อนหรือเป็นโครงการขนาดใหญ่ ค่าใช้จ่ายจะสูงกว่านี้
สร้างบ้านบนที่ดินเชิงเขาในภูเก็ตได้หรือไม่: ขึ้นอยู่กับความสูงจากระดับน้ำทะเลและวันที่ได้มาซึ่งที่ดิน ตามประกาศด้านสิ่งแวดล้อมภูเก็ตปี 2024 ที่ดินที่สูง 40 ถึง 80 เมตรสร้างอาคารได้สูงไม่เกิน 8 เมตร ระหว่าง 80 ถึง 140 เมตรห้ามก่อสร้าง เว้นแต่ที่ดินที่ถือครองก่อนประกาศปี 2017 สามารถสร้างบ้านเดี่ยวได้หนึ่งหลัง สูงไม่เกิน 6 เมตร พื้นที่อาคารไม่เกิน 90 ตารางเมตร เหนือ 140 เมตรไม่มีข้อยกเว้นดังกล่าว ที่ดินเชิงเขาในทุกพื้นที่มีเพดานพื้นที่อาคาร 90 ตารางเมตร หรือ 70 ตารางเมตรสำหรับที่ดินต่ำกว่า 100 ตารางวา
จะเกิดอะไรขึ้นหากวิลล่าในภูเก็ตสร้างโดยไม่มีใบอนุญาต: ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถสั่งห้ามใช้อาคาร สั่งให้แก้ไขให้ถูกต้องภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวันหากทำได้ หรือสั่งรื้อถอนทั้งหมดหรือบางส่วนหากทำไม่ได้ คำสั่งเหล่านี้มีถึงเจ้าของหรือผู้ครอบครอง ซึ่งหลังการโอนหมายถึงผู้ซื้อ การก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตยังมีโทษจำคุกไม่เกินสามเดือน ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท
โครงการวิลล่าในประเทศไทยต้องมีใบอนุญาตหรือไม่: ต้องมี หากที่ดินแบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปเพื่อขาย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินกำหนดให้ต้องได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และความคุ้มครองผู้ซื้อ ได้แก่ ภาระจำยอมเหนือถนนและสาธารณูปโภคของโครงการ และหน้าที่ของผู้พัฒนาในการบำรุงรักษาโดยมีหนังสือค้ำประกันของธนาคาร เขียนไว้สำหรับโครงการที่ได้รับอนุญาต กรมที่ดินเผยแพร่ระบบค้นหาโครงการที่ได้รับอนุญาตตามจังหวัด

แหล่งอ้างอิง

ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม — เขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อมในภูเก็ต พ.ศ. 2567 — Royal Gazette vol. 141, special section 342 Ngor, 13 December 2024 (Gazette pages 7–18), signed 9 December 2024. Copy hosted by the Association of Siamese Architects; the same notification is posted by the Department of Marine and Coastal Resources. Read in Thai: clause 4 (the eight areas), 6 (heights and open space), 7 (hillside), 13 (initial environmental examination thresholds), 19–20 (existing and permitted buildings) and 21 (in force the day after publication, for five years). The English rendering in the article is ours. Checked 15 September 2026.
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 — ตัวบทภาษาอังกฤษพร้อมหมายเหตุ ณ วันที่ 31 มกราคม 2008 — Unofficial translation incorporating the 1992, 2000 and 2007 amendments. Sections 4 (local competent officer), 21, 39 bis, 40–42 and 65 relied on. We have not checked later amendments against the Thai text. Checked 15 September 2026.
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 — คำแปลของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — Unofficial translation, which states that only the Thai text has legal force. Sections 4 (ten or more sub-parcels, and the three-year rule), 21 (licence), 43 and 44 (utilities servitude, maintenance and handover) and 59 (penalty) relied on. Checked 15 September 2026.
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 — สิทธิทางผ่าน — Unofficial English translation. Checked 15 September 2026.
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387–1401 — ภาระจำยอม — Unofficial English translation. Sections 1387 and 1399 relied on. Checked 15 September 2026.
กรมที่ดิน — ระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน LandsMaps — Government Data Catalog entry for the Department of Lands' service at landsmaps.dol.go.th: parcel outline, location, area, satellite imagery, coordinates and appraised land value. Checked 15 September 2026.
กรมที่ดิน — ระบบค้นหาโครงการจัดสรรที่ดินและอาคารชุด — Search by province and land office; results give the developer, project name and location. Checked 15 September 2026.
กรมพัฒนาธุรกิจการค้า — DBD DataWarehouse+ — The public register of Thai juristic persons and their filed financial statements. Checked 15 September 2026.
ThaiLawOnline — อัตราค่าบริการที่เผยแพร่ — Property due diligence for land or house from 30,000 baht, scope "title history, encumbrances, access, zoning and building-permit checks". VAT at 7% excluded unless stated. Rechecked 15 September 2026; unchanged from our 25 August article.
แคตตาล็อกของ ZEN Real Property — Snapshot 15 September 2026: 699 priced, available sale listings, of which 568 are villas with a median asking price of 22,250,000 baht. 559 of those villas state a plot area — 266 under 400 sq m, 207 from 400 to 799, 54 from 800 to 1,599, and 32 of 1,600 sq m or more; two state plots under 80 sq m and are evidently data-entry errors. 167 villas are listed inside a named project. Plot areas are as listed, not as measured on a deed, and the catalogue does not record slope or height above sea level.

ดูวิลล่าเช่าระยะยาว ติดต่อทีมงานของเรา